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負債持續(xù)攀升。
近日，家居賣場巨頭紅星美凱龍家居集團股份有限公司（下稱紅星美凱龍）收到上海證券交易所對公司2018年年度報告的事后審核問詢函。主要關于投資性房地產(chǎn)及主營業(yè)務經(jīng)營情況和主要財務信息相關問題。
紅星美凱龍2018年年報顯示，公司投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重約七成。公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為18.20億元，占利潤總額的比例為30.24%。紅星美凱龍司的2018年公司債券（第一期）評級報告中提到，公司利潤總額中公允價值變動收益及投資收益占比仍較高，非經(jīng)常性損益的持續(xù)性值得關注。
財經(jīng)評論員劉艷向時間財經(jīng)介紹，投資性房地產(chǎn)有兩種核算方式。一種和普通房地產(chǎn)核算方式相同，原值入賬，每年計提折舊。另一種按照公允價值入賬，不需要計提折舊，每個季度末對房地產(chǎn)進行評估，價值增值部分計入公允價值變動損益，從而影響利潤。在當前中國的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)大概率是增值的，所以采用第二種核算方式的投資性房地產(chǎn)，通常都是“盈利”的。
車建新在上世紀九十年代用600元啟動資金建立的家具小作坊，如今已經(jīng)成為國內(nèi)經(jīng)營面積最大、商場數(shù)量最多、地域覆蓋面最廣的家居裝飾及家具商場運營商。
到2019年一季度，據(jù)中新經(jīng)緯報道，截至5月17日收盤，Wind數(shù)據(jù)顯示A股上市公司中有3家公司持有投資性房地產(chǎn)超過500億元，分別為紅星美凱龍798.77億元、中國建筑689.42億元和萬科A560.55億元�？梢�，紅星美凱龍囤房比萬科還多。
財經(jīng)評論員嚴躍進對時間財經(jīng)表示，從投資性房地產(chǎn)的概念來說，主要因為紅星美凱龍物業(yè)持有較多有關。需要注意是，公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)，往往會成為提升利潤的一個重要工具。
囤地比萬科還多
上交所關注到，紅星美凱龍近三年年報顯示，2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快；2018年末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達70.84%，為最主要的長期經(jīng)營性資產(chǎn)。
為此，問詢函要求紅星美凱龍披露未采用市場法進行評估的原因、各項投資性房地產(chǎn)采用的估值技術，并說明投資性房地產(chǎn)估值的合理性。另外，要求其按成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量并模擬測算對公司財務狀況、資產(chǎn)負債及各項關鍵財務指標的影響。
明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強對時間財經(jīng)表示，像紅星美凱龍這樣的公司，拿地非常有優(yōu)勢。因為它能帶動產(chǎn)業(yè)，長期經(jīng)營，持續(xù)給政府帶去稅收，而不像住宅開發(fā)是一錘子買賣，所以政府愿意低價給它地。
此外，對于投資性房地產(chǎn)公允價值損益增長，財報表述為，主要是報告期內(nèi)自有商場租金提升，開發(fā)中的投資物業(yè)工程推進以及新購入物業(yè)所致。2018年，公司確實回購了重慶和寧波的特許經(jīng)營合作伙伴回購了兩家商場，重資產(chǎn)業(yè)務增長至57億元。至于租金提升，嚴躍進表示，理論上說對于紅星美凱龍而言，類似租金收益具有可持續(xù)性，而難點在于近兩年很多互聯(lián)網(wǎng)的家居平臺上線，對于此類實體店是有一定的影響的。
紅星美凱龍是“自營”+“委管”雙輪驅(qū)動模式。自營和委管兩項業(yè)務收入之和占比91%。自營模式是公司通過自建、購買或者租賃的方式獲取物業(yè)后統(tǒng)一對外招商，為入駐商場的商戶提供綜合服務，以收取租賃及管理收入。委管模式是公司利用品牌知名度和經(jīng)營經(jīng)驗，派出管理人員為合作方提供全面的咨詢和委管服務。
投資性房地產(chǎn)主要來源于自營模式。截至2018年，紅星美凱龍經(jīng)營直營店80家，其中自有物業(yè)有53家，占比66.3%，租賃或合營聯(lián)營的有27家。除了將自有物業(yè)算入投資性房地產(chǎn)之外，2018年年報顯示，紅星美凱龍持有公允價值為15.55億元的投資性房地產(chǎn)在項目合作方擁有使用權的土地上，并將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。為此，問詢函要求其披露該項房產(chǎn)的基本信息，說明將該項房產(chǎn)確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)。
可以對比的是，紅星美凱龍2018年經(jīng)營直營店80家，委托管理加盟店228家。居然之家2018年直營商場86家，加盟商場198家。雖然紅星美凱龍直營店占比低于居然之家，但其投資性房地產(chǎn)所占總資產(chǎn)比例卻高于居然之家。紅星美凱龍2018年底資產(chǎn)總計1108.6億元，其中投資性房地產(chǎn)占比71%；居然之家2017資產(chǎn)總計372億元，其中投資性房地產(chǎn)占比45%。
獨立地產(chǎn)經(jīng)濟學者、前方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對時間財經(jīng)表示，從經(jīng)營業(yè)務的角度來看，實際上紅星美凱龍未必需要這么多土地，但是土地價值能升值。此外，投資性房地產(chǎn)公允價值變動會導致公司資產(chǎn)規(guī)模增加，每股凈資產(chǎn)隨之提高。畢竟在二級市場，業(yè)績上有利股價上漲的兩個核心因素就是業(yè)績好和每股凈資產(chǎn)增長。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 紅星美凱龍 |
