未來，龍湖將逐步探索這樣的渠道，實現(xiàn)商場的資本化變現(xiàn)。
商場之外，投資性業(yè)務(wù)中的租賃住房也是龍湖TOD項目的重要組成部分，并且隨著龍湖TOD項目發(fā)展，租賃住房重資產(chǎn)比例也將逐漸提升。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至目前，冠寓已布局全國30余個高量級城市，累計服務(wù)簽約租戶近25萬人，累計服務(wù)用戶近90萬人。
“未來會根據(jù)整個機(jī)會的把握，把重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例做一些優(yōu)化。”觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，龍湖已開始加大力度從公開市場獲得租賃住房用地。
12月，龍湖冠寓子公司接連中標(biāo)兩宗福州租賃住房地塊用于建設(shè)龍湖冠寓，合計將推出約1700間長期租賃住房。
并且，TOD地鐵上蓋物業(yè)也將成為龍湖冠寓重資產(chǎn)部分的重要補(bǔ)給。
“TOD項目中，除了天街，可能也會做一些租賃住房，這部分的比例會慢慢加上來。目前，重資產(chǎn)項目毛利率在65%左右，中資產(chǎn)毛利率在32%至35%。”邵明曉透露，在目前龍湖租賃住房業(yè)務(wù)中，約25%為重資產(chǎn)，75%為中資產(chǎn)，未來重資產(chǎn)的部分將隨著TOD項目的發(fā)展逐步提升。
此外，龍湖一些新業(yè)務(wù)的培育也在有條不紊地推進(jìn)。2021年，龍湖正式官宣全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修設(shè)為新的主航道業(yè)務(wù)，這兩個從智慧服務(wù)孵化而來的業(yè)務(wù)，也為龍湖的未來提供了更大的想象空間。
另外，龍湖椿山萬樹已在北京、上海、重慶、成都四城落地5大養(yǎng)老項目；產(chǎn)城業(yè)務(wù)年內(nèi)新開北京富豐橋藍(lán)海引擎、上海閔行天街藍(lán)海引擎、杭州西溪藍(lán)海引擎三個項目。
截至2020年底，龍湖藍(lán)海引擎已開業(yè)項目5個，入駐企業(yè)超150家，持續(xù)布局北京、上海、杭州、蘇州等一二線城市。
財務(wù)天平
如何在投資持有型物業(yè)同時保持穩(wěn)健財務(wù)？答案或許在龍湖管理層頻繁提及的五個字當(dāng)中：自律換自由。
龍湖多年來將財務(wù)紀(jì)律放在至關(guān)重要的位置，在吳亞軍看來，沒有財務(wù)紀(jì)律就沒有財務(wù)健康，沒有財務(wù)健康則遲早走向滅亡。即便房地產(chǎn)是個高杠桿行業(yè)，但過度借貸和承擔(dān)過高的利息，一定會讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”。
這種思路指引下，龍湖一早就定下了不借“貴錢”的規(guī)矩。
要做到不借“貴錢”并不容易，意味著龍湖必須對借款量做出一定限制，并且控制投資量，不能像高杠桿房企那般通過投資量實現(xiàn)盈利增長。
回過頭看，龍湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長不夠激進(jìn)的原因或許在此。
龍湖集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)審慎自律的拿地紀(jì)律，邵明曉曾表示：“龍湖集團(tuán)會按照既定節(jié)奏、在預(yù)定城市、拿價格合理的土地，并一直按照全年凈負(fù)債率的控制來倒算拿地金額，會控制全年整體負(fù)債率在50%-60%之間。”
上半年，龍湖平均貸款年限6.45年，平均借貸成本為4.5%，較低的借貸成本使財務(wù)費(fèi)用也保持在較低水平。CFO趙軼坦言：“公司融資成本連續(xù)四年在4.5%左右，在行業(yè)里面是非常低的。”
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
作為一家民營企業(yè)，為何能長期保持如此低的融資成本？
趙軼稱主要是方法和渠道的選擇：國內(nèi)是公司債和開發(fā)貸兩條線，這是主流的融資模式，穩(wěn)定健康，不會像非標(biāo)、信托這類會因調(diào)控而變動；國外則是美元債+銀團(tuán)貸款，這四個渠道能夠非常充裕地給龍湖提供融資彈藥。
龍湖管理層早已達(dá)成共識：嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律，始終保持一定余量，不把公司逼到為了還錢去融資的水平。
這也是“三道紅線”出臺后，龍湖仍能夠擁有主動權(quán)和自主選擇的原因。
8月28日，吳亞軍在一封內(nèi)部信中提及“三道紅線”：“龍湖因為過去的穩(wěn)健而受到金融機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)和投資人的高度評價和認(rèn)同。這次忝列‘綠檔’，我們?nèi)詰?yīng)‘朝乾夕惕’，同時又要敢于去抓住歷史機(jī)遇期，對新業(yè)務(wù)主動布局、主動轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上利用過去積淀的能力圈、客戶資源、品牌號召力、組織人才等，穩(wěn)健而不失銳利地發(fā)展。”
2020年9月，穆迪將龍湖發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；12月，龍湖再獲惠譽(yù)展望上調(diào)至正面，發(fā)行人和高級無擔(dān)保債券評級維持BBB。
“龍湖在過去十年不斷追求銷售增長和提升投資性物業(yè)租金收入的同時，依然保持嚴(yán)格而審慎的財務(wù)管理。”穆迪強(qiáng)調(diào)，這將加強(qiáng)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并鞏固其在Baa2評級水平上的地位。
2020年初，龍湖把握窗口，完成了多筆境內(nèi)外融資。境外，1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，4億美金為12年期，利率均處于低位，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
境內(nèi)，成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年；3月則發(fā)行30億元七年期住房專項債，票面利率3.8%。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
隨后于7月，龍湖再次成功發(fā)行17億元中期票據(jù)，票息介乎3.95%至4.5%之間，期限介乎于3年至5年；8月發(fā)行30億元公司債券，票息介乎3.78%至4.3%之間，期限介乎于5年至7年。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖通常會通過延長賬期降低融資成本，多年來債務(wù)結(jié)構(gòu)一直處于較為安全合理的區(qū)間。
如圖所示，2015年至2019年，龍湖平均貸款年限為5.24年、5.9年、5.92年、5.88年、6.04年，2020上半年債務(wù)平均年限進(jìn)一步穩(wěn)定至6.45年。
數(shù)據(jù)上看，至該期末，龍湖短期債務(wù)172.14億元，占總債務(wù)比例僅為10.2%，長期債務(wù)1513.4億元，綜合借貸總額為1685.6億元，相較上年末增長15%。雖然債務(wù)規(guī)模有所擴(kuò)張，但短期債務(wù)仍維持在10.21%的行業(yè)低位。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
此外，公司在手現(xiàn)金為784.0億元，超過700億的資金儲備，足以覆蓋公司短期債務(wù)的數(shù)額，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）為4.55，短期無償債壓力。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
若從杠桿率看，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為75.91%，剔除1953.8億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為67.09%，低于70%紅線。凈負(fù)債率方面，2020年上半年略有上升至51.4%，但仍大幅低于100%的紅線。
多年穩(wěn)健的現(xiàn)金和債務(wù)管理，換來了如今的“自由”。如同一種輪回，為發(fā)展持有型物業(yè)，多年來龍湖謹(jǐn)慎維持低位的財務(wù)成本，而長期低位的資金成本又給持有型業(yè)務(wù)帶來了更大機(jī)會。
重要的是，六大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同下的跨周期能力，亦是能讓龍湖不斷從資本市場拿到低利率資金的重要原因。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳玲
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