|
2019年3月8日，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）發(fā)布公司2018年年度報告，公司在踏準(zhǔn)了上一輪房地產(chǎn)大牛市的背景下，如今終迎來收獲季，公司全年業(yè)績大增，但土地儲備聚集在三四線城市、自持物業(yè)快速增加所隱含的減值風(fēng)險、融資成本上升等問題依然給新城控股未來的經(jīng)營帶來不確定性。
28.09億非經(jīng)常收益鑄就超高凈資產(chǎn)收益率
報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)竣工面積979.82萬平方米（含合聯(lián)營項目），實現(xiàn)結(jié)算面積及金額分別為574.59萬平方米、700.79億元。公司全年營業(yè)收入541.33億元，同比增加33.58%，其中住宅銷售收入292.84億元，商業(yè)綜合體銷售215.54億元，物業(yè)出租及管理收入22.13億元，分別對應(yīng)個公司的三大主業(yè)：住宅、以銷售為主的商業(yè)物業(yè)、以自持出租為主的吾悅廣場，三者分別占營收的54.1%、38.82%、4.09%。作為深耕三四線城市的開發(fā)公司，新城控股在2016年前后的以三四線棚改貨幣化為標(biāo)志的地產(chǎn)大牛市所獲得的銷售在今年終于迎來結(jié)算收獲季節(jié)。
值得注意的是，物業(yè)出租收入快速增長，其營收占比逐年升高，如上圖所示。截止2018年底，新城控股在全國范圍內(nèi)已開業(yè)運營的吾悅廣場累計達到42座，僅18年就新增開業(yè)19座，預(yù)計2019年計劃新開業(yè)22座，全年實現(xiàn)租金及管理費收入21.16億元，同比增長107.4%。新城控股“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的收入模式或?qū)⒊掷m(xù)數(shù)年，物業(yè)出租收入占比將逐漸擴大。
全年，歸屬母公司股東的凈利潤104.91億元，同比大增74.02%，加權(quán)凈資產(chǎn)收益率較2017年的34.18%上升至41.91%。公司盈利能力的上升，主要還是由于公司凈利潤率的上升，2018年全年毛利率和凈利潤率分別高達36.69%、22.55%。這其中的原因是由于公司將持有的吾悅廣場物業(yè)以公允價值計算入賬，而2018年僅這一塊的資產(chǎn)增值收益就高達28.09億元，占凈利潤比例高達26.78%，投資收益拉升的超高ROE恐難持續(xù)。
而這些收入并未能在當(dāng)期產(chǎn)生現(xiàn)金流，未來資產(chǎn)的公允價值也不是絕對不會減值，因此此類非經(jīng)常收入對于新城控股來說還是會有在將來影響業(yè)績起伏的可能。而高達41.91%的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率，在整個A股也是處在非常高的水平，如此之高的盈利能力的可持續(xù)性存疑，畢竟貴州茅臺的加權(quán)ROE也僅在20%-30%左右。
年報稱，公司將向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利15元（含稅），預(yù)計派發(fā)的現(xiàn)金紅利共計33.68億元，股利支付率32.1%。值得注意的是，新城控股上市以來每年都實現(xiàn)了現(xiàn)金分紅。
拿地比銷售額僅50% 降杠桿趨勢顯現(xiàn)
拿地方面，全年公司共計新增土地儲備共164幅，總建筑面積4773萬平方米，其中商業(yè)綜合體項目新增1940萬平方米，拿地平均樓面地價為2330元/平米，合計拿地金額1112億元（克而瑞數(shù)據(jù)為883.8億元），相較于2017年的1077億元同比增長3.25%，增速明顯放緩，拿地額占比銷售額50%，降杠桿趨勢顯現(xiàn)。公司拿地區(qū)域主要分布在長三角及中西部的三四線城市，據(jù)民生證券統(tǒng)計2018年上半年，新城控股新增土地儲備中，三四線占比高達84%。
新城控股合作拿地項目明顯增多，新增項目中，權(quán)益比例最小的為常熟市的常熟尚湖雍瀾院項目，權(quán)益比例僅為10.01%，在164個新增項目中，權(quán)益為100%的項目僅7個，權(quán)益小于50%的項目占比高達28%。截止2018年末，少數(shù)股東權(quán)益及其占比明顯回升。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 新城控股 |
