“為之付出的，終將會在某個時刻得到回饋。”
如果說“三道紅線”為高杠桿房企套上了緊箍咒，那么龍湖可以稍微松口氣。得益于長期恪守財務(wù)紀律，暫時處于安全的“綠檔”。
“三道紅線”讓絕大多數(shù)房企改變高杠桿的習(xí)慣，而龍湖并未涉及踩線，多年財務(wù)自律、克制，使其能夠在“融資新規(guī)”下按照自身節(jié)奏發(fā)展。
正如龍湖集團董事長吳亞軍所言：“因自律得自由，因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動性。”
如今回頭看，龍湖何嘗不是一開始就確定了發(fā)展的航道，為自己建立了穿越周期的業(yè)務(wù)版圖。
不過，某種程度上，龍湖之所以成為今天的模樣，或許也有布局投資性業(yè)務(wù)的考量。
在2020年增設(shè)房屋租售及裝修為主航道業(yè)務(wù)后，龍湖將主航道業(yè)務(wù)定義成了C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運營、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修六類。
有得必有舍，要培育持有物業(yè)成為長期收入來源，盈利壓力對資金成本的要求，使得龍湖需要長期保持較低的財務(wù)成本。目前，龍湖已開業(yè)和儲備的商業(yè)項目合計超過100座，這背后是20年來上千億元的投資。
這使得龍湖需要在地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速上做出一定讓步，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉也曾對外坦承，C1的規(guī)模龍湖沒想再往前沖，在行業(yè)里排第十位左右即可。
作為一個長期主義者，跨周期的商業(yè)地產(chǎn)被吳亞軍賦予了更高期待：“關(guān)鍵是商業(yè)實現(xiàn)200億元收入以后，不再需要我們?yōu)槠漭斎氍F(xiàn)金流，他們完全可以實現(xiàn)自有現(xiàn)金流的正向循環(huán)，穩(wěn)定的收益可以確保公司在任何波動的周期里都有‘壓艙石’。”
行業(yè)眼中的龍湖，像是一名“均好生”。住宅之外，商業(yè)、租賃住房、物業(yè)等業(yè)績的貢獻逐年提升，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
地產(chǎn)尋路
無論如何，規(guī)模仍是目前對一家房企最直觀的判定標準。
龍湖不執(zhí)著于規(guī)模，在2019年2425億基礎(chǔ)上，2020年實現(xiàn)銷售2706億元，同比增長11.59%。
許是疫情帶來的不確定性太大，龍湖在年初業(yè)績會上，將2020年度目標定為2600億元，這一目標增幅較為保守，僅為7%。
實際上，受到疫情影響，地產(chǎn)公司普遍都將目標定得保守，對龍湖來說，完成難度顯然不大。
2020首兩個月，龍湖受疫情影響銷售出現(xiàn)較大折損，同比分別下降31.93%及29.86%，3月起逐漸回暖。
僅上半年，龍湖就已追平2019年同期銷售額，累計合同銷售金額同比增長5.19%；全年錄得合約銷售2706億元，與2019年2425億元相比，銷售規(guī)模凈增長281億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
截止到目前，龍湖業(yè)務(wù)布局環(huán)渤海、長三角、華中、華南、西部五大區(qū)域的62個城市，90%的貨量集中在熱點城市和價值區(qū)域。
2020年上半年在售的51個城市當中，重慶、蘇州、成都、杭州、寧波銷售金額在集團內(nèi)排名前五，8個城市當?shù)嘏琶叭?9個城市當?shù)嘏琶笆?/p>
據(jù)悉，龍湖2020年有26個城市入圍當?shù)厥袌銮笆?/p>
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
這種城市深耕的戰(zhàn)略有利于企業(yè)在區(qū)域形成品牌影響力，可以整合區(qū)域資源優(yōu)勢、節(jié)省管控成本、培育顧客忠誠度，從而實現(xiàn)在當?shù)劁N售規(guī)模增長提升。
從銷售區(qū)域分布來看，長三角、西部和環(huán)渤海區(qū)域是支柱地區(qū)，2020上半年，銷售額貢獻比例分別為37%、24.9%和22.4%，華南和華中地區(qū)進入較晚，占比相對較低，分別為12%和3.7%。
分城市能級來看，一二線城市銷售額貢獻力度最大，2020年上半年占比88%，環(huán)都市衛(wèi)星城和其他三線占比10%和2%。土儲方面，龍湖也高度集中在一二線城市。
觀點指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，龍湖累計新增土儲計容建面2257萬平米；權(quán)益建面1630萬平米；權(quán)益金額1043億元。
而且，龍湖已經(jīng)形成一些不拿“貴地”的習(xí)慣，3月全國地價升溫之后，接連在武漢、東莞、重慶等城市提前獲取了TOD項目，進一步優(yōu)化拿地成本。
隨著城市軌交建設(shè)的不斷發(fā)展，TOD模式有著廣闊的前景。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，從重慶北城天街開始，TOD已經(jīng)成為龍湖拿地競爭力所在，2020年龍湖接連在東莞、杭州、武漢、成都等多個城市拿下TOD項目。
