8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，迄今并未就潛在交易的條款達(dá)成共識(shí)。
SOHO中國表示，截至目前，公司與任何第三方并未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協(xié)議，將不再就潛在交易的進(jìn)展刊發(fā)每月更新公告。
SOHO中國公告截圖
期待了5個(gè)月的私有化宣告破產(chǎn)，8月14日開市，SOHO中國股價(jià)一度跌超7%，截至午間，報(bào)2.64港元/股，跌幅6.38%。
潛在交易價(jià)值40億美元
觀察者網(wǎng)了解到，上述3月11日公告所提及的潛在交易，正是彼時(shí)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的黑石集團(tuán)私有化SOHO中國一案。
消息指出，美國私人股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)提出私有化SOHO中國，交易價(jià)值40億美元，每股收購價(jià)格為6港元，較SOHO中國3月9日收盤價(jià)2.98元/股高出一倍多。
當(dāng)日，SOHO中國在香港暫停交易，而受此消息影響，企業(yè)股價(jià)停牌前暴漲37.58%，報(bào)4.1港元，到3月12日，股價(jià)最高飆升至4.8港元。
SOHO中國日K線
不過，這筆交易顯然只是停留在談判初期。
SOHO中國3月11日公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就該公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。
企業(yè)當(dāng)時(shí)就明確指出，潛在交易可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行，而如果進(jìn)行，此等潛在的交易條款在現(xiàn)階段尚不確定。
事實(shí)上，此次私有化進(jìn)程終止，并非無跡可尋。
據(jù)3月10日第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，知情人士稱，有關(guān)交易細(xì)節(jié)將在未來幾周內(nèi)敲定，當(dāng)時(shí)SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計(jì)劃在與黑石達(dá)成交易后仍保留少量股份。
因此，同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)分析稱，黑石與SOHO私有化談判耗時(shí)太長，從公布到目前幾近5個(gè)多月，雙方一直未達(dá)成協(xié)議。特別是新冠疫情的特殊時(shí)期，3月的估值并不能代表現(xiàn)在，當(dāng)前的市場(chǎng)活力已經(jīng)較前期有了較大增長，其估值是否符合當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期也就成了雙方分歧的主要原因。
此外，據(jù)彭博社5月4日援引知情人士消息報(bào)道，由于新冠疫情導(dǎo)致公司前景充滿不確定性，黑石集團(tuán)關(guān)于SOHO中國私有化的洽談彼時(shí)已陷入停滯狀態(tài)。
該知情人士透露，當(dāng)時(shí)債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩引發(fā)了人們對(duì)融資的擔(dān)憂，也是黑石集團(tuán)與SOHO中國談判的阻礙之一。
因此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受觀察者網(wǎng)采訪時(shí)認(rèn)為，疫情下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)大幅變化，是交易雙方出現(xiàn)分歧的主要原因。在上半年全球市場(chǎng)量化寬松等情況下，面臨泡沫風(fēng)險(xiǎn)，從黑石一方來看，或也面臨全球經(jīng)濟(jì)金融波動(dòng)所帶來的壓力，此時(shí)介入私有化的性價(jià)比明顯在下降。
5年已套現(xiàn)300億的“老一代地產(chǎn)人”
公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和其妻子張欣（首席執(zhí)行官）聯(lián)手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達(dá)500萬平方米。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國近年來頻頻“賣賣賣”不無關(guān)系。
2014年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。潘石屹解釋，地產(chǎn)已經(jīng)不是剛需，SOHO中國有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買賣。
然而，在事實(shí)面前，所有的解釋都是無力的。自此之后，潘石屹變賣資產(chǎn)的腳步加快。
2015年，SOHO中國外灘8-1項(xiàng)目作價(jià)84.93億元，被復(fù)星國際收入囊中；2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)擺上貨架，被國華人壽以32.97億元收購；2017年又相繼出讓上海虹口SOHO項(xiàng)目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計(jì)近85億元。
2018年3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產(chǎn)，但曾經(jīng)以持有型物業(yè)著稱的SOHO中國，這個(gè)時(shí)候剩余的核心資產(chǎn)已然不多，更何況，這句“誓言”并未維持多久。
到了2019年6月，潘石屹再次一口氣拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)等9個(gè)交易標(biāo)的，預(yù)估總價(jià)值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業(yè)項(xiàng)目售予慧泊停車場(chǎng)投資有限責(zé)任公司，作價(jià)7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q，傳出有11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，短短五年時(shí)間，SOHO中國累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約300億元。
頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國轉(zhuǎn)型后連續(xù)下滑的業(yè)績。
轉(zhuǎn)型“自持”物業(yè)前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報(bào)。然而在樓市調(diào)控持續(xù)、商業(yè)地產(chǎn)熱度衰退后，SOHO中國于2012年宣布從“銷售”轉(zhuǎn)向“自持”物業(yè)，潘石屹徹底做起包租公生意。當(dāng)時(shí)，潘石屹預(yù)測(cè)，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。
不曾想，此后的經(jīng)營數(shù)據(jù)卻一片慘淡。2012年-2018年，SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。
如今SOHO中國所剩資產(chǎn)著實(shí)不多，想要繼續(xù)套現(xiàn)，也不得不選擇“賣身”一途。當(dāng)中國地產(chǎn)商紛紛邁入千億門檻時(shí)，從海南淘金北上的潘石屹只落得“老一代地產(chǎn)人”的名號(hào)，
雙方可能重啟談判
相比之下，與潘石屹結(jié)緣的黑石集團(tuán)則素有“PE之王”的稱呼。
公開資料顯示，黑石集團(tuán)創(chuàng)辦于1985年，是一家全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司及金融咨詢服務(wù)提供商，總部位于美國紐約，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等。
截至2019年底，黑石集團(tuán)營業(yè)收入73.38億美元，歸母凈利潤20.5億美元，被視為市場(chǎng)最受歡迎的基金之一。
事實(shí)上，黑石集團(tuán)與SOHO中國早有交集。
2018年4月，黑石集團(tuán)宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。
2019年10月，根據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，SOHO中國有意分批打包出售旗下8個(gè)核心資產(chǎn)，估值超過500億-600億元，計(jì)劃未來2年內(nèi)完成交易。
彼時(shí)黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡一家國有控股公司成立買方團(tuán)，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。
也正是由于這次結(jié)緣，為此后黑石集團(tuán)私有化SOHO中國打下了合作基礎(chǔ)。
肖云祥認(rèn)為，SOHO中國近年來一直是“賣賣賣”，而黑石在中國市場(chǎng)也一直是“掃貨”的節(jié)奏，兩家公司在基本訴求上是一致的，所以兩家都是誠意十足，關(guān)鍵還是在于價(jià)格。港股市場(chǎng)對(duì)雖然黑石集團(tuán)在今年3月報(bào)價(jià)高出SOHO中國股價(jià)近一倍，但在港股市場(chǎng)，內(nèi)房股歷來有被低估的情況，且從物業(yè)本身的價(jià)值來看，疫情過后顯然是在走高的。
因此，肖云祥猜測(cè)，在兩家都是“誠買誠賣”的基礎(chǔ)上，當(dāng)資本市場(chǎng)趨于穩(wěn)定之后，雙方重新定價(jià)、重啟談判的可能性依然存在。
來源：觀察者網(wǎng) 張志峰
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