建業(yè)地產(chǎn)（00832-HK）公告披露發(fā)布2020年11月未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年11月份，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售額人民幣56.15億元，同比減少29.2%，其中，重資產(chǎn)銷售30.40億元，同比減少46.5%；輕資產(chǎn)銷售25.75億元，同比增長(zhǎng)14.8%。截至2020年11月30日止，十一個(gè)月里，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額人民幣830.09億元。
盡管建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)完成了全年銷售800億元的任務(wù)，但隨之而來(lái)的是巨大的負(fù)債。地王的位置，建業(yè)地產(chǎn)還能坐幾天？
負(fù)債規(guī)模攀升 現(xiàn)金流承壓
2008年，河南建業(yè)地產(chǎn)在香港上市，2016年開(kāi)始進(jìn)入高速增長(zhǎng)模式，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已成功成為河南地王，全國(guó)TOP50。
高速發(fā)展，迅速擴(kuò)張，帶給河南建業(yè)地產(chǎn)的除了高收益，還有高負(fù)債。
財(cái)報(bào)顯示，2016年至2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，510.78億元。在今年以前，凈負(fù)債率還能保持在60%左右；今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2019年底的64.2%上漲了12.7個(gè)百分點(diǎn)至76.9%，這一點(diǎn)與建業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)的融資金額脫不開(kāi)干系。
今年3月中下旬以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松，審批發(fā)行加速，房企發(fā)債利率進(jìn)入下降通道。但建業(yè)地產(chǎn)的融資成本卻不降反升。今年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.7億元，同比增幅高達(dá)60.6%；銷售成本緊隨其后，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.3億元，同比增長(zhǎng)50.6%。
總負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)的有息負(fù)債也在同步增加。2016-2019年末，建業(yè)地產(chǎn)的有息負(fù)債增長(zhǎng)曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元，較2019年同期增加超100億元。
下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入償債高峰期，建業(yè)地產(chǎn)也是如此。建業(yè)地產(chǎn)采用了房企常用的“借新還舊”方式。11月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，就發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)已與相關(guān)購(gòu)買方簽訂協(xié)議。此次融資將用于償還一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債。
新發(fā)債由建業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司建業(yè)新生活認(rèn)購(gòu)1250萬(wàn)美元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)意味著房企融資難度升級(jí)，需要關(guān)聯(lián)方來(lái)幫忙。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，這波操作有點(diǎn)類似股票回購(gòu)，給資本市場(chǎng)信息，企業(yè)的人變相“被強(qiáng)制”購(gòu)買一部分。
在房企快速擴(kuò)張的過(guò)程中，如何控制負(fù)債尤其凈負(fù)債率是開(kāi)發(fā)商必須考慮的一個(gè)問(wèn)題。建業(yè)地產(chǎn)高企的短期負(fù)債和大量到期的美元債成為建業(yè)地產(chǎn)面臨的巨大隱患。
知名房產(chǎn)分析師王雪松在接受《企業(yè)觀察報(bào)》采訪時(shí)指出，要看短期債和美元債的時(shí)間結(jié)構(gòu)，如果不是同時(shí)，集中性到期，企業(yè)還可以應(yīng)對(duì)，如果是集中到期，肯定會(huì)對(duì)企業(yè)造成非常大的影響。債務(wù)大，對(duì)企業(yè)銷售壓力加大，一旦銷售受阻，就會(huì)發(fā)生企業(yè)無(wú)力應(yīng)對(duì)的連環(huán)壓力。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄回復(fù)《企業(yè)觀察報(bào)》采訪時(shí)表示，房企通過(guò)借新還舊的方式，來(lái)達(dá)到償還現(xiàn)有到期債務(wù)以及公司正常運(yùn)營(yíng)的目的。這種借新還舊的方式，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)不僅要面臨較高的融資成本，長(zhǎng)此以往對(duì)于公司的財(cái)務(wù)安全造成嚴(yán)重威脅，若是長(zhǎng)期未得到改善將會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《企業(yè)觀察報(bào)》表示，一般來(lái)說(shuō)，此類負(fù)債數(shù)據(jù)也和企業(yè)的擴(kuò)張有關(guān)。往往擴(kuò)張的同時(shí)，對(duì)于負(fù)債的依賴度是比較高的。從實(shí)際過(guò)程看，短期等負(fù)債較大，也是有問(wèn)題的，至少容易使得債務(wù)的壓力是比較大的。后續(xù)也需要防范此類債務(wù)到期所帶來(lái)的壓力。
控股子公司IPO 專家提醒代建風(fēng)險(xiǎn)
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，融資規(guī)模突破萬(wàn)億。
距離“三道紅線”正式落地時(shí)間越來(lái)越近，各個(gè)房企融資動(dòng)作也越來(lái)越多。各個(gè)房企都在擴(kuò)大融資渠道，而分拆旗下業(yè)務(wù)上市就是一個(gè)信號(hào)。
11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺(tái)CCMC集團(tuán)即中原建業(yè)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱中原建業(yè)）在港股主板上市，若中原建業(yè)最終IPO成功，建業(yè)地產(chǎn)則將再添一條融資渠道。
中原建業(yè)作為一家專注房地產(chǎn)商業(yè)代建公司，自2016年簽訂首份代建合約后，發(fā)展迅速，為建業(yè)地產(chǎn)整體的銷售業(yè)績(jī)出力不少。如2019年全年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1011.5億元人民幣，其中中原建業(yè)達(dá)293億元人民幣，貢獻(xiàn)了28.97%。
相比于重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間相當(dāng)可觀。但是，專家認(rèn)為，應(yīng)該關(guān)注代建業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
知名房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，中原建業(yè)所服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際擁有人主要是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這類房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，一旦出現(xiàn)資金等危機(jī)，有出現(xiàn)工程爛尾等糾紛的可能，“雖然代建公司進(jìn)行代建前，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行盡調(diào)，但仍難保障未來(lái)的資金狀況，畢竟當(dāng)前房企融資正在收緊”。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
搜索更多: 建業(yè)地產(chǎn)
