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2014年，吳亞軍在內(nèi)部論壇發(fā)帖《堅(jiān)定戰(zhàn)略、假以時(shí)日》，堅(jiān)持布局商業(yè)，堅(jiān)持財(cái)務(wù)紀(jì)律，不愿高負(fù)債。當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)心龍湖住宅業(yè)務(wù)會萎縮，有高管離職時(shí)勸龍湖不要走這條路，也有國際投資人擔(dān)心龍湖就此沉寂下去，內(nèi)外部質(zhì)疑聲不斷，但吳亞軍對此非常堅(jiān)定。
2015年，邵明曉為龍湖商業(yè)請來了一位總經(jīng)理——時(shí)任凱德華中區(qū)域總經(jīng)理的李楠。有凱德集團(tuán)人士談起李楠時(shí)說，她是一個(gè)可以不打折扣高標(biāo)準(zhǔn)完成業(yè)績目標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)者。
吳亞軍對李楠的評價(jià)是，可以一邊解決過去商業(yè)開發(fā)運(yùn)營中的問題，一邊組團(tuán)隊(duì)、建制度、練行活，同時(shí)還背負(fù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)增收和數(shù)字化轉(zhuǎn)型任務(wù)。
李楠進(jìn)入龍湖之后，龍湖商業(yè)以肉眼可見的增速發(fā)展，2000年至2015年的15年，龍湖開業(yè)了19座購物中心，2016年至今年底的5年時(shí)間，開業(yè)30座。目前龍湖98個(gè)儲備項(xiàng)目中的一多半是在過去3-5年拿下的。
放眼同業(yè)，和龍湖一樣拼的大有人在。過去三年，華潤保持了和龍湖近似的開業(yè)節(jié)奏，每年新開業(yè)10座左右；著力布局三四線城市的新城商業(yè)，每年新開業(yè)20余座；而萬達(dá)每年新開業(yè)40多座，這些企業(yè)共同勾勒出了中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)�；男掳鎴D。
有趣的是，如果把商業(yè)地產(chǎn)看作長跑，華潤、萬達(dá)、凱德、龍湖幾乎都是在2003年、2004年開始起跑的，近20年光陰，不同的企業(yè)有各自不同的發(fā)展模式，例如凱德的私募+REITs模式，萬達(dá)曾經(jīng)高效地現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式等等。
盡管有著以銷售回款10%為上限的投資紀(jì)律、有聚焦一二線做網(wǎng)格化布局、有城市中產(chǎn)新銳家庭的定位、有不超過5%的融資成本，但邵明曉說，這都算不上龍湖的模式，龍湖還沒到可以談模式的時(shí)候，第一個(gè)十年是在打基礎(chǔ)；第二個(gè)十年堅(jiān)持戰(zhàn)略，找到一些路徑和方法。
在確定戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)，龍湖習(xí)慣精算，他們邀請投行對上世紀(jì)70年代末到90年代末，恒隆，新鴻基、香港置地等港資企業(yè)的發(fā)展路徑進(jìn)行了全面分析，在7個(gè)方面進(jìn)行對標(biāo)后，明確了銷售回款10%為上限的投資紀(jì)律，與此同時(shí)，邵明曉和李楠也帶隊(duì)與德國的ECE，澳洲的Westfield，美國的Simon、Neiman Marcus等企業(yè)在項(xiàng)目布局、空間體驗(yàn)、融資能力、數(shù)字化等方面進(jìn)行了對標(biāo)。
即將到來的第三個(gè)10年，是龍湖摸索和確立模式的階段。
邵明曉把它描繪為高度復(fù)合的交通功能、城市功能、業(yè)態(tài)組合、未來大客流高轉(zhuǎn)化的一個(gè)模式，而且是網(wǎng)紅打卡地，還要融合科技元素。
現(xiàn)在，龍湖商業(yè)高度看好城市群衛(wèi)星城、大的高鐵交通加內(nèi)部地鐵交通這種TOD（Transformation Oriental Development，交通引導(dǎo)開發(fā)）帶來的機(jī)會。
今年，龍湖在成都北站附近的上城天街，第一次實(shí)現(xiàn)了1號線、6號線兩個(gè)換乘大廳直接跟商場平接，這種形式在東京、香港等城市很常見，但國內(nèi)的慣常做法還是開個(gè)通道接個(gè)扶梯連通商場，這種大空間平接的做法，算一次突破。
中國目前有44個(gè)有地鐵規(guī)劃批準(zhǔn)的城市，龍湖進(jìn)入了26個(gè)，在10個(gè)城市開業(yè)有項(xiàng)目。龍湖做過一個(gè)測算，僅僅是一二線城市的TOD大概就有6000-7000多個(gè)站點(diǎn)，在這么大的規(guī)模需求下，像龍湖這樣的玩家可能還會出現(xiàn)，因?yàn)槭袌鲎銐蛉菁{。
隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，如此重的資產(chǎn)如何處置也成為一個(gè)問題。
邵明曉的答案是，在相當(dāng)長的時(shí)間里，沒有拆分商業(yè)上市的計(jì)劃，但希望在項(xiàng)目層面上有機(jī)會和基金合作，放個(gè)小股權(quán)出去，拿一點(diǎn)現(xiàn)金回來，保留運(yùn)營權(quán)，這是目前比較好的狀態(tài)。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 張雅楠 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 龍湖商業(yè) |
