也許是從印力過往與資本的碰撞中得到了啟發(fā)，萬科將旗下42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目交給印力時(shí)便留了一手準(zhǔn)備。具體而言，萬科計(jì)劃先設(shè)立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資基金，通過基金先收購下該等商業(yè)項(xiàng)目，爾后再將投資基金委托給印力集團(tuán)或其下屬公司運(yùn)營(yíng)管理。
于2017年5月，萬科設(shè)立了招銀成長(zhǎng)壹號(hào)投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）和招銀成長(zhǎng)玖號(hào)投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。
其中，成長(zhǎng)壹號(hào)基金規(guī)模為68.9億元，由招銀資本、長(zhǎng)江招銀和夢(mèng)想家各出資6890萬元、41.34億元和26.87億元，分別占比1%、60%、39%。而成長(zhǎng)玖號(hào)基金規(guī)模為60.01億元，由招銀資本、長(zhǎng)江招銀和夢(mèng)想家各出資6010萬、36.06億、23.44億元，占比1%、60%、39%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬科的這一舉動(dòng)是在為以后的資產(chǎn)證券化提前預(yù)留通道。
不得不說的是，金融、基金與商業(yè)地產(chǎn)的配合，是印力與萬科在發(fā)展理念上最為契合之處。
隨著融合越來越深，印力已經(jīng)成為了萬科唯一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
但從另一方面，印力雖然股權(quán)架構(gòu)上從屬于萬科，但從業(yè)務(wù)管理上看其更像是一個(gè)獨(dú)立的平臺(tái)。
“印力不僅僅只是一個(gè)管理平臺(tái)，它是一個(gè)包含從拿地、建造、經(jīng)營(yíng)，到退出賣給基金、保險(xiǎn)公司、REITs的商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈。”印力合伙人、副總裁許英曾對(duì)公司有過這樣的評(píng)價(jià)。不管是“投融管退”中的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都自有一套獨(dú)特的操作模式。
在商業(yè)地產(chǎn)投資基金設(shè)立后不久，印力便以深圳深國(guó)投廣場(chǎng)為標(biāo)的，設(shè)立了一筆規(guī)模為37.9億元的CMBS。隨后，印力相繼發(fā)行了印象1號(hào)CMBS和龍崗萬科廣場(chǎng)類REITs，共計(jì)募資42.22億元。前者標(biāo)的為南京江北印象匯及天津印象城，最終發(fā)行利率為5.4%。
在不斷拓寬“退出通道”的同時(shí)，對(duì)“資本”報(bào)以足夠重視的印力也在投資端繼續(xù)尋覓合適的合作者。
2018年初，印力拉來新加坡政府投資公司，以7.02億元競(jìng)得上海松江一宗商地，擬建上海松江印象城。同年9月，印力攜手中信資本與山東宏海卓邦置業(yè)，在濟(jì)南布局下山東首座印象城。
“資本對(duì)印力，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說都非常重要。商業(yè)地產(chǎn)給資本市場(chǎng)的價(jià)值是基于真實(shí)的現(xiàn)金流，不是基于資產(chǎn)的評(píng)估，這是我們一貫的觀點(diǎn)，所以要把真實(shí)的現(xiàn)金流創(chuàng)造好。”在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體2017年舉辦的年度論壇上，丁力業(yè)曾如是說道。
“乙方”地產(chǎn)商們
不僅僅是印力，事實(shí)上，在大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商由“重”到“輕”的轉(zhuǎn)變過程中，“資本”往往是關(guān)鍵詞。
存量時(shí)代到來的趨勢(shì)已經(jīng)難以逆轉(zhuǎn)，日漸發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域越發(fā)熱鬧起來。在這個(gè)龐大的存量市場(chǎng)中，一部分先行者們已經(jīng)開始從持有運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向以輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式。
早在2014年，還沒有拿下印力的萬科已經(jīng)與凱雷達(dá)成了合作，擬按2:8的占股比例成立平臺(tái)公司，借此收購萬科擁有的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，雙方將一起設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理。
從那時(shí)開始，“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式開始在萬科體系內(nèi)正式踐行。
次年，萬達(dá)也走上了“減負(fù)”的道路，并于年初公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署的投資框架協(xié)議，正式啟動(dòng)“輕資產(chǎn)”模式。
大到萬達(dá)，小到紅星商業(yè)，再到大悅城控股、凱德、華潤(rùn)等，不同的企業(yè)走上了不同的輕資產(chǎn)輸出路徑。但殊途同歸的是，這些輸出品牌和管理的開發(fā)商們，已經(jīng)慢慢走向了“乙方”的位置。
當(dāng)然，即便從產(chǎn)業(yè)鏈的分工上看都是負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，輸出服務(wù)管理的“乙方”，但不同的企業(yè)側(cè)重點(diǎn)同樣有所不同。
以萬達(dá)為例，其輕資產(chǎn)的合作大抵可分為“與純投資機(jī)構(gòu)合作”和“與項(xiàng)目持有企業(yè)合作”兩個(gè)方向。解釋更細(xì)致些便是，第一種模式的合作伙伴只負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)投資，萬達(dá)需要負(fù)責(zé)投項(xiàng)目、建設(shè)以及后續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)等，而后一種模式萬達(dá)只需要輸出品牌和管理，工作更輕省。
反觀印力，由于過往長(zhǎng)期與資本打交道，印力更為熟練的操作是利用金融杠桿去收購存量資產(chǎn)，進(jìn)而在存量資產(chǎn)上做增量。
而在該模式下，印力經(jīng)手過最為典型的無疑要數(shù)上海三林印象城項(xiàng)目了。
2017年年底，印力集團(tuán)攜手深圳信城不動(dòng)產(chǎn)拿下上海浦東三林地區(qū)原“三林城市商業(yè)廣場(chǎng)”地塊，并于2018年2月份正式開啟舊改動(dòng)工。八個(gè)月后，三林印象城正式開業(yè)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，三林印象城開業(yè)首年實(shí)現(xiàn)總銷售額近10億元。
收益提升之后，印力再度搭橋資本市場(chǎng)，并于2019年底與新加坡亞騰資產(chǎn)管理公司正式達(dá)成收購協(xié)議。交易約定，亞騰資產(chǎn)管理公司與Straits Real Estate以及工銀國(guó)際組成合資聯(lián)合體，共同收購三林印象城，交易價(jià)格約為24.2億元。
同樣是輸出管理，萬達(dá)模式下，運(yùn)營(yíng)商的主要收益來源是通過運(yùn)營(yíng)實(shí)力推高租金水平后進(jìn)行分成；而對(duì)于印力這種開發(fā)運(yùn)營(yíng)加上基金孵化的模式來說，如何完成退出才是實(shí)現(xiàn)收益的最終考題。
作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里較為常見的兩種盈利方式，由于難度不一，收益水平自然也就不同。也有不少業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如印力的這種模式，對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力的要求或許會(huì)更高。
而對(duì)于國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分正在走輕資產(chǎn)輸出的“乙方”地產(chǎn)商來說，相比起緩慢的“收租”，不管是資產(chǎn)證券化還是正在試點(diǎn)的REITs，探索更多有效的退出方式或許才是其目標(biāo)所在。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陸欣
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