6月25日，綠地香港控股有限公司（以下簡稱“綠地香港”）一連發(fā)布三則公告，是為出售項目公司及其相應(yīng)的股東特別大會公告。今年4月1日，綠地香港短暫停牌，涉及旗下上海五里橋項目三棟寫字樓及商業(yè)整售給海外基金B(yǎng)rookfield相關(guān)事項，相關(guān)項目交易文件在4月4日及6月25日的相關(guān)公告中綠地香港進行了詳細(xì)的披露。

　　同日，綠地香港的A股母公司綠地控股也發(fā)布相關(guān)公告，并表示此次交易有利于公司商辦地產(chǎn)的快速去化，如順利完成，初步估計可為公司帶來約人民幣18億元左右的稅前投資收益。

　　此次項目出售估值高達105.65億元，涉及重大事項，若在股東大會順利通過將對綠城香港全年的業(yè)績產(chǎn)生重大影響，也將對公司及其股東綠地控股的業(yè)績和財務(wù)狀況起到一定的積極作用。

　　單個項目回籠一百多億資金 6年收益明顯偏低

　　上述交易的賣方為綠地香港全資子公司 SPG Investment X （BVI） Limited ，標(biāo)的為“旺泉投資有限公司”100%已發(fā)行股本，交易價預(yù)計不少于28億元。旺泉投資和True Thrive均為投資控股公司，上海五里置業(yè)項目公司負(fù)責(zé)具體項目開發(fā)，如下。

　　此次交易的買方為BSREP III China Retail Holdings Limited，該注冊于百慕大的實體系為Brookfield Asset Management Inc（Brookfield）所控制的實體。海外基金B(yǎng)rookfield公司為同時在紐交所和多倫多交易所上市，業(yè)務(wù)主要為全球另類資產(chǎn)的資產(chǎn)管理，包括房地產(chǎn)、再生能源、基建及私募股權(quán)等。

　　五里置業(yè)旗下的物業(yè)項目主要是綠地五里橋項目，是為位于上海五里橋街道0099街坊2/2丘999的建筑物及其下的土地使用權(quán)（不包括1號辦公樓及23個停車位）。五里橋項目占地面積5.56萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為25.78萬平方米，包括商業(yè)、辦公、停車位及配套住宅。項目已全部竣工，雙方協(xié)定的總建筑成本為33億元，并有部分物業(yè)已出售。

　　出售物業(yè)項目采用市場法的估值方法，參照市場可對比的情況進行估值，估值達105億元。綠地黃埔濱江為綠地香港于2013年以59.5億底價摘得的一幅商辦地，且按照樓宇契約要求，該項目必須于2016年4月10前開始施工，2020年4月10前竣工。

　　值得注意的是，盡管綠地香港的公告聲稱：目標(biāo)物業(yè)賬面值88億元，但根據(jù)上海市國土資源局與上海五里置業(yè)2013年簽訂的土地出讓合同看，土地價格高達59.5億元，而根據(jù)雙方認(rèn)定的建筑成本為33億元。盡管這一物業(yè)的賬面價值僅為88億元，但綠地香港在這一項目上的投入?yún)s達到了92.5億元，項目陸續(xù)投入資金6年后估值僅為105.65億元，相對于投入資金來說僅增值13.15億元。這一收益率對于2013至2019年的中國地產(chǎn)大牛市來說顯然是偏低的。

　　Brookfield需向綠地香港支付前后兩筆定金分別為8億美元和22億美元，并在交易完成日支付剩余款項以完成付款。

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