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一般來講，物業(yè)行業(yè)的收費(fèi)主要分為3部分：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。在現(xiàn)在的存量市場(chǎng)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)時(shí)間處于無變化或者增長(zhǎng)幅度小的趨勢(shì)，而增值服務(wù)則具有巨大的空間，且利潤(rùn)率也遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)。因此增值服務(wù)發(fā)展越好的物企，被認(rèn)為成長(zhǎng)性更高，就越容易吸引投資者。
永升生活的營(yíng)業(yè)收入分類為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。得益于管理面積的擴(kuò)張，永升生活2019年基礎(chǔ)物業(yè)的收入為10.7億元，同比增長(zhǎng)60.5%，占當(dāng)年總收入的 57%，首次低于60%；社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收為4.8億元，同比大幅增長(zhǎng)143.5%，占比增長(zhǎng)至25.5%。也就是說，永升生活目前社區(qū)增值服務(wù)處于快速增長(zhǎng)階段。且在2020年上半年，盡管受疫情的影響，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)仍然實(shí)現(xiàn)了 84.6%的營(yíng)收同比增速，依舊占據(jù)近20%的比例。加上非業(yè)主增值服務(wù)的營(yíng)收，合計(jì)占比近40%。
規(guī)模大、營(yíng)收利潤(rùn)多，重要的是成長(zhǎng)性還高，無疑會(huì)受到投資者的追捧。
對(duì)旭輝依賴度高
目前，大多數(shù)物企大都是從房企拆分出來上市，這就導(dǎo)致他們大部分業(yè)務(wù)依賴母公司“輸血”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，2019 年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比 近 80%，且這些物管企業(yè)的管理面積約 60%來自關(guān)聯(lián)房企。
2015年，永升生活978萬平方米的在管面積，有近90%來自旭輝，第三方物業(yè)開發(fā)商只占10%，到2020年上半年，永升生活屬于第三方物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)在管面積達(dá)到5877萬平方米，占比達(dá)到76.1%。而第三方物業(yè)開放商在管面積占比的大幅度提升還是離不開母公司旭輝。
2020年3月和4月，旭輝永升服務(wù)完成了對(duì)青島銀盛泰和江蘇香江的并購(gòu)，其中前者以對(duì)價(jià)860萬元收購(gòu)了50%股權(quán)，后者以4570萬元收購(gòu)了51%股權(quán)。其中，對(duì)銀盛泰的收購(gòu)是基于旭輝斥資15.2億元對(duì)銀盛泰地產(chǎn)50%股權(quán)的收購(gòu)。同樣在今年年初，旭輝收購(gòu)彰泰65%的同時(shí)，永升生活也以65%的股權(quán)比例入股彰泰生活，想必2020年永升生活在管面積又是一次飛躍。
不過，盡管永升生活來自旭輝的在管面積較小，但旭輝的收入貢獻(xiàn)卻很大。財(cái)報(bào)顯示，2019年，旭輝集團(tuán)為僅永升生活服務(wù)貢獻(xiàn)了27.1%的在管面積，帶卻來了5.4億，占據(jù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)50%的收入，而這一占比在2018年為65.7%。
在管面積少，收入反而很多的主要原因是，第三方項(xiàng)目收費(fèi)較低導(dǎo)致的。財(cái)報(bào)顯示，2019年永升生活物業(yè)費(fèi)的平均價(jià)格為3.1元/平米/月，其中來自旭輝項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)單價(jià)為3.5，而第三方項(xiàng)目的單價(jià)為2.96；2020年上半年，物業(yè)費(fèi)均價(jià)、來自旭輝的單價(jià)和第三方項(xiàng)目的單價(jià)分別為2.9、3.4、2.7。而在2015年，來自第三方項(xiàng)目的均價(jià)為3.4，遠(yuǎn)高于旭輝的2.6。
第三方項(xiàng)目較低的單價(jià)，將會(huì)拖累基礎(chǔ)物業(yè)的毛利，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年永升生活基礎(chǔ)物業(yè)的毛利率只有22.1%，略高與行業(yè)平均水平，遠(yuǎn)低于碧桂園服務(wù)、世貿(mào)服務(wù)等物企的毛利。如果母公司旭輝出現(xiàn)問題，減少對(duì)永升生活的需求，基礎(chǔ)物業(yè)的毛利想必會(huì)更低。
不過，2020年5月，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告將于6月29日收購(gòu)林家5%的股權(quán)，交易完成為旭輝持有永升生活26.5%的股份成為其控股股東，標(biāo)志著，旭輝和永升生活的關(guān)系更加緊密了。
營(yíng)收占比近60%的基礎(chǔ)物業(yè)毛利率如此低，永升生活整體毛利率卻能維持在29%左右，主要得益于社區(qū)增值服務(wù)55%的高毛利率。因此，永升生活想實(shí)現(xiàn)總的毛利率的穩(wěn)步增長(zhǎng)需要提高增值服務(wù)占比。
來源： 環(huán)球老虎財(cái)經(jīng)app 常倩倩 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 永升生活 |
