時代鄰里分拆上市
回看2019年，可以計入時代中國“發(fā)展大事記”的是分拆物業(yè)上市。趕在物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)頭正盛的2019年年末，時代鄰里成功于港交所上市，與保利物業(yè)同一日登陸資本市場。
敲鐘當(dāng)日，時代鄰里開盤價出現(xiàn)破發(fā)，這與其估值過高有很大關(guān)系，事實上，時代鄰里規(guī)模較小，負(fù)債較高，對比同行并無明顯優(yōu)勢。招股書顯示，截至2018年年末，時代鄰里營收為6.7億元，凈利潤0.6億元，毛利率27.4%。
此外，母公司銷售增速放緩，且未來利潤狀況因新增拿地成本及舊改項目轉(zhuǎn)化情況而具不確定性，時代鄰里的增量空間也沒有得到保證。
時代鄰里得以登陸資本市場，主要依靠時代中國的資源輸送以及收并購。其中于2019年3月，時代鄰里收購廣州東康（廣東省一家知名物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)供應(yīng)商），增加了1340萬平方米的物業(yè)管理在管建筑面積。
根據(jù)財報數(shù)據(jù)，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入，分別占產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%�？梢钥吹�，來自母公司項目收入占比逐年降低。
事實上，背靠母公司成長的時代鄰里，一定程度上也在反哺時代中國。
數(shù)據(jù)顯示，截至2016年、2017年及2018年以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負(fù)債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。2018年其借款驟升，主要是由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券，而該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。
另外，時代中國的人力成本壓力同樣出現(xiàn)在時代鄰里身上。招股書顯示，2016-2018年，時代鄰里以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分別占銷售成本總額的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，時代鄰里人工成本占比高出百強(qiáng)物業(yè)均值5.7個百分點。
對此，公司執(zhí)行董事兼行政總裁王萌的回應(yīng)是，目前公司財務(wù)收入的多元化收入占比40%以上，多元化的收入已經(jīng)可以覆蓋相關(guān)人力成本的增加。
“未來也希望改進(jìn)信息化管理系統(tǒng)、智能化設(shè)施設(shè)備等，通過新興的技術(shù)手段去取代部分人工，進(jìn)一步降低人力成本。”
配股、發(fā)債 多方融資
相比2018年“無可挑剔”的表現(xiàn)，2019年時代中國業(yè)績數(shù)據(jù)不算漂亮，但表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。
2019年中報顯示，時代中國實現(xiàn)營收159.43億元，同比增長52.2%，毛利潤51.87億元，同比上升75.5%，股東應(yīng)占核心凈利潤為人民幣17億，同比增長44%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理
受益于規(guī)�；蟮漠a(chǎn)品溢價，時代中國近年毛利率皆處于上升趨勢，2019年上半年毛利率突破至32.5%，其中城市更新業(yè)務(wù)的毛利率更是達(dá)到84.9%。但是公司擁有人應(yīng)占利潤率為9.99%，核心凈利潤率僅為10.7%，主要因為銷售及市場推廣成本和行政開支等大幅增長。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，時代中國上半年開發(fā)、在售項目總面積增加了12.77%，但行政管理開支卻增加了65.14%，相應(yīng)的是人均效能在降低。
規(guī)模擴(kuò)張、銷售端承壓等無疑讓融資需求變得迫切起來。剛在3月投資者會上表示千億市值以下不打算配股的岑釗雄，一個多月后便改主意了。
4月18日，時代中國公告稱，擬先舊后新配售1.08億股公司股份，配售價每股14.54港元，較收市價每股15.98港元折讓約9%。截至該公告日，時代中國市值為268億港元。
配售所得款項凈額約為15.53億港元，擬用作公司發(fā)展及一般營運資金。時代中國董事會稱，配股融資是公司集資以及拓闊股東及資本基礎(chǔ)的機(jī)遇，同時還能加強(qiáng)公司的財務(wù)狀況，提供營運資金。
資料來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
另一方面，時代中國于6月份開始連續(xù)發(fā)債，資金用途均為新債抵舊債，融資品種則包括美元債、小公募債、ABS、境內(nèi)公司債等，其中安全性較大、周期較長的美元債是發(fā)行最頻繁、數(shù)量最高的。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
頻繁融資，可見規(guī)模擴(kuò)張中房企對資金的渴求。從整體上看，2019年時代中國總體財務(wù)水平處于可控狀態(tài)，但面臨著營收降速、凈負(fù)債率上升、現(xiàn)金流負(fù)值等問題。
根據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，時代中國總負(fù)債突破千億元達(dá)1110.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率則為76.37%，較上年末上升了1.4個百分點。
此外，時代中國于2016年-2018年及2019年上半年，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-5.59億、-65.85億、-5.23億元和-27.75億元；投資活動所產(chǎn)生的的現(xiàn)金流量凈額分別為-43.9億、-84.96億、-70.79億元和-85.62億元，造血功能處于下降趨勢。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
值得注意的是，近年來時代中國融資成本在不斷上升，2019年上半年這一數(shù)據(jù)為4.32億元，相比上年同期的2.47億元上漲74.9%。
另一方面，2019年上半年，得益于大量低成本土儲以及舊改優(yōu)勢，時代中國境外信用評級獲標(biāo)準(zhǔn)普爾提升至“BB-”，境內(nèi)獲聯(lián)合信用評級、中誠信證券提升至“AAA”。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨之帶來的利息支出的降低，將可以抵消全國化布局所帶來的額外成本。
新的一年里，在“世界500強(qiáng)”愿景和千億銷售目標(biāo)驅(qū)動下，資金平衡和管控將是時代中國的一項重要任務(wù)。
來源微信公眾號：觀點
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