2019年上半年以來，董事長王健林的一系列投資動作，讓萬達(dá)集團(tuán)數(shù)位內(nèi)部人士“看不懂”。
曾經(jīng)，王健林誓言慢慢減少并最終停掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；近期，萬達(dá)在多個城市拿下地塊，重啟住宅銷售。
此前，王健林壯士斷腕，低價甩賣13個文旅城和77家酒店，因這些重資產(chǎn)項目每年給萬達(dá)增加上千億有息負(fù)債；如今，萬達(dá)又在甘肅、陜西、遼寧等地拿下眾多文旅綜合項目，總投資超過3350億元。
5年之前，王健林提出萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓第三方出錢出地，持有重資產(chǎn)，萬達(dá)只輸出品牌和管理，無風(fēng)險“坐享”三成之利。
時至今年，萬達(dá)又開始在四川、上海等地拿下多個地塊，開建重資產(chǎn)模式的萬達(dá)廣場。
萬達(dá)的畫風(fēng)突變，始于2017年。
2017年之前，萬達(dá)的業(yè)務(wù)模式備受資產(chǎn)市場和地方政府的青睞，拿地方便，融資通暢。
2017年7月，被傳進(jìn)入融資受限名單之后，萬達(dá)失去金融機(jī)構(gòu)信賴，2017年以來，再未成功發(fā)行過一筆公司債，僅有ABS等少數(shù)融資計劃尚在進(jìn)行之中。
這一變化，促成王健林壯士斷腕，果斷出售文旅城等重資產(chǎn)，賣掉大部分海外資產(chǎn)，以求降低債務(wù)杠桿。而且，萬達(dá)還大量收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向“護(hù)城河”萬達(dá)廣場。
2019年上半年重啟重資產(chǎn)模式，難道說王健林的資金充裕起來了？
半年3350億的巨額投資
2017年，在將文旅城和酒店賣掉之后，王健林一改此前的高調(diào)作風(fēng)，幾乎不在公眾場合露面，萬達(dá)的業(yè)務(wù)重心撲在萬達(dá)廣場上面。
2019年開年，王健林開始四處活動，萬達(dá)業(yè)務(wù)遍地開花。
1月12日，在青島東方影都開完萬達(dá)年會之后，王健林不斷奔走在國內(nèi)外各地，跟遼寧、四川、甘肅、陜西等省份的主要領(lǐng)導(dǎo)會面，跟國際籃球、冰球等運(yùn)動聯(lián)會的主席會面，歐冠決賽期間還會見了歐足聯(lián)主席、西甲主席。
在這一連串活動上，王健林和各地政府簽下超過3350億投資額的投資項目。
4月11日，甘肅省舉行招商引資暨隴商大會，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林現(xiàn)場表示，未來3年，萬達(dá)將在甘肅投資1個超大型文化旅游項目、5個萬達(dá)廣場、3個五星級酒店，新增投資約450億元。
5月15日，沈陽市政府和萬達(dá)集團(tuán)簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)集團(tuán)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，在沈陽再投資800億元，建設(shè)世界一流的大型文化旅游項目、世界一流的國際醫(yī)院、世界一流的國際學(xué)校和5個萬達(dá)廣場。
6月26日，王健林在家鄉(xiāng)四川再宣布千億級的投資計劃，“萬達(dá)在四川已完成投資 1600億元基礎(chǔ)上，接下來將再投1100億元，建設(shè) 3個文化旅游項目、頂級國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個萬達(dá)廣場。”
2019年7月31日，陜西省政府與萬達(dá)集團(tuán)在西安簽訂深化合作協(xié)議，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫(yī)院、企業(yè)總部、商業(yè)綜合體六個方面深化合作。按照此前協(xié)議，萬達(dá)預(yù)計在陜西的投資額超過1000億元。
“當(dāng)然，這些投資都是長期的，項目可以分期進(jìn)行，萬達(dá)也不可能一下拿出那么多投資款。”一位接近萬達(dá)的人士表示。
萬達(dá)簽下投資協(xié)議之后，具體項目已在慢慢落地�？v然是滾動開發(fā)，萬達(dá)在前期拿地等階段，依然需要付出大量的真金白銀。
例如，3月15日，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在延安以12.63億元拍下7宗開發(fā)用地。三個月后，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)又在甘肅省蘭州市以71.92億元，拿下蘭州七里河區(qū)的28宗土地。
上述接近萬達(dá)的人士表示，大型綜合體項目開發(fā)周期較長，不同的周期有不同的資金來源，在目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸縮緊的形勢下，前期資金需要企業(yè)自行支付，此后在建設(shè)開發(fā)運(yùn)營階段，再依靠開發(fā)貸和運(yùn)營貸解決資金需求。
不過，僅是前期投資就耗資不菲，萬達(dá)的資金情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)至此了嗎?
融資松綁，現(xiàn)金流并不樂觀
目前，萬達(dá)幾乎將海外物業(yè)出售罄盡，賣掉文旅城和酒店之后，主要的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)是萬達(dá)廣場，運(yùn)營載體則是萬達(dá)商管集團(tuán)。
2017年底，因出售文旅城和酒店回籠大量資金，萬達(dá)商管的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物共計1149億元，然而到2018年底，這一數(shù)值降至773億元，凈減少376億元。
具體而言，萬達(dá)商管經(jīng)營性現(xiàn)金流從2017年底的255.84億元增加至2018年底的291.14億元，籌資性現(xiàn)金流截至2018年底為-395.09億元，上年同期則是38.05億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額截至2018年底為-271.42億元，上年同期為 -89.67億元。
這意味著，2018年萬達(dá)商管的經(jīng)營收入略有增加，但遠(yuǎn)不夠覆蓋當(dāng)年的債務(wù)本息和投資支出。
利潤方面，由于萬達(dá)廣場每年都有新開業(yè)項目，而且老項目源源不斷地產(chǎn)生租金利潤，正常應(yīng)該是逐年遞增。
財報顯示，2018年底萬達(dá)商管凈利潤為317.95億元，上年同期則為 219.91億元，增長明顯，但增長部分幾乎都是非經(jīng)營性損益，如扣除非經(jīng)營性損益，萬達(dá)商管截至2018年產(chǎn)生的凈利潤為147.24億元，相比2017年底僅增加約7億元。
目前，萬達(dá)商管一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債210億元，此外還有數(shù)十億元的短期借款。
盡管萬達(dá)商管目前的現(xiàn)金儲備足以償付短期債務(wù)，但正如上述接近萬達(dá)的人士所說，公司存在的目的不是為了還債，還要發(fā)展。
拓寬融資渠道勢在必行。
在公司債方面，萬達(dá)2015年發(fā)了兩筆債，2016年發(fā)了6筆債，此后再未成功發(fā)行。資產(chǎn)證券化工作曾被王健林在2018年萬達(dá)年會上重點(diǎn)提及，不過推進(jìn)情況難如人意。
上海松江萬達(dá)廣場投資有限公司和寧波江北萬達(dá)廣場投資有限公司擬發(fā)行的一期ABS，額度為27億元，已在2018年底獲得交易所通過。
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