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1月17日晚間，來自廣東深圳的星盛商業(yè)管理股份有限公司向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。星河控股集團創(chuàng)始人黃楚龍次子黃德林任星盛商業(yè)董事會主席，陶慕明任總裁，黃楚龍長子黃德安任非執(zhí)行董事。
從招股書中不難發(fā)現(xiàn)，星盛商業(yè)背后正是2019年7月選擇在新三板退市的星河商置。而現(xiàn)在，它成為了深圳本土房企星河控股所設立的全新上市平臺。
招股書顯示，星河商置成立于2004年，主要負責商業(yè)運營及管理，而非物業(yè)資產持有。截至2019年9月30日，星河商置已在全國16個城市，簽約服務38個大型商業(yè)地產項目，總服務面積約287萬平方米，其中57.1%由獨立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)，21項位于大灣區(qū)（15項位于深圳）、6項位于長三角地區(qū)、4項位于華中地區(qū)及7項位于其他地區(qū)。
與此同時，星河商置擁有包括城市型購物中心COCO Park、區(qū)域型購物中心COCO City及星河iCO、社區(qū)型購物中心COCO Garden及高檔家居布置購物中心“第三空間”在內的一套完整的品牌系統(tǒng)，覆蓋各式各類城市消費人群。
業(yè)績表現(xiàn)上來看，2017年、2018年及2019年前9個月，星河商置的營業(yè)收入分別為2.78億、3.29億和2.89億人民幣，相應的凈利潤分別為4794.0萬、7779.5萬和8371.1萬。
此前，在2018年，星河集團總裁姚惠瓊表示公司將于2023年實現(xiàn)營業(yè)規(guī)模1500億元、營業(yè)利潤利潤150億元的戰(zhàn)略目標，其中地產板塊將邁入全國40強，商業(yè)管理板塊目標為全國10強，產業(yè)進軍全國6強。
在大規(guī)模擴張愿景背后，星河控股對資金的需求變得更加強烈，對于未上市也未舉牌上市公司的星河控股，勢必要打通各路渠道融資換取發(fā)展。
半年之前，星河商置終止在新三板掛牌，當時就有分析指出，選擇摘牌一方面是由于在其掛牌三年的時間內，受限于新三板較低的活躍度，星河商置并未從中取得融資的紅利。
公開資料顯示，星河商置2016年股東認繳股本及股本溢價3810萬元，進行股利分配1458萬元，獲得籌資活動產生的現(xiàn)金流量為2352萬元。但緊接在2017年籌資活動產生的現(xiàn)金流量僅有24萬元，2018年直接為0元。且在掛牌的三年內，所取得資金均來自股東投資，并未進行借款、發(fā)行債券等其他融資活動。
而另一方面，相比流動性不足、市場冷清的新三板，以租金為主要盈利模式的星河商置將更受香港資本市場青睞。在此情況之下，星河商置選擇轉板上市就顯得順理成章。
事實上，為沖刺港股IPO，近兩年來星河商置不斷加強品牌輸出，以輕資產模式加快商業(yè)地產擴張。2018年星河商置先后簽約汕尾星河COCO City、鄂爾多斯星河COCO City兩個項目，進一步加強品牌管理輸出，并與南昌綠地中央公園項目、長沙寧鄉(xiāng)市翡翠湖國際廣場項目簽訂商業(yè)定位咨詢服務合同。
2019年3月，星河商置與博能控股集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式簽約南昌商聯(lián)中心項目。這是星河COCO Park第一次進行品牌管理輸出。8月，星河商置與展盈地產簽署項目合作協(xié)議，為“天奕國際廣場”購物中心引入中山首家星河COCO City。
招股書數(shù)據顯示，截至2019年9月30日，來自第三方獨立開發(fā)商的相關合約面積從2017年底的96.8萬平方米增長到164萬平方米，實現(xiàn)成倍的增長。此外，在2019年9月30至今這段時間內，星河商置還在深圳、南昌、上海等地新增4個項目，簽約面積合計9.95萬平方米。
財經評論員嚴躍進在1月19日接受時代財經采訪時表示，房企剝離商業(yè)板塊分拆上市，也是目前的一個趨勢，通過品牌輸出進行輕資產的擴張方式，客觀上來講，優(yōu)勢十分明顯，能快速擴大商業(yè)品牌的市場影響力，把握市場機會。
但值得注意的是，雖然星河商置品牌輸出力度不斷增強，但來自獨立第三方開發(fā)商開發(fā)的項目所產生的收入仍然有限，2019年前9個月，這部分收入僅為3295萬元，占比11.4%。公司大部分收入仍來自于星河控股及其關聯(lián)方，占比88.6%。
星河商置方面解釋這是由于公司主要以品牌及管理輸出服務的模式，與獨立第三方開發(fā)商簽訂合約，僅僅收取部分服務費及按協(xié)定百分比進行抽成，而并非直接獲取租戶租金，因此才導致這部分收入較低。但對于時代財經進一步的問題，星河商置方面表示目前暫不方便透露，以公示信息為準。
來源：時代財經 謝斯臨
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