2018年，寶龍年內(nèi)新增29宗地塊，較上一年增加了222%，累計土儲為2120萬平方米，較上一年增長了50.35%；2019年，寶龍新增41宗地塊，同比增長41.4%，累計土儲為2970萬平方米，同比增長40.1%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
高周轉(zhuǎn)的住宅業(yè)務(wù)為寶龍的現(xiàn)金流注入了底氣，同時也讓其在拿地時更為持續(xù)，但反觀商業(yè)版塊，情況則與住宅版塊大相徑庭。于2016年-2019年里，寶龍的在營商業(yè)廣場數(shù)量分別只有32個、34個、36個和42個。
如何讓這部分業(yè)務(wù)提速，無疑是寶龍和許華芳當(dāng)下思考最多的問題。
2009年完成上市之后，許健康曾接受觀點地產(chǎn)新媒體的專訪，彼時他提到：“我們既做商業(yè)，也做住宅，純粹的住宅我們不會去做�；旧隙紩猩虡I(yè)綜合體，這是一種綜合的、完整的業(yè)態(tài)。”
創(chuàng)業(yè)就存在的商業(yè)基因，意味著商業(yè)版塊的發(fā)展速度將會關(guān)乎到整個寶龍集團的步伐快慢。而當(dāng)內(nèi)生型動力難以推動增速時，寶龍便需要一個外力來打破此時的僵局。
那么，陳德力是這個“外力”的引子嗎？
“陳德力的時間”
有人說，寶龍商業(yè)這一次給出股權(quán)“大禮包”，目的是與陳德力為代表的管理團隊進行更深層次的綁定，從而達到管理層和公司風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的效果，并在增加管理層與公司之間粘性的同時，進一步調(diào)動其業(yè)務(wù)積極性。
其實，大多數(shù)股權(quán)獎勵計劃的目的都是如此，那么，為什么是陳德力？
2020年6月1日，寶龍發(fā)布人事任命公告，宣布陳德力獲任為寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁，負責(zé)集團相關(guān)業(yè)務(wù)整合事宜及協(xié)助公司行政總裁處理集團的業(yè)務(wù)運營管理。 同時，陳德力亦獲委任為寶龍商業(yè)的行政總裁，原行政總裁張云峰則調(diào)任為寶龍商業(yè)的首席財務(wù)官。
一般而言，新人在到任之后，總會需要一點時間來和新平臺磨合，同時也需要一定的成績來證明自己與新公司之間是否真的契合。
但從寶龍的態(tài)度來看，其似乎已經(jīng)下定決心將“寶”押在了陳德力身上。換而言之，在寶龍的眼中，陳德力無疑是一個與之十分契合的職業(yè)經(jīng)理人。
從履歷上看，在陳德力23年工作生涯中，有6年時間（2010年-2016年）在萬達任職，而那也是其至今在一個公司就任最長的一段工作經(jīng)歷。
值得指出的是，這個階段也正是萬達發(fā)展最快的一個時期。2010年，萬達開始提速，年內(nèi)開業(yè)達到15座。在此之后，萬達每年都保持著兩位數(shù)的開業(yè)速度。待到2016年陳德力離開時，萬達集團開出了自己的第160座萬達廣場——廣東梅州萬達廣場。
2016年其來到新城后，類似的情況再次出現(xiàn)。據(jù)了解，在陳德力加盟的這一年，新城將2020年商業(yè)項目投資數(shù)量從原來的“80個”提升到了“100個”。而數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，新城控股吾悅廣場總數(shù)已經(jīng)超過120座。
擁有十年高增速擴張經(jīng)驗，無疑是陳德力獲得寶龍如此看重的一大亮點。但從另一個角度來看，這同樣意味著陳德力身上或許會留有不輕的其他企業(yè)的模式烙印。
讓人好奇的是，這樣的風(fēng)格是否適合寶龍？
有趣的是，不管是新城還是寶龍，都曾被坊間戲稱為“小萬達”。也就是說，從某個角度看，這三家企業(yè)存在著一定的共同點。
從大方向上看，三家企業(yè)都屬于是“商業(yè)+地產(chǎn)”的打法，通過住宅的高周轉(zhuǎn)回籠資金，從而反哺商業(yè)部分的建設(shè)。具體而言，通過拿地價較低的商住綜合體用地，在項目初期先建造可銷售住宅和商業(yè)，以覆蓋自持物業(yè)的拿地和建造成本。
作為“商業(yè)+住宅”模式的標志，萬達自不必說。以新城為例，于今年上半年，其新增土儲平均成本僅為2867.82元/平方米。另有數(shù)據(jù)顯示，2017年，新城以純住宅形式拿地的平均成本為3610元/平米，而以商住綜合體的形式拿地，平均成本僅為2243元/平方米。
同樣，寶龍今年上半年新增土儲中，有54%是以勾地、商業(yè)+住宅合作形式獲取的，新增土儲的平均成本為3201元/平方米。
不過，打法類似并不意味著陳德力一定能夠和寶龍完美契合。需要注意的是，從布局區(qū)域來看，寶龍已經(jīng)與萬達、新城不盡相同。
具體來看，不管是萬達還是新城，投資的重點都是三四線城市。反觀寶龍，雖然其早期也同樣是二三線的“�？�”。但在移師上海之后，寶龍的投資重點便開始慢慢轉(zhuǎn)移到了一二線城市。于今年上半年，寶龍有73.2%的土地儲備位于長三角地區(qū)，有61.5%位于一二線城市。
需要承認的是，萬達和新城之所以能夠迅速鋪開規(guī)模，三四線城市的低地價同樣是重要因素之一。如何在成本更高的一二線區(qū)域提速，對于陳德力而言或許會存在著一定的挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，除此之外，不管是規(guī)模、現(xiàn)金流水平、管理理念又或是企業(yè)風(fēng)格，寶龍、萬達、新城三者之間都存在著明顯的差異。剛剛走馬上任3個月的陳德力，能與寶龍契合到哪一步，在接下來的時間里又會將寶龍的商業(yè)版塊帶往何方，市場各方對此尚待觀察。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陸欣
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