翻閱資料可知，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于8月31日遞表，2020年7月才將華潤(rùn)萬(wàn)象深圳（商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)）、華潤(rùn)潤(rùn)欣商業(yè)管理（深圳）有限公司（商業(yè)分租服務(wù)）、瀘州華潤(rùn)置地（商業(yè)分租服務(wù)）轉(zhuǎn)讓給上市主體，一系列重組于8月26完成。除此之外，華潤(rùn)幾乎沒(méi)有其他的重組動(dòng)作。
天眼查顯示，華潤(rùn)物業(yè)科技成立于2017年8月15日。可見(jiàn)華潤(rùn)擬分拆物業(yè)板塊的動(dòng)作在2017年早已開(kāi)始。如此看來(lái)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)更顯得是匆匆注入。
不難看出，華潤(rùn)匆忙注入的舉動(dòng)或許是為了提高業(yè)務(wù)多元化。招股書(shū)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象將此前免費(fèi)提供給華潤(rùn)置業(yè)和華潤(rùn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的管理進(jìn)行商業(yè)化，以此提高業(yè)務(wù)多元和增厚營(yíng)收。
隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，不同業(yè)態(tài)的客戶特征及對(duì)物業(yè)服務(wù)的訴求皆有所差異。部分物管企業(yè)在以住宅為主的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行其他業(yè)態(tài)拓展，完善多元化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
相比住宅物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理費(fèi)更為可觀。在2017年、2018年及2019年與2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活購(gòu)物中心加權(quán)平均物業(yè)管理費(fèi)分別為15.06元/平方米/月、15.34元/平方米/月、16.26元/平方米/月及14.96元/平方米/月。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活為何在上市前夕匆忙注入商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)？從盈利水平方面也可以窺探一二。
“包干制”下的盈利難題
據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活披露的數(shù)據(jù)，2017年至2019年以及2019年上半年的整體毛利率分別為13%、15%、16%、18%，2020年上半年提升至24.1%。
值得注意的是，盡管毛利率處于持續(xù)走高的趨勢(shì)，但與上市物企毛利率均值相比，仍有一定差距——2020年上半年25家港股市場(chǎng)上市物企平均毛利率為30.6%。
從招股書(shū)可知，華潤(rùn)萬(wàn)象生活整體毛利率較低的一個(gè)原因與住宅物業(yè)服務(wù)毛利率過(guò)低有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2018其年住宅物業(yè)服務(wù)毛利率一直維持在12%左右的水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
另?yè)?jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，住宅及其他物業(yè)在管面積中，2017-2019年來(lái)自關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的占比為95.44%、86.37%、81.28%。且同期關(guān)聯(lián)方的加權(quán)平均物業(yè)費(fèi)為2.29元/月/平方米、2.42元/月/平方米、2.44元/月/平方米；而第三方加權(quán)平均物業(yè)費(fèi)則僅為1.5元/月/平方米、1.19元/月/平方米、1.37元/月/平方米。
一般而言，物業(yè)企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)大量拓展第三方在管面積，很容易由于第三方項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)較低而影響短期毛利率，但華潤(rùn)萬(wàn)象生活并沒(méi)有上述情況，仍然錄得較低的毛利率。
分析可知，包干制或許是拉低華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率的原因之一。
數(shù)據(jù)顯示，于2017至2019年以及2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)及102個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目錄得虧損，金額分別為8010萬(wàn)元、7570萬(wàn)元、7920萬(wàn)元及5920萬(wàn)元。
此外，同期華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)及2個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目錄得虧損，金額分別為2350萬(wàn)元、2650萬(wàn)元、2490萬(wàn)元及490萬(wàn)元；并且分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)及5個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的寫(xiě)字樓項(xiàng)目錄得虧損，金額分別為990萬(wàn)元、560萬(wàn)元、740萬(wàn)元及1100萬(wàn)元。
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