招商創(chuàng)融-萬達(dá)廣場(chǎng)京津冀協(xié)同發(fā)展一期ABS，2018年年中被提交到交易所，目前為止尚處于“已接受反饋意見”階段，距離獲批尚需時(shí)日。
此外，萬達(dá)廣場(chǎng)再?zèng)]有其他資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。
銀行貸款方面，《棱鏡》自萬達(dá)內(nèi)部獲悉，2017年下半年以來，銀行對(duì)萬達(dá)的融資限制開始放松，例如重慶北碚、廈門、呼和浩特、湘潭等地萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目都已獲得貸款。
不過這些項(xiàng)目加在一起的總體貸款體量，不是很大。
中信銀行的一位人士對(duì)《棱鏡》表示，目前銀行對(duì)萬達(dá)的信貸政策已經(jīng)平穩(wěn)，“不會(huì)高看也不會(huì)歧視，視具體的項(xiàng)目而定。”
上述接近萬達(dá)的人士表示，萬達(dá)在陜西、四川等地簽下大體量投資協(xié)議，在拿地階段會(huì)投入一些資金，后續(xù)開發(fā)階段更需要金融機(jī)構(gòu)支持，“由于萬達(dá)大多是跟省政府層面簽署的協(xié)議，融資可能不會(huì)像兩年前那么困難了。但是，融來的資金還是要還的，而這些項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，見效慢，回款遲，會(huì)讓萬達(dá)每年背負(fù)大量負(fù)債。”
輕資產(chǎn)模式的利弊兩端
萬達(dá)的發(fā)展重心依然是商業(yè)地產(chǎn)，這是王健林最核心的資產(chǎn)，也是資本運(yùn)作的主要載體。
針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打法上，王健林一直堅(jiān)持的輕資產(chǎn)模式似乎正在調(diào)整。
2014年以前，萬達(dá)建一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流支援自持的萬達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式。
當(dāng)年萬達(dá)年會(huì)，王健林首提輕資產(chǎn)模式，此后的萬達(dá)年年，他都會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式的好處。
簡(jiǎn)言之，輕資產(chǎn)模式，一不靠地產(chǎn)銷售收入，更多依靠租金分成，避免地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)周期影響；二慢慢停掉萬達(dá)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向倚重商業(yè)地產(chǎn)。
“不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商，這個(gè)公司更值錢。其實(shí)資本市場(chǎng)已經(jīng)回答了，地產(chǎn)(為主業(yè))的PE(市盈率)也就10倍左右，但商業(yè)租金(為主業(yè))的PE是30倍甚至40倍。”王健林把這筆賬算得很清楚。
萬達(dá)商管的前身是萬達(dá)商業(yè)，曾在香港上市，股價(jià)最高時(shí)78港元，最低時(shí)31.1港元。同期香港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司新鴻基股價(jià)則在100港元左右。
香港地產(chǎn)評(píng)論員黃立沖表示，香港的資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股看重兩個(gè)指標(biāo)，一是租金收入，二是土地儲(chǔ)備，萬達(dá)商業(yè)的租金收入比不上香港本地的老牌地產(chǎn)商，土地儲(chǔ)備比不上恒大碧桂園等純住宅開發(fā)商，“兩頭都不靠，所以股價(jià)一直低迷。”
為此，王健林讓萬達(dá)商業(yè)退市，計(jì)劃把萬達(dá)商業(yè)打造成完全依靠租金的商業(yè)地產(chǎn)公司，與住宅地產(chǎn)完全切割。屆時(shí)，萬達(dá)商業(yè)不僅能在資本市場(chǎng)獲得高估值，還能避開監(jiān)管層嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的“紅線”。
退市之外，萬達(dá)商管計(jì)劃通過輕資產(chǎn)模式快速擴(kuò)大萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模，但王健林看到了輕資產(chǎn)模式的好處，卻也低估了弊端。
例如，萬達(dá)向來以執(zhí)行力強(qiáng)著稱，企業(yè)內(nèi)部有紅綠燈制度，某個(gè)項(xiàng)目到規(guī)定流程還未完成，相關(guān)負(fù)責(zé)人被亮紅燈，如多次被亮紅燈，相關(guān)負(fù)責(zé)人很可能被辭退。
這種嚴(yán)苛的制度保證著每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)如期開業(yè)。
在輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)的嚴(yán)格制度很難滲透至合作方企業(yè)，執(zhí)行力度大打折扣，影響到萬達(dá)廣場(chǎng)擴(kuò)展速度。王健林本人亦曾承認(rèn)：“今年(2018年)未達(dá)到開業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，原因在于輕資產(chǎn)的個(gè)別投資方不像萬達(dá)那么有執(zhí)行力，這是輕資產(chǎn)帶來的新課題。”
合作方可能也有意見。
王健林此前承諾，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)年租金收益超過兩位數(shù)，投資者分賬七成，能拿到7%左右的回報(bào)率。
某房企蘇州區(qū)域投拓總監(jiān)透露，在一些比較落后的四五線城市，客流量沒有那么大，新建萬達(dá)廣場(chǎng)7%的回報(bào)率很難達(dá)到，這意味著，與萬達(dá)合作的企業(yè)出錢出地，承擔(dān)大部分投資風(fēng)險(xiǎn)。“一旦項(xiàng)目不成功，合作方對(duì)萬達(dá)的品牌溢價(jià)此后就不會(huì)那么認(rèn)可了。”
絕對(duì)的輕資產(chǎn)模式，并非各個(gè)玩家的通行玩法。
目前，華潤(rùn)置業(yè)、中糧大悅城、新城控股等開發(fā)商基本都是以輕、重資產(chǎn)并行的方式擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)，輕重比率各有不同。如新城控股還是以重資產(chǎn)模式為主，華潤(rùn)置業(yè)在一線和二線核心城市以重資產(chǎn)為主，三四線嘗試輕資產(chǎn)輸出品牌和管理。
鑒于輕重資產(chǎn)的模式各有利弊，上述接近萬達(dá)的人士表示，未來萬達(dá)會(huì)根據(jù)不同項(xiàng)目、不同地段，采取不同的融資模式，因地制宜地選擇或輕或重的資產(chǎn)模式。
但王健林誓言開業(yè)1000家萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張速度和規(guī)模效應(yīng)關(guān)系到萬達(dá)商管能否整體上市，還關(guān)系到王健林給萬達(dá)商管各個(gè)投資方的承諾。
無論資產(chǎn)模式是輕，是重，是另辟蹊徑，還是重蹈覆轍，王健林都在跟時(shí)間賽跑。
（來源：棱鏡 作者 孫春芳）
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