|
值得注意的是，若按照每年10%銷售回款的投入計算，自2011年至2019年的9年間，龍湖在商業(yè)領(lǐng)域的投入額度已達(dá)830億元。同期，龍湖在投資物業(yè)的公允值增加了1228億元，也就是說，若除去公允值變動的影響，龍湖投資物業(yè)的大多數(shù)資金都來自其自身的銷售回款。
不過，擴(kuò)張過快也意味著風(fēng)險即來。2016年新商業(yè)目標(biāo)銷售額快速增長，銷售回款大幅增加，正是由于源源不斷的銷售回款及其投入，龍湖集團(tuán)的商業(yè)版圖才得以加速擴(kuò)張。
然而，當(dāng)前樓市整體調(diào)控尚未放松，疫情的影響也未消散，若龍湖的銷售增速繼續(xù)下降，而商業(yè)地產(chǎn)項目的快速擴(kuò)張需要大量資金，并且盈利周期長、回本慢的問題，龍湖集團(tuán)在商業(yè)領(lǐng)域的快速擴(kuò)張就將面臨資金壓力，若處理不當(dāng)，甚至?xí)䦟?dǎo)致公司資本回報率的下降。
負(fù)債率低 另有隱情
2019年，龍湖集團(tuán)發(fā)債總額約102.1億元。其中，包括42億元公司債和8.5億美元優(yōu)先票據(jù)，平均利率4.24%，平均期限6.8年。2019年，龍湖發(fā)行的公司債及海外債期限鎖定在5-10年之間，兩筆5年期，兩筆7年期，及一筆10年期。截止2020年1月，龍湖集團(tuán)已經(jīng)用完15億美元的債券發(fā)行額度。
結(jié)合存量債務(wù)來看，《每日財報》發(fā)現(xiàn)龍湖集團(tuán)更偏愛發(fā)行長債。2016年、2018年，龍湖均發(fā)行過10年期長債，利率分別為3.75%和4.5%；2018年發(fā)行的四筆公司債期限全部為5年。
在龍湖集團(tuán)剛剛交出的這份漂亮的成績單中最詭異的一點是，2015年-2019年，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率在逐年上升，已由之前的66.07%升至74.45%。期內(nèi)，其凈負(fù)債率卻始終保持低位，且還在整體走低，相應(yīng)由2015年的54.6%降至2019年的51%。
再進(jìn)一步分析就會發(fā)現(xiàn)，2015年后龍湖集團(tuán)在運用非控股權(quán)益做大規(guī)模。同期內(nèi)，上市公司非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比在持續(xù)上升，已由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。
所以，不難得出這樣一個結(jié)論，龍湖集團(tuán)在運用非控股權(quán)“隱藏”負(fù)債，心機(jī)不可謂不深。
龍湖集團(tuán)主席吳亞軍曾說過一句話，“真正優(yōu)秀的企業(yè)，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。超越平均的能力，才是解決問題的關(guān)鍵。當(dāng)然前提是，別犯原則性錯誤。”那么，龍湖集團(tuán)真的做到了嗎？
來源：每日財報評論 何嬙 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 龍湖集團(tuán) |
