寶龍商業(yè)(09909)將于12月30日香港主板上市，計(jì)劃發(fā)售約1.5億股，另有15%的超額配售權(quán)，定價(jià)區(qū)間為7.5港元-10.0港元/股，將于12月19日完成定價(jià)，綠鞋前的最高募資金額約為15億港元，綠鞋后最高募集金額為17.25億港元。
若以發(fā)行價(jià)的上限每股10港元計(jì)算，寶龍商業(yè)的市值約為60億港元。
目前，寶龍商業(yè)國(guó)際配售的部分已被超額覆蓋，鎖定的四家基石投資者中，包括了永輝超市、安踏等，認(rèn)購(gòu)總額達(dá)到3600萬(wàn)美金。12月10日，永輝超市宣布認(rèn)購(gòu)寶龍商業(yè)價(jià)值1000萬(wàn)美金的股份，投后占比約1.5%。
根據(jù)寶龍地產(chǎn)的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為31.49萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為58.75億元；而住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為146.85萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為233.28億元。住宅地產(chǎn)無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額都是商業(yè)地產(chǎn)的4倍左右。并且，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額僅占總銷(xiāo)售金額的四分之一。
有房地產(chǎn)相關(guān)人士表示，寶龍商業(yè)分拆上市，是寶龍地產(chǎn)應(yīng)對(duì)千億債務(wù)的一個(gè)方案。
早在8月20日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，建議分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司在港交所上市。
時(shí)隔三日，寶龍地產(chǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)此事做出回應(yīng)稱(chēng)，寶龍商業(yè)到了獨(dú)立成長(zhǎng)的階段，分拆出來(lái)并非是向市場(chǎng)集資，而是可以讓團(tuán)隊(duì)、品牌在市場(chǎng)上獨(dú)立發(fā)展。
除此之外，寶龍地產(chǎn)透露商業(yè)分拆主要是輕資產(chǎn)，資產(chǎn)端還是在地產(chǎn)控股里面，未來(lái)將持續(xù)性地與甲乙方合作。
或許相比成立僅3個(gè)月時(shí)間，寶龍商業(yè)管理的發(fā)展歷史要長(zhǎng)得多。1993年起，寶龍商業(yè)管理主要為控股股東寶龍地產(chǎn)提供輔助物業(yè)支持；2007年起正式將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并于5年前為獨(dú)立第三方提供相關(guān)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
據(jù)寶龍地產(chǎn)向港交所遞交的招股書(shū)顯示，寶龍商業(yè)管理2018年的資產(chǎn)規(guī)模為21.3億元，2018年的收入約為12億元，本次拆分上市計(jì)劃融資金額10億元。從資金用途來(lái)看，本次計(jì)劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來(lái)擴(kuò)大輕資產(chǎn)的規(guī)模，提高運(yùn)營(yíng)管理能力，以便后面能輸出更好的服務(wù)。
聆訊資料顯示，寶龍商業(yè)管理的收入主要來(lái)自?xún)刹糠謽I(yè)務(wù)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。
從業(yè)務(wù)收入占比來(lái)看，公司營(yíng)收主要來(lái)自于商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，其在總營(yíng)收中的占比均保持在80％以上。截止2019年4月末，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.14億元，占總營(yíng)收的82.9％。
資料顯示，公司與寶龍集團(tuán)擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定合作關(guān)系，并向?qū)汖埣瘓F(tuán)開(kāi)發(fā)的所有零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。主要為寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)和寶龍?zhí)斓厮膫�(gè)品牌提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。截止2019年4月末，公司已向55處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總合約建筑面積為740萬(wàn)平方米，其中45處零售商業(yè)物業(yè)正在運(yùn)營(yíng)中。
從具體收入明細(xì)來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中以商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)為主，截止2019年4月末，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.08億元，占總商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的74.4％。物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)則以物業(yè)管理服務(wù)收入為主，截止4月末，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6891.6億元，占總物業(yè)管理服務(wù)收入的80.8％。
從目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，有不少房企選擇獨(dú)立運(yùn)作商業(yè)板塊或者是分拆商業(yè)板塊上市，而最后的結(jié)果都證明了這能發(fā)揮資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，有助于商業(yè)地產(chǎn)板塊的后續(xù)發(fā)展。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)也承認(rèn)寶龍商業(yè)分拆之后，可能會(huì)讓寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善。
但也有部分業(yè)內(nèi)人士表示，寶龍此次拆分商業(yè)上市雖然有利于商業(yè)模塊的未來(lái)發(fā)展，但融資的規(guī)模相對(duì)有限，能否支撐其未來(lái)發(fā)展還存有疑慮。
鑒于寶龍本次拆分的只是商業(yè)部分的輕資產(chǎn)，而且完成分拆輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之后會(huì)不會(huì)考慮資產(chǎn)端的分拆，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展等都還是未知數(shù)。而至于其商業(yè)板塊前景究竟如何，相信時(shí)間會(huì)給出答案。
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