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綠地香港與綠地控股預(yù)期收益差別大
此次交易的總價(jià)格將由目標(biāo)物業(yè)的估值及目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)組成，由于目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)就是五里橋項(xiàng)目，因此出售事項(xiàng)產(chǎn)生的除稅前收益估計(jì)約為人民幣18億元，為目標(biāo)物業(yè)總估值106億元減去目標(biāo)物業(yè)的賬面值88元所得。
不過(guò)，令人詫異的是，公司控股股東A股上市公司綠地控股公告的預(yù)計(jì)收益達(dá)到了27億元，與綠地香港公告的18億元預(yù)期收益差距明顯。
翻閱相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，綠地控股（A）認(rèn)為相關(guān)物業(yè)按以上會(huì)計(jì)政策調(diào)整后的賬面值約為人民幣75億元，而綠地香港（H）則認(rèn)為物業(yè)的賬面價(jià)值為88億元。
綠地香港的前身盛高置地（控股）有限公司，由綠地控股集團(tuán)認(rèn)購(gòu)盛高置地?cái)U(kuò)大股本后的60%股份的交易完成，成為第一大股東。綠地香港作為綠地集團(tuán)資本運(yùn)作的國(guó)際平臺(tái)以及品牌展示的國(guó)際窗口，成為綠地集團(tuán)境內(nèi)外資源的橋梁和紐帶。但兩者公告的數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了如此明顯差異。
事實(shí)上，截止2018年年底，旺泉投資的總資產(chǎn)合計(jì)127億元，凈資產(chǎn)為14億元。物業(yè)總資產(chǎn)估值為105.65億元，購(gòu)買價(jià)不少于人民幣28億元，因此綠地香港披露的交易所產(chǎn)生的預(yù)期18億元投資收益應(yīng)該更為合理。
加大回款 綠地仍在路上
根據(jù)此前兩地上市公司的公告，此次項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓很大程度上是綠地加快商業(yè)項(xiàng)目去化回籠資金的舉措。出售所得款項(xiàng)將作為一般運(yùn)營(yíng)資金及日后發(fā)展所需資金，這將加強(qiáng)綠地香港的現(xiàn)金流狀況。
據(jù)悉，2018年，綠地香港發(fā)行了兩只美元債券合計(jì)四億美元，融資成本分別為7.875厘和9.875厘，融資成本明顯高企。
截止去年底，綠地香港的短期有息負(fù)債76.6億元，而賬面資金僅40.6億元，短期償債壓力不小。長(zhǎng)期債務(wù)達(dá)到108.43億元，凈負(fù)債率達(dá)88%。
綠地控股的財(cái)務(wù)狀況更甚，截止2019年1季度末，綠地控股短期借款達(dá)220億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到566億元，而賬面資金為765億元，僅夠覆蓋短期債務(wù)。綠地控股的長(zhǎng)期負(fù)債高達(dá)2009億元，凈負(fù)債率高達(dá)177%，較2018年年底的171%仍有所上升。
日前，綠地控股發(fā)布了5月新增房地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)，5月公司新增房地產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，總地價(jià)超142億元，項(xiàng)目總用地面積約303萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積約643萬(wàn)平方米。1-5月累計(jì)拿地金額達(dá)536.7億元（克而瑞數(shù)據(jù)），拿地力度不小，僅次于碧桂園、萬(wàn)科和融創(chuàng)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-5月綠地控股全口徑銷售額達(dá)1238.8億元，同比增長(zhǎng)15.27%。在地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境偏緊的情況下，房企紛紛加大銷售回款去杠桿，綠地此次出售上海五里橋項(xiàng)目盡管能回款超過(guò)一百億元，但是對(duì)于兩千多億的債務(wù)規(guī)模來(lái)說(shuō)只能稱作是去杠桿的開(kāi)頭。
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