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以龍湖在福建晉江的觀宸項目為例，據(jù)項目業(yè)主介紹，原本應(yīng)當(dāng)于2019年12月份交房的觀宸項目二期、三期工程，在2018年便陸續(xù)出現(xiàn)開發(fā)商擅改大門建設(shè)方案、綠化縮水、外墻大面積空鼓不平等問題。經(jīng)業(yè)主多次維權(quán)后，龍湖雖然還原了大門建設(shè)方案并修補了外墻，但修補后的外墻仍存在色差明顯、大面積空鼓脫落等質(zhì)量問題。如今，龍湖方面未同意業(yè)主關(guān)于重建外墻的訴求，僅承諾在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)修補并延長項目工程質(zhì)保期限以及改善小區(qū)內(nèi)綠化情況。該項目業(yè)主表示，如果工程質(zhì)量及相關(guān)配套在交付日期還未有合理改善，業(yè)主們或?qū)⒕芙^交房并繼續(xù)維權(quán)，這意味著龍湖觀宸項目或面臨因無法按期交付而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險，并影響到該項目預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。
無獨有偶，2016年12月交付的南京龍湖春江紫宸項目，僅不到一年的時間便出現(xiàn)了外墻大面積開裂、脫落等問題，2018年8月份臺風(fēng)過境后，該樓盤一期的4幢住宅樓的外墻因頻發(fā)脫落事故而被鏟掉重鋪。據(jù)澎湃新聞報道，龍湖方面為此已新增成本數(shù)千萬元。《紅周刊》記者注意到，龍湖近年來營業(yè)支出（不含包括地價等在內(nèi)的營業(yè)成本）的增速遠高于其營收和凈利的增速，2016年至2018年間，龍湖的營業(yè)支出分別為34.5億元、50.9億元和85.9億元，三年內(nèi)增幅高達149%（營收增幅為112%），2019年上半年更是同比增長35.7%至35.9億元。
此外，上海龍湖天璞項目也因存在虛假宣傳、故意隱瞞事實、二期工程減配遭遇業(yè)主維權(quán)，后期的整改方案將增加龍湖多少“計劃外”的營業(yè)成本，還是個未知數(shù)。該項目業(yè)主向記者表示，龍湖在銷售期間將規(guī)劃中的外部公共道路虛假宣傳為小區(qū)內(nèi)部道路，并且該項目的綠化情況及車道等配套設(shè)施也均與龍湖在銷售宣傳階段的承諾相差甚遠。目前龍湖僅向業(yè)主提供了小區(qū)綠化的整改方案，而嚴(yán)重影響甚至誤導(dǎo)業(yè)主購房判斷的小區(qū)河邊道路及車道等核心問題均未解決。
值得一提的是，目前龍湖位于廈門的春江彼岸項目已經(jīng)出現(xiàn)了交房日期已到，但部分業(yè)主因精裝交付標(biāo)準(zhǔn)未達成一致而拒絕收房的情況，若項目方一直無法打破與業(yè)主之間的“交房僵局”，將直接影響到該項目預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。
《紅周刊》記者向龍湖集團相關(guān)負(fù)責(zé)人核實相關(guān)項目的整改情況，但截至發(fā)稿前公司并未回復(fù)。
狂奔之下的“暗傷”曝露？
總結(jié)龍湖業(yè)主維權(quán)項目的具體情況不難發(fā)現(xiàn)，這些項目的交付時間基本集中在2018年至2019年，商品房預(yù)售合同的簽訂時間則集中于2016年至2017年。這個時間段也正是龍湖“變速”的關(guān)鍵階段。
2016年，無論對于龍湖還是整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都是一個重要的年份。彼時的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個“新的周期”：宏觀調(diào)控高光時刻到來，TOP5龍頭房企的銷售規(guī)模達到2000億，第二梯隊的門檻也上升到了千億級。面對行業(yè)大環(huán)境的變化，主流房企加快了“拼規(guī)模”的步伐，龍湖投身這場巨變，開啟了變速模式。
那一年，龍湖立下了多個里程碑：全年共拿下43幅土地并新落子合肥，新增土地數(shù)量較2015年近乎翻倍；全年實現(xiàn)合同銷售881.4億元，同比增長率高達61.6%。此后龍湖延續(xù)了這股增長勢頭，于2017年完成了千億目標(biāo)，并在2018年加入2000億陣營，躋身十強。
進入2019年，龍湖的變速模式有些許降溫，公司開始強調(diào)以財務(wù)穩(wěn)健為主。不過與此同時，龍湖在規(guī)模高速擴張的過程中埋下的諸多違規(guī)銷售與施工的隱患，也伴隨著多地項目的“連環(huán)爆雷”浮出水面。
有資深業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者分析稱，近年來由于受一城一策、因城施策影響，部分城市的開發(fā)商面臨較大的限價限貸等政策壓力，利潤空間有所縮減，加之部分項目對承包方、施工方監(jiān)管不嚴(yán)等，有些項目開始出現(xiàn)偷工減料、虛假宣傳、亂收費等違法違規(guī)行為，這也是整個行業(yè)亟待規(guī)范的亂象。但如果某一家房企在多個城市的多個項目都面臨嚴(yán)重的維權(quán)糾紛，甚至出現(xiàn)大面積的項目爆雷，就說明該企業(yè)管理層的管理模式已經(jīng)出現(xiàn)了問題，部分項目負(fù)責(zé)人的價值也出現(xiàn)了偏差，需要企業(yè)管理層反思和糾正。
從公司業(yè)績表現(xiàn)來看，龍湖近年來在維權(quán)項目上“消耗”的整改成本，或成為其毛利率和凈利率走低的一個原因。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，2019年上半年，龍湖集團的銷售毛利率和凈利率分別較去年同期下滑4.51個百分點和3.26個百分點；資產(chǎn)報酬率和投入資本回報率也均較去年同期下滑0.21個百分點。
值得一提的是，龍湖集團2016年至2018年的土地儲備平均成本占營業(yè)銷售均價的比重一直處于39%至41%之間。三年來，龍湖土地儲備平均成本的增幅僅約為29.2%，但其在此三年間的營業(yè)成本和營業(yè)支出增幅卻分別高達100.5%和149%。在土地成本占房企營收成本較大份額的情況下，土地成本相對穩(wěn)定的龍湖，其快速增加的營業(yè)成本和支出來自哪里？
經(jīng)過三年狂奔的龍湖，在眾多項目爆發(fā)業(yè)主維權(quán)的糟糕時期，其還有哪些“暗傷”需要排查？這需要龍湖給投資者作一個交代。
來源：紅刊財經(jīng) 作者：張哲 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 龍湖 |
