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最近兩年，由于全球宏觀經(jīng)濟與資本市場都不太理想，中國很多知名企業(yè)在財務(wù)業(yè)績上出現(xiàn)了較大分化，有的一蹶不振，有的逆市增長。分析這兩類企業(yè)最大的不同就是，逆勢增長的企業(yè)都擁有著一個穩(wěn)健的壓艙石業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)著充沛、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；而那些一蹶不振的企業(yè)多業(yè)務(wù)分散，且沒有任何一個業(yè)務(wù)具備抵御宏觀經(jīng)濟風(fēng)險與外部競爭風(fēng)險侵襲的護(hù)城河。
所以，在研究一家企業(yè)時，筆者經(jīng)常會先觀察其是否具有應(yīng)對極端環(huán)境的壓艙石業(yè)務(wù)，并將此來作為評估這家企業(yè)安全性的重要標(biāo)準(zhǔn)。其中，萬達(dá)集團的萬達(dá)廣場是一個極為典型的壓艙石業(yè)務(wù)案例，其在萬達(dá)集團應(yīng)對近幾年各種突發(fā)的極端狀況時，起到了至關(guān)重要的作用。
例如，從2018年起，由于受嚴(yán)厲的政策調(diào)控影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)遇到巨大困境，各家房企都開始如履薄冰，大力去杠桿，降負(fù)債，放緩擴張節(jié)奏。而在多數(shù)房企日子都不太好過時，筆者卻發(fā)現(xiàn)萬達(dá)集團表現(xiàn)得游刃有余，根據(jù)萬達(dá)集團官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年底，萬達(dá)集團在全國開業(yè)的萬達(dá)廣場尚只有280座，而到了2019年底，數(shù)量便增長至323座，一年增內(nèi)長了43座。
為什么在各家房企狀況都不容樂觀時，近些年一直飽受外部爭議的萬達(dá)集團，卻能在宏觀經(jīng)濟并不景氣的2019年大規(guī)模擴張，實現(xiàn)逆勢增長呢？這不得不讓我們佩服萬達(dá)集團創(chuàng)始人王健林，在20年前就堅定帶領(lǐng)萬達(dá)從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略前瞻性。
1988年，萬達(dá)集團成立于大連，最早與萬科、恒大、碧桂園和融創(chuàng)一樣，都是以住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，而非商業(yè)地產(chǎn)公司。
2001年，王健林提出了要打造“百年企業(yè)”的口號，希望萬達(dá)集團能成為一家百年企業(yè)。但要想成為百年企業(yè)，王健林認(rèn)為萬達(dá)必須要具備三個要素，“現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，優(yōu)秀的企業(yè)文化，以及強大的物質(zhì)基礎(chǔ)”。
而萬達(dá)集團當(dāng)時主營的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在一個較大問題，就是其在一次性銷售收入后就不再有后續(xù)收益，而住宅的物業(yè)管理業(yè)務(wù)很難實現(xiàn)規(guī)模化盈利，一旦遭遇經(jīng)濟蕭條，住宅的銷售就有可能出現(xiàn)急劇下滑。
對比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)受經(jīng)濟周期影響較小，因為無論經(jīng)濟再怎么蕭條，老百姓總要吃飯，總要購買生活用品，總會去購物中心消費。另外，不同于住宅地產(chǎn)的一次性銷售收入，商業(yè)地產(chǎn)每年都會有租金回報，并且租金每年都會有2%-5%的增幅，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流基數(shù)就會越滾越大。除了長期穩(wěn)定與逐年增長的現(xiàn)金流回報外，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)還能享受自持物業(yè)資產(chǎn)的升值收益，而住宅地產(chǎn)在售出后的資產(chǎn)增值便與房地產(chǎn)企業(yè)沒有任何關(guān)系了。
因此，王健林認(rèn)為，從“物質(zhì)基礎(chǔ)”的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)相較住宅地產(chǎn)更有利于萬達(dá)集團成為一個百年企業(yè)，于是在住宅地產(chǎn)還處于黃金年代，便毅然決然地帶領(lǐng)萬達(dá)集團從住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，打造了萬達(dá)廣場這個核心產(chǎn)品。
萬達(dá)廣場先是經(jīng)歷了第一代的單店模式與第二代的商業(yè)組合店，到第三代的城市綜合體，第一次把零售、文化、體育、娛樂、休閑、餐飲與五星級酒店等十幾個主力店綜合在一起，取得了巨大成功。這種超大體量的綜合性商業(yè)設(shè)施，在全世界范圍內(nèi)都是一次顛覆性的商業(yè)創(chuàng)新。據(jù)悉，定位為“社交中心”，突出體驗消費、線上線下高度融合的第四代萬達(dá)廣場也將在今年年底推出。
截至目前為止，萬達(dá)集團在全國30個省市自治區(qū)，180個城市，共開業(yè)323座萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場每進(jìn)入一個城市，便會成為所在城市的新地標(biāo)，并把這個城市的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施迅速升級到全球一流的水準(zhǔn)。萬達(dá)廣場讓很多城市居民第一次觀看到IMAX巨幕電影，第一次品嘗到星巴克咖啡，第一次用高性價比的價格購買到優(yōu)衣庫、Zara與無印良品等國際品牌，大大提升了當(dāng)?shù)乩习傩盏南M體驗。
正是這種窗明幾凈、冬暖夏涼、業(yè)態(tài)豐富與大品牌云集帶來的綜合性消費體驗優(yōu)勢，讓萬達(dá)廣場大規(guī)模替代過去傳統(tǒng)的線下超市、百貨、專業(yè)賣場與商業(yè)街等零售業(yè)態(tài)，不僅承擔(dān)了購物的功能，還是人們社交與娛樂的中心，成為城市居民生活必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)新京報消息，2019年萬達(dá)商管集團實現(xiàn)收入434.8億元，完成目標(biāo)100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%；其中輕資產(chǎn)租金收入同比增長43.9%；萬達(dá)廣場出租率99.9%；租金收繳率100%。
從今天的業(yè)務(wù)局面來看，萬達(dá)集團的這次轉(zhuǎn)型無疑是正確的。正是數(shù)百座萬達(dá)廣場，數(shù)千萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，讓其在近兩年宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬期，不需做任何業(yè)務(wù)動作，就可以源源不斷地獲得巨額租金收入，并投入到新的萬達(dá)廣場建設(shè)中。這讓萬達(dá)集團在2019年整體宏觀經(jīng)濟與行業(yè)并不理想的狀況下，還能夠游刃有余，逆勢增長。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 萬達(dá) |
