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創(chuàng)造更大的企業(yè)戰(zhàn)略空間
此前，市場瘋傳房地產(chǎn)信托叫停的消息。根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，房地產(chǎn)領(lǐng)域的窗口指導(dǎo)今年和往年相比，時(shí)間上稍微早了一些，力度更大一些，總量受到控制。一定程度上，證實(shí)了丁祖昱對(duì)“樓市資金定向收緊”的判斷。
《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道,對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),監(jiān)管部門已經(jīng)統(tǒng)一放行標(biāo)準(zhǔn)：二級(jí)資質(zhì)的孫公司將無法開展信托業(yè)務(wù)貸款。而目前大型房企的項(xiàng)目公司大多為孫公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，信托業(yè)務(wù)貸款規(guī)模較大。
新增的項(xiàng)目，對(duì)存量項(xiàng)目暫未施行。但是如果一項(xiàng)目授信分批下發(fā)，則后續(xù)放款會(huì)被暫停，因而會(huì)對(duì)一次授信，分批放款的項(xiàng)目和新增項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響。
處于多事之秋的新城，對(duì)宏觀資金面的這種變化，顯然比其他房地產(chǎn)企業(yè)更敏感。出于確保財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，經(jīng)營穩(wěn)定、優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的考慮，新城選擇將今年新接手的不操盤的聯(lián)營項(xiàng)目大量轉(zhuǎn)手，以進(jìn)一步為提前“過冬”積攢足夠的“糧草”，不能不說是一個(gè)高明的戰(zhàn)略。
任志強(qiáng)曾在回憶錄《野心優(yōu)雅》里透露了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)財(cái)?shù)恼嬲孛堋＞褪且谛苁械絹砬皵�錢，在牛市到來前買地。他說，大部分企業(yè)是搞反了，所以才會(huì)過得很艱難。那些能巧妙地根據(jù)行業(yè)趨勢反周期拿地賣房的公司，最后都能因?yàn)樾苁卸杆俦└弧?/p>
新城對(duì)外出售40個(gè)項(xiàng)目，某種意義上和任志強(qiáng)的觀點(diǎn)其實(shí)是異曲同工。
目前新城轉(zhuǎn)讓的是今年新獲取的住宅項(xiàng)目，包括不操盤的合聯(lián)營項(xiàng)目，或是利潤增長空間不多的項(xiàng)目。大部分的項(xiàng)目都處在前期階段，不涉及在售項(xiàng)目。
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)從獲取項(xiàng)目，到現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，通常需要十二個(gè)月時(shí)間。一旦市場進(jìn)入熊市，這些不能迅速帶來現(xiàn)金流的項(xiàng)目，將會(huì)變得非常難出手，很多時(shí)候甚至?xí)媾R折價(jià)甚至虧本轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，這些開發(fā)中的項(xiàng)目需要大量的資金投入，才能建設(shè)、施工、銷售，對(duì)于本身需要過冬的企業(yè)來說，也是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。
而能夠?qū)⑦@些項(xiàng)目極早出售，就能夠?yàn)楣緞?chuàng)造更多靈活、機(jī)動(dòng)的戰(zhàn)略空間。根據(jù)7月9日新城控股發(fā)布的公告，截至2019年6月30日，公司權(quán)益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。
當(dāng)前新城的營銷部門正在積極組織銷售計(jì)劃，加快銷售進(jìn)度，如果加上上半年新城控股已經(jīng)完成的1224億銷售額，新城有能力完成今年全年的2700億銷售目標(biāo)。
以去年操盤項(xiàng)目銷售回款率92%估算，新城屆時(shí)回籠的銷售款和已經(jīng)出讓的部分項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，有望套現(xiàn)超過2500億元，這樣的資金量，可以吃進(jìn)一到兩家千億級(jí)別的房企。
可以肯定的是，如果下半年房地產(chǎn)行業(yè)的資金面得不到根本性的改善，提前完成“過冬“準(zhǔn)備的新城，并最終換到優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的新城，絕對(duì)將是新一輪樓市行情里業(yè)績最好的那幾家。今天在跌停板上賣掉新城的散戶們，可能又要剁手了……
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