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其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租。從2014年至2018年，公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元，期間租金對(duì)公司總營收的貢獻(xiàn)從7%增至100%。2018年報(bào)顯示，公司在北京、上海各4個(gè)項(xiàng)目，除外灘SOHO出租率為87%之外，其他物業(yè)出租率均在95%以上。
年報(bào)顯示，截至2018年末，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率高達(dá)96%。其中，前門大街項(xiàng)目出租率連續(xù)兩年達(dá)到100%，望京SOHO則貢獻(xiàn)了最多的租金收入，達(dá)到3.86億元。
然而，轉(zhuǎn)型7年，SOHO中國逐漸“掉隊(duì)”，營收與利潤都出現(xiàn)了“縮水”，從高峰時(shí)期的180億元降至如今不到20億元，凈利潤也從百億降到了不足20億元。
2018年半年報(bào)不盡人意，資本市場紛紛做出“看空”反應(yīng)。摩根士丹利更是在報(bào)告中表示，SOHO中國中期核心盈利表現(xiàn)差于預(yù)期，主要因?yàn)樯习肽昝蕛H76%，低于預(yù)期的79%，將其評(píng)級(jí)由原來的“中性”直接降至“拋售”。
在這期間，公司屢次出售資產(chǎn)回籠資金，也沒能挽救業(yè)績衰退。
欲重回地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地
與以往不同的是，潘石屹此次賣資產(chǎn)，或帶有“尋求新的盈利增長點(diǎn)”的考量。對(duì)于今年約78億的自持物業(yè)項(xiàng)目出售之后的資金用途，潘石屹回復(fù)表示，“下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。”
財(cái)報(bào)顯示，截至2018年12月底，SOHO中國銀行借款共計(jì)176.94億元、公司債券30.00億元，資產(chǎn)負(fù)債率為29.52%。由于上述公司債券已于今年1月到期摘牌，SOHO中國目前的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該遠(yuǎn)低于29%。2018年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物55.66億元，短期借款9.64億元。
從行業(yè)來看，SOHO中國的負(fù)債率水平在高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)里不算什么，公司不存在地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在的債務(wù)壓力。但對(duì)早已不是地產(chǎn)企業(yè)的SOHO中國不算一個(gè)小數(shù)字。而且自持物業(yè)量太大，近年寫字樓租金回報(bào)率不高，甲級(jí)寫字樓市場遇冷。
“物業(yè)回報(bào)率是3%，這在市場上表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)。但銀行貸款的利息是4個(gè)點(diǎn)，租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國目前資產(chǎn)太單一，主要都是辦公產(chǎn)品。銷售之后，我們儲(chǔ)備點(diǎn)別的東西挺好。”潘石屹認(rèn)為。
于是，曾表示“不賣資產(chǎn)”、“不拿地開發(fā)”的潘石屹重回房地產(chǎn)老本行。下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。
“重新拿地也說明對(duì)于開放型的物業(yè)還是看好的，單純只做持有，往往壓力很大，通過開發(fā)和銷售的模式，有助于回籠資金，也利好改善此類企業(yè)的經(jīng)營狀況。若是在好地段進(jìn)行拿地和開發(fā)，那么也說明其近期資金面還是不錯(cuò)的，有能力去拿地，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)在業(yè)務(wù)操作上略有調(diào)整。不排除其對(duì)于后續(xù)項(xiàng)目銷售模式還是看好的，所以會(huì)通過拿地來進(jìn)行開發(fā)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO中國未來發(fā)展的機(jī)會(huì)還是很多的，尤其是在收并購、物業(yè)管理等方面有很多優(yōu)勢。如果單純進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，那么要關(guān)注營銷資源不充分等風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
來源：長江商報(bào) 記者 江楚雅 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: SOHO |
