蛋殼考慮：
以情動(dòng)人，一起度過(guò)“艱難期”
“希望業(yè)主能夠理解，與國(guó)家和蛋殼一起度過(guò)這個(gè)艱難時(shí)期。”在《中國(guó)企業(yè)家》獲取到的一份名為“關(guān)于2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案”中如此寫(xiě)到。該文件還稱(chēng)，為了應(yīng)對(duì)本次疫情對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成的影響，公司現(xiàn)要求，所有在1月底和2月份支付租金的業(yè)主，在原合同基礎(chǔ)上，自2月份開(kāi)始額外給予公司一定期限的免租期。
上述方案寫(xiě)到，對(duì)于除武漢以外的其他12個(gè)城市，所有業(yè)主增加30天免租期。方案中將免租期定義為，從這次付款日開(kāi)始延后30天到本次免租期結(jié)束，再付款。方案還詳細(xì)寫(xiě)明“與業(yè)主溝通的四級(jí)機(jī)制”，原則是“誠(chéng)懇告知業(yè)主增加免租期事項(xiàng)，并通過(guò)四級(jí)溝通，最大限度爭(zhēng)取業(yè)主的諒解，減少相關(guān)客訴升級(jí)、對(duì)簿公堂和負(fù)面輿論過(guò)度的情況”。
該方案注明了整體工作節(jié)奏。第一階段：1月29日~2月2日，北深上杭給付款日在1月24日~1月28日的業(yè)主打電話通知并爭(zhēng)取支持；第二階段：2月1日全國(guó)開(kāi)始，由城市當(dāng)?shù)亟M織人力負(fù)責(zé)首次溝通，計(jì)劃2月10/15日前完成各城市約7萬(wàn)通電話溝通完畢。
這與業(yè)主反映接到電話通知的時(shí)間基本吻合。值得注意的是，該方案詳細(xì)列舉了銷(xiāo)售與業(yè)主溝通的注意事項(xiàng)，其中提到：“盡量避免商量，協(xié)商這些詞匯。”“不需要業(yè)主立即表態(tài)，也不要糾結(jié)于業(yè)主是否同意，但要真實(shí)記錄業(yè)主的態(tài)度。”
“感覺(jué)蛋殼想靠以情動(dòng)人，搞定一個(gè)是一個(gè)。”有業(yè)主看了文件后感慨稱(chēng)。這份方案在業(yè)主間流傳，被業(yè)主視為蛋殼公寓對(duì)他們的游說(shuō)策略和蛋殼公寓員工“反水”的證據(jù)。上述文件中多次出現(xiàn)“蛋殼”字眼。截至發(fā)稿，蛋殼公寓未對(duì)記者回復(fù)上述文件的真實(shí)性。
“蛋殼公寓要按照合同約定付款。如果逾期，就是違約。”北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果認(rèn)為，“目前還在疫情管控期限內(nèi)，對(duì)方若以沒(méi)有上班、延遲幾天付款為由，情有可原，但這也不是不付租金給房東的合理理由。”
其他中介的動(dòng)態(tài)開(kāi)始進(jìn)入業(yè)主的視野中。在他們的理解中，如果其他中介沒(méi)有這種讓房主免租金的情況，那就是蛋殼公寓自己出了問(wèn)題。
楊陽(yáng)是蛋殼公寓的老業(yè)主。2015年，蛋殼公寓成立不久，他就與之簽約了。四年后合約到期，2019年10月，他又跟蛋殼續(xù)簽三年。在他跟記者展示的房屋托管合同中，詳細(xì)標(biāo)明了蛋殼與他的兩次履行明細(xì)。在他的觀察中，蛋殼公寓是一家“年輕的企業(yè)”，舍得花錢(qián)拿房，只是“太著急燒錢(qián)拿房了”。
蛋殼公寓的確發(fā)展迅速。綜合蛋殼公寓上市招股書(shū)等公開(kāi)數(shù)據(jù)，從2015年底的2434套，到2019年11月的432690套，蛋殼公寓數(shù)量在過(guò)去5年間增長(zhǎng)了179倍。截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶13地市場(chǎng)。
“我們能理解企業(yè)成長(zhǎng)不易，但別把業(yè)主當(dāng)傻瓜。”身為業(yè)主，楊陽(yáng)對(duì)公司的發(fā)展速度不太感冒，但他表示理解公司的一些做法，“他們也不想解約。”
“免租”舉措陷爭(zhēng)議
距蛋殼“違約”于她還有較長(zhǎng)一段時(shí)間，但王涵形容自己現(xiàn)在的心態(tài)是“焦灼”。
2月2日，王涵接到蛋殼公寓客服的電話，“他們說(shuō)疫情屬于不可抗力，通知我免一個(gè)月租金，并在下次付租金時(shí)扣除。”她是成都的一位蛋殼業(yè)主，收租日期在今年3月�？粗簝�(nèi)網(wǎng)友不斷爆出的自身遭遇，王涵有一些憂慮。
隨著維權(quán)事件發(fā)酵，一些原本還未到應(yīng)付房租日期的業(yè)主也開(kāi)始密切關(guān)注事態(tài)進(jìn)展。無(wú)論是過(guò)去幾天未能如期收租、還是可能“即將不能如期收租”的業(yè)主，即便手握合同，但他們最大的疑問(wèn)在于，如何界定合同中所言的“不可抗力”，這關(guān)系到他們能否無(wú)責(zé)解約且獲得賠償。
