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資本市場即將迎來又一家閩系黑馬房企。
閩系房企素來以高周轉(zhuǎn)、高儲備、高杠桿模式行走江湖，黑馬頻出。金輝控股亦不是無名之輩，2019年銷售額行業(yè)排名第42，早在2016年初就試圖A股上市，苦等至今，于3月25日正式向港股發(fā)起沖擊。
為了迅速做大規(guī)模，金輝控股逆勢加杠桿瘋狂拿地，2019年土地儲備總建筑面積接近2700萬平方米，資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，高于同層次競爭對手。
不過，從報(bào)告期的收入結(jié)算來看，雖然公司營業(yè)收入增勢迅猛，但凈利潤增速平緩，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4個百分點(diǎn)，凈利率下降8.5個百分點(diǎn)。
盈利能力下滑
3月25日，地產(chǎn)商金輝控股（集團(tuán)）有限公司（簡稱“金輝控股”）披露招股書，向港股IPO發(fā)起沖擊。
金輝控股1996年起家于福建福州，2004年開始全國化戰(zhàn)略，隨后于2009年將總部遷至北京，目前重點(diǎn)布局長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北地區(qū)。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，金輝控股銷售金額分別為445.0億元、776.2億元、919.7億元（權(quán)益銷售金額796.7億元）；2019年公司在地產(chǎn)百強(qiáng)中排名第42（2018年第39名）。
從銷售金額來看，公司與佳兆業(yè)集團(tuán)、華發(fā)股份（600325.SH）、新力控股集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股、合景泰富集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)實(shí)力相當(dāng)。
2017年-2019年，金輝控股收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復(fù)合增長率48.5%，凈利潤分別為22.2億元、23.0億元、26.9億元，復(fù)合增長率10.0%。報(bào)告期內(nèi)公司的凈利率分別為18.9%、14.4%、10.4%。
同期，公司綜合毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%，為盈利能力下滑的首要原因。
已披露2019年業(yè)績的合景泰富集團(tuán)（01813.HK）和首創(chuàng)置業(yè)，當(dāng)年的毛利率分別為31.8%、33.0%。
瘋狂拿地
截至2019年底，金輝控股共有144個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中附屬公司102個，合營及聯(lián)營公司42個。同期，公司應(yīng)占土地儲備總建筑面積達(dá)到2667.4萬平方米，其中93.4%位于二線城市及核心三線城市，且以西北和西南兩個大區(qū)最為集中，陜西、江蘇、湖北、重慶、福建均是重點(diǎn)市場。
按照2019年的銷售面積680.4萬平方米來算，公司的土地儲備需要4年來消化。這一水平高于同層次競爭對手。
截至2019年底，合景泰富集團(tuán)權(quán)益土地儲備總建筑面積1701萬平方米，當(dāng)年銷售面積492.4萬平方米，消化時間3.5年；首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）權(quán)益土地儲備總建筑面積1076萬平方米，消化時間3.4年。
最近幾年，為了迅速做大規(guī)模，金輝控股采取激進(jìn)的拿地策略，土地儲備規(guī)模飆升。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年三季度末，公司的土地儲備規(guī)模僅為500萬平方米。
在公司土地儲備規(guī)模從500萬平方米增長至逼近2700萬平方米的3年多時間里，同層次競爭對手大多變化不大：2016年底，合景泰富集團(tuán)的權(quán)益土地儲備總建筑面積為1130萬平方米，首創(chuàng)置業(yè)為820萬平方米。
2020年以來，公司又耗資16億元拿下3個項(xiàng)目，新增地盤面積18.4萬平方米，土地儲備增加不少；另外，參與一個合作項(xiàng)目，地盤面積3.4萬平方米。
激進(jìn)策略瘋狂拿地，2017年-2019年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-77.6億元、14.3億元、-57.0億元，打破過去正向穩(wěn)定增長的趨勢：2012年-2014年及2015年前三季度，分別為14.3億元、10.7億元、21.1億元、26.4億元。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 金輝控股 |
