圖表 3：2014-2019年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（億元）
數(shù)據(jù)來源：歷年財報，融中財經(jīng)整理
經(jīng)5年多沉淀后，現(xiàn)在萬達(dá)的輕資產(chǎn)規(guī)模漸顯，增速逐年加快。
當(dāng)下，萬達(dá)繼續(xù)其輕資產(chǎn)模式，但這個模式的成功不僅僅體現(xiàn)在量的暴增，還有質(zhì)的考慮。其成功隱含著三個條件：足夠多且能力強的合作方、足夠強的商業(yè)運營能力、理想的租金收益。
而目前，萬達(dá)在這幾個方面均面臨著一定的風(fēng)險。
合作方的約束
根據(jù)王健林2016年底的表述，目前萬達(dá)有兩種輕資產(chǎn)模式：
第一種，投資類萬達(dá)廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運營。
萬達(dá)商業(yè)將其目前已經(jīng)拿地、尚未開發(fā)的萬達(dá)廣場項目，以股權(quán)交易的方式出售，第三方負(fù)責(zé)資金投入，萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、運營管理等，租金收益由投資方與萬達(dá)商業(yè)按約定比例分成。
在2016年四季度，萬達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達(dá)廣場、共1050億元的投資合同。
合同約定，2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達(dá)廣場給投資方。
第二種，合作類萬達(dá)廣場模式，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。
目前市場上，綜合體運營企業(yè)進行品牌輸出時，分成一般維持在 15%-20%。王健林指出，這種合作模式不但能分得租金，省去資本化，還解決了集體用地問題。
但這需要足夠多的強融資能力、良好資產(chǎn)資源的合作方，才能與萬達(dá)一起快速推進輕資產(chǎn)，顯然目前萬達(dá)并不具備。
商業(yè)運營能力不穩(wěn)
理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。在2019年初的萬達(dá)年會上，王健林透露，2018年新開業(yè)萬達(dá)廣場43個，其中輕資產(chǎn)29個，未完成開業(yè)50個的計劃。
有外界分析稱，原因在于有的輕資產(chǎn)合作方的執(zhí)行力欠佳。
委托管理模式中，雖然萬達(dá)只輸出管理團隊，不需要出一分錢，資產(chǎn)是變輕了，但是溝通和管理成本越來越高。
同時，輕資產(chǎn)合作型萬達(dá)廣場，收益幾何，也具有不穩(wěn)定性。
租金收益不確定
分享租金收益，是萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式的關(guān)鍵所在。
早在2012年，王健林就公開表態(tài)，到2020年，萬達(dá)集團要成為一家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司，轉(zhuǎn)型成功最主要的標(biāo)志就是租金穩(wěn)定增長。
雖說王健林定下的2019年租金收入目標(biāo)是超過1000億，其要在未來加速拓展中展示出更好的“造血”能力，存在一定不確定性。
但很明顯，“輕資產(chǎn)”這條道上，萬達(dá)可能有反復(fù)，但不會回頭。
地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的誘惑與迷惑
自從萬科與萬達(dá)啟動輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略以來，輕資產(chǎn)化一時成為商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)的熱門話題。輕資產(chǎn)化對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，既充滿了誘惑，又頗感迷惑。
近年，關(guān)于“輕資產(chǎn)管理”的新聞就接連不斷，如益田集團輕資產(chǎn)項目落戶三亞、世紀(jì)金源貴州輕資產(chǎn)項目達(dá)5個、佳兆業(yè)商業(yè)在三亞輕資產(chǎn)管理輸出項目等等。
其實，關(guān)于“輕資產(chǎn)輸出”“輕資產(chǎn)管理”這一類的名詞，大家早已不陌生，自上世紀(jì)80年代麥肯錫管理咨詢公司提出以來，在世界范圍內(nèi)得到廣泛的應(yīng)用，并取得了不錯的成績。近年來，更在我國各大企業(yè)中迅速蔓延，尤其是重資產(chǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，由于資產(chǎn)負(fù)債率高，都紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，以短期內(nèi)緩解財務(wù)問題。
確實，面對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，地產(chǎn)開發(fā)困難，重資產(chǎn)的道路逐步走上瓶頸。反觀輕資產(chǎn)管理，它能減少固定資產(chǎn)投入、提高資金利用率和周轉(zhuǎn)率、減少流動資金時間占用，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險等等，種種“誘惑”都在吸引各大購物中心、開發(fā)商試水輕資產(chǎn)管理模式。
但“誘惑”的背后往往存在各種“陷阱”：輕資產(chǎn)模式好處雖多，但存在著許多現(xiàn)實因素的制約，例如：對自身能力的針對性評估與梳理，經(jīng)驗的時長及管理規(guī)模的大小等，任何一項都可能影響輕資產(chǎn)管理模式的成功與否。所以，在看到好處的同時，也要認(rèn)識輕資產(chǎn)模式可能存在的風(fēng)險，如對于價值鏈各個環(huán)節(jié)的控制能力較難把握等。
資產(chǎn)的背后其實是重運營。運營不僅僅是開業(yè)管理，還包括選址、定位、招商、運營營銷等方面。
寫在最后
用有限資產(chǎn)，獲取最大收益，是所有企業(yè)追求的最高境界。在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，“變輕”不僅僅是一種選擇，也是一種必然。在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價值，而將非核心業(yè)務(wù)外包出去。輕資產(chǎn)運營是以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時代與知識經(jīng)濟時代背景下企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)。但無論如何，穩(wěn)健一點，不盲從，深思考，還是有必要的。
來源：融中財經(jīng) Alicia
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