在萬達出售給融創(chuàng)、富力的資產(chǎn)中，萬達輸出品牌和管理。去年以來，市場上流傳，因為理念不同，雖然萬達只輸出管理團隊，資產(chǎn)是變輕了，但是溝通和管理成本變得越來越高。
長江商報記者了解到，在一些項目中，輕資產(chǎn)的合作方對萬達也頗有微辭，包括分成比例過高、過于強勢、規(guī)矩太多等。
還有一個不容忽視的問題，就是萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，因為沒有可以出售的資產(chǎn)，不像地產(chǎn)開發(fā)，可以獲得較為充足的現(xiàn)金流，也不能從銀行獲得所需貸款。
2017年以前，萬達廣場周邊會配套住宅、酒店等商業(yè)地產(chǎn)。住宅取得預(yù)售許可證就可申請開發(fā)貸，商鋪大面積開業(yè)可申請經(jīng)營貸，這些錢可以用作拿地等，通過住宅等商業(yè)地產(chǎn)反哺萬達廣場。
如今，輕資產(chǎn)模式下，萬達難以獲得充裕現(xiàn)金流，勢必影響萬達集團的快速發(fā)展。
事實也是如此。近年來，相較同行，萬達已經(jīng)落后了不少。
2012年，萬達開始去地產(chǎn)化，其目標(biāo)是到2020年將房地產(chǎn)比重降到50%以下。王健林的判斷是，房地產(chǎn)已經(jīng)歷20年高速發(fā)展，再過20年這個行業(yè)一定會萎縮，萬達要未雨綢繆。
然而，在萬達看似成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)格局已經(jīng)被改寫。去年，萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)的營業(yè)收入分別為2976億元、4662億元、3791億元、1248億元，而萬達為2143億元，已經(jīng)落戶于萬科、恒大、碧桂園。而在2016年，萬達還是行業(yè)老大。短短兩年，萬達已經(jīng)掉隊很遠。
不僅如此，大型房企爭相拿地，一些核心商業(yè)地段被搶，萬達再不動作，其萬達廣場推進更難達到預(yù)期。
或許，這就是萬達回頭走老路的主要原因。
重資產(chǎn)與負債率如何平衡
降負債目標(biāo)已經(jīng)完成的萬達重回重資產(chǎn)發(fā)展模式，其資金鏈將面臨考驗。
2017年6月，萬達遭遇股債雙殺，其負債備受社會關(guān)注。為了緩解資金鏈壓力，萬達開啟甩賣資產(chǎn)模式，13個文旅項目91%股權(quán)、77家酒店，王健林甩賣給融創(chuàng)和富力，回籠資金637.50億元。
此后，萬達不斷甩賣資產(chǎn)，包括幾乎清空海外地產(chǎn)等。不完全統(tǒng)計，近兩年，萬達通過處置資產(chǎn)回籠資金達千億元。
從去年的財報看，降負債取得明顯成效。萬達商管數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，公司有息負債1886.89億元，連續(xù)兩年下降。其中，一年內(nèi)到期的非流動負債210.27億元，當(dāng)年，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為291億元，基本上能覆蓋到期債務(wù)。公司資產(chǎn)負債率為57.58%，2016年底為70.26%，已顯著下降。不過，去年，公司的營業(yè)收入、毛利潤均有所下降。
可見，萬達犧牲了增長換來了負債率降低。如今，萬達謀求增長重點發(fā)力文旅。
8月9日，以地產(chǎn)領(lǐng)域研究人士向長江商報記者表示，文旅項目是萬達商業(yè)的第四代產(chǎn)品，與第三代產(chǎn)品萬達廣場相比，文旅項目的體量更大，業(yè)態(tài)更為豐富。在開發(fā)模式上，文旅項目與萬達廣場并無本質(zhì)區(qū)別。此前，萬達廣場是通過合作開發(fā)或受托運營管理等途徑，來經(jīng)營萬達廣場。從目前公開信息看，萬達是想走重資產(chǎn)之路，即拿地—開發(fā)—運營，通過住宅和商鋪的銷售，獲得現(xiàn)金流平衡，最終目的是謀取持有型物業(yè)，并獲得穩(wěn)定的運營收入和長期增值收入。
在該人士看來，文旅項目的投資規(guī)模大（單個項目多超300億）、回報周期多在5—8年，通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金，以此反哺文旅項目運營，很難達到資金平衡。
如此一來，重資產(chǎn)模式下，對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。
從目前情況看，萬達融資并不順利。
今年7月26日，萬達體育赴美上市成功。不過，原本計劃發(fā)行價10—11美元/股，最終為8美元/股，而且，開盤當(dāng)日就破發(fā)。截至8月10日，其收盤價為3.94美元/股，較發(fā)行價下降了50.75%。
萬達商管早在2015年就已在A股排隊，從已反饋到預(yù)披露更新，又回到已反饋，目前處于中止審查狀態(tài)。目前來看，雖然萬達商管盡量去地產(chǎn)化，但似乎仍是遙遙無期。而且，萬達商管與萬達電影之間存在的關(guān)聯(lián)交易也需要厘清。
去年以來，萬達電影凈利潤持續(xù)下降，今年上半年預(yù)降55%—65%。
值得一提的是，去年初，騰訊攜手蘇寧、京東、融創(chuàng)聯(lián)手向萬達馳援，共計出資340億，條件是，萬達商管要在2023年前11月前完成上市。否則，戰(zhàn)略投資者有權(quán)單方面終止合作，并要求回購股份、支付資金利息。
融資不順利，重啟重資產(chǎn)模式，萬達如何在快速發(fā)展與資金鏈不緊繃中求得平衡，將對王健林是一場嚴峻考驗。
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