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“二房東”模式盈利成謎
在資本的熱情退潮后，長租公寓市場陷入“冰火兩重天”。而如今，在高速擴張的現(xiàn)金流壓力下，標桿企業(yè)開始全力沖刺IPO，其中就包括蛋殼公寓。
眾所周知，長租公寓盈利主要有兩個渠道：一是租金差，即“二房東”角色，以較低價收房，高價出租；二是服務(wù)費，即“租房中介”角色，相當于中介費。據(jù)了解，自如、蛋殼等長租公寓的服務(wù)費是月租金的百分之十，因此，除去房屋裝修和折舊等因素，長租公寓最終能獲取的利潤十分微薄。
相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%，而現(xiàn)金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋殼公寓最近三年則一直處于虧損狀態(tài)，其已“燒錢”超過40億元。
在租賃成本不斷走高的情況下，蛋殼公寓的虧損仍在不斷加劇。招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；至2018年，凈虧損增至13.70億元；而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。
同時，截至2019年前九個月，蛋殼公寓的租賃成本已從2018年前九個月的13億元飆升至44.5億元，占收入的比例從去年的77.7%攀升到89.0%。
顯然，面對巨大的成本投入和單一微薄的盈利模式，蛋殼公寓“錢包”足夠厚嗎？招股書顯示，自2017年開始，蛋殼公寓前后共獲融資金額約達60多億人民幣，扣除三年下來虧損的40億，當前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億元人民幣。而在招股書中，蛋殼公寓披露剛剛完成1.9億美元D輪融資。
“以目前蛋殼的虧損速度來看，蛋殼公寓的這些‘存款’支撐不了多久，而對于長租公寓來說，充足的現(xiàn)金流就是生命，因此IPO也成了唯一選擇。”廣州一位不愿具名的券商分析師表示。
值得注意的是，在這場“資本游戲”下，蛋殼公寓目前利潤微薄且單一的模式能讓資本市場買單嗎？長租公寓還要持續(xù)虧損多久？
對此，財經(jīng)評論員嚴躍進向《企業(yè)透明度報告》表示：“像青客公寓、蛋殼公寓等這樣的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從盈利角度來講，是很難的，因為從事的不是所謂的房屋開發(fā)業(yè)務(wù)，前期投資又比較大，而針對這些企業(yè)出現(xiàn)的盈利難問題，目前來看至少前五年是難以盈利的。”
嚴躍進稱，“當下的長租公寓供應(yīng)量已經(jīng)有所過剩，明年還需消化存量，而后續(xù)企業(yè)需要在租售同權(quán)上做文章，這一點若是做到位，則企業(yè)勢必會形成較好的影響力，若做不到位，后續(xù)壓力將會很大。”
“這些年，蛋殼公寓一直處在投入階段，但因其經(jīng)營模式較為單一使得盈利微薄， 加上長期‘虧損’不止，蛋殼公寓目前的盈利模式并不樂觀也不夠清晰，因此，對于蛋殼來說，今后最重要的是解決目前‘盈利難’、‘利潤薄’這一困境，同時，也要更加重視產(chǎn)品價值與租客服務(wù)，拓展多元化的業(yè)務(wù)模式。”上述廣州券商分析師向《企業(yè)透明度報告》表示。
不過，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖對未來發(fā)展前景仍較樂觀。他在今年8月份公開表示，“未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口，規(guī)模達到4.6萬億；現(xiàn)階段長租公寓市場規(guī)模，滲透率大約僅2%；中國租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠遠超過了30%。”截至今年上半年，蛋殼公寓管理資產(chǎn)規(guī)模已大概在50萬間。
來源：投資者網(wǎng)《企業(yè)透明度報告》鄭小琳 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 蛋殼公寓 |