12月28日，龍湖以總價58.11億元競得番禺區(qū)亞運大道北側(cè)番禺客運站地塊，這也是龍湖在廣州的首座TOD商業(yè)綜合體；次日，龍湖再以7.9億元拿下重慶南坪汽車站地塊TOD地塊，這也是龍湖全國布局的第100個商業(yè)項目。
對龍湖來說，TOD這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項目價格相對合理，并可以將自身多個主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起。
最新數(shù)據(jù)顯示，龍湖TOD項目已覆蓋全國20余座城市，持有項目超70個。
六個航道
如今雖“光鮮照人”，但也曾有一個不被看好的開始。
2011年，龍湖集團正式確定“持有商業(yè)”戰(zhàn)略，而商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀大、運營要求高，作為一家民營企業(yè)，做出這種戰(zhàn)略選擇，難免遭受質(zhì)疑。
吳亞軍曾回憶：“有的高管離開龍湖時很真誠地勸我們不要走這條路，也有國際投資人很擔(dān)心龍湖‘資本市場優(yōu)等生’從此沉寂下去，公司內(nèi)外對戰(zhàn)略也有諸多質(zhì)疑。”
這些憂慮并非全無道理，畢竟當時主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)收入還未達到一定量級，堅持布局投資回報周期長的商業(yè)航道C2，同時要堅持財務(wù)自律，地產(chǎn)業(yè)務(wù)極易受到影響。
不過，吳亞軍依舊堅持發(fā)展投資物業(yè)，畢竟地產(chǎn)開發(fā)能夠賺快錢，但受周期影響大；商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠升值，更能帶來源源不斷的租金收入。
2020上半年，龍湖投資物業(yè)不含稅租金收入為33.6億元，同比增長30.4%，商場和冠寓分別為26.7億元和7.3億元。
地產(chǎn)和投資物業(yè)的平衡，資金成本和地產(chǎn)增速的抉擇，通過幾年轉(zhuǎn)型布局，龍湖已經(jīng)持有規(guī)模不小的投資性物業(yè)體量，租金收入也為公司帶來穩(wěn)定收益。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
按照計劃，龍湖將努力實現(xiàn)C1業(yè)務(wù)每年兩位數(shù)的增長，C2、C3、C4每年30%的增長�；诖耍瘓F的利潤希望能保持20%增長。
從目前來看，龍湖商業(yè)已頗具規(guī)模。12月28日，龍湖集團官方公眾號披露，2020年龍湖商業(yè)在南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6城共計新開10座商場。至2020年底，龍湖全國開業(yè)商場達到49座，已布局全國26城，覆蓋華西、華東、環(huán)渤海、華南、華中五大區(qū)域，在手項目突破100個。
100個項目背后，是巨大的資金沉淀。
業(yè)內(nèi)有個共識，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是資金成本的游戲，當融資成本超過5%，持有商業(yè)一定會遇到巨大挑戰(zhàn)。換而言之，只有長期維持較低的財務(wù)成本，龍湖商業(yè)及長租等業(yè)務(wù)才能賺錢。
因此，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，龍湖對內(nèi)部有著嚴格的KPI要求，不僅毛利率要做到70%以上，租金增速保持在30%以上，整體回報率也必須守住6%底線，整體回報率必須跑贏資金成本。
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如今，龍湖已經(jīng)逐漸掌握了這一商業(yè)模型。如圖所示，2019年，龍湖商業(yè)整體回報率為7%，平均融資成本為4.54%，這意味著租金收入已經(jīng)足以覆蓋利息。
并且，龍湖還制定了銷售回款10%為上限投入持有型物業(yè)的投資紀律。截至2020中期，擁有已開業(yè)商場建筑面積387萬平米，整體出租率為94.7%。
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當一個業(yè)務(wù)成型，分拆總變得理所應(yīng)當。
但龍湖始終未對外透露商業(yè)分拆上市的想法，龍湖集團CFO趙軼曾表示：“大概商場NPI/COST運營到12%至15%時，一些長線險資會傾向于拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們出讓大概49%的股權(quán)，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時還能夠操盤并表，能夠收管理費。”
邵明曉也表示：“跟上市相比，我們在項目上有機會跟基金一起合作，目前已經(jīng)跟CPPIB、GIC有合作，回報率還不錯，我們放小股權(quán)出去，拿一點現(xiàn)金回來，還是我們在運營，這個模式可能更適合龍湖。”
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