在跟群友互通有無(wú)后，王涵將業(yè)主方的具體疑問(wèn)總結(jié)了三點(diǎn)。其一，疫情是否屬于不可抗力。其二，即便屬于不可抗力，此次疫情如何影響了蛋殼公寓的正常經(jīng)營(yíng)。其三，即便屬于不可抗力，即便影響經(jīng)營(yíng)，蛋殼公寓是否應(yīng)該讓利給最終的使用方——租客，并向業(yè)主提供相關(guān)證明。
如何界定業(yè)主所言的“不可抗力”？坐標(biāo)西部區(qū)域某不愿具名律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》分析稱(chēng)，“根據(jù)《民法總則》第180條、《合同法》第117條等法律的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。本次新冠肺炎屬于重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，各方當(dāng)事人不可能預(yù)見(jiàn)，符合不可抗力的特征。”
該人士解釋稱(chēng)，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)官網(wǎng)于2020年1月30日發(fā)布通告，企業(yè)可辦理新冠肺炎疫情不可抗力事實(shí)性證明。但即使新冠肺炎疫情被認(rèn)為構(gòu)成不可抗力的事實(shí)，也并不意味著合同主體可以此為由不承擔(dān)或少承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，只有在客觀情況與不能履行合同之間具有因果關(guān)系時(shí)，相關(guān)合同主體才能部分或全部免責(zé)。
“目前業(yè)主的核心訴求便是支付租金。本次事件的爭(zhēng)議點(diǎn)是，蛋殼能否以新冠肺炎構(gòu)成不可抗力為由，要求業(yè)主減免租金。”前述律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱(chēng)，在本次事件中，蛋殼公寓需要提供足夠的證據(jù)證明，新冠肺炎疫情導(dǎo)致了其與房東（業(yè)主）之間的租賃合同不能履行。“若蛋殼未合同約定支付租金的，且又未提供足夠證據(jù)證明新冠肺炎疫情與‘不能履行合同’之間存在因果關(guān)系的，房東可依法依約要求蛋殼承擔(dān)違約責(zé)任。”
南方區(qū)域律所某不具名律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》分析稱(chēng)，疫情背景下，一些地方行業(yè)協(xié)會(huì)倡議，給中小企業(yè)尤其是無(wú)法復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的制造業(yè)減免租金，但這個(gè)倡議沒(méi)有法律強(qiáng)制力。
許多業(yè)主反映稱(chēng)，希望尋求法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，但顧慮在于，打官司真的是上策嗎？一方面，對(duì)于一些業(yè)主來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在訴訟的時(shí)機(jī)還未到，另一方面，業(yè)主們各自“有家有工作”，時(shí)間很緊，單個(gè)訴訟不現(xiàn)實(shí)，集體訴訟又需要合作的力量。
“現(xiàn)在最高院還沒(méi)有認(rèn)定，此次疫情是否屬于不可抗力。”西部區(qū)域某不愿透露姓名的律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。但“此次新冠肺炎與‘非典’都屬于重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，相信法院在處理類(lèi)案件時(shí)，會(huì)參考非典后的處理思路。目前業(yè)主情緒很激動(dòng)，但最終還是應(yīng)該回到理性維權(quán)的道路上來(lái)。”前述律師稱(chēng)。
“我準(zhǔn)備等到付款日。如果他還是不付或者少付，我就去貼個(gè)告示，告知租客，同時(shí)報(bào)案。”這是王涵目前的想法。距她千里之外的北京，蛋殼業(yè)主老歐跟群友聊了一上午后，接受了反饋無(wú)望的事實(shí)，他堅(jiān)定了一個(gè)主意，“那就是收集好證據(jù)，跟蛋殼維權(quán)到底。”
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來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 記者 李艷艷
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