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新城控股已成為國內(nèi)房企一匹黑馬。
3月8日，公司披露2018年報顯示，全年實現(xiàn)營業(yè)收入541.33億元，歸屬于上市公司股東凈利潤為104.91億元，分別同比增長33.58 %和74.02 %。
2018年，公司全年合約銷售額約2210.98億元，同比增長74.82%，累計銷售面積1812.06萬平方米，同比增長95.21%。
憑著這樣一份成績單，新城控股已躋身國內(nèi)房企前十的行列。
但值得注意的是，新城控股的急速擴(kuò)張，也讓公司存貨快速增長，去庫存壓力倍增。
逆勢拿地，躋身一線房企
2018年報顯示，新城控股（601155.SH）全年新增土地儲備164幅，平均每2.2天就有一幅土地收入囊中。
2018年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情沖高回落，地產(chǎn)商拿地普遍趨于謹(jǐn)慎，但在新城控股身上，似乎看不出外部環(huán)境對它的“影響”。
早在2014-2015年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行區(qū)間的時候，國內(nèi)大多數(shù)明星房企諸位萬科、碧桂園等在拿地方面逐漸放緩，并且縮減開支，新城控股在當(dāng)時就反其道而行之，為此后幾年產(chǎn)品開發(fā)儲備了大量土地資源。
2015年至2018年，各年新增土地儲備分別為286.38萬平方米、487.91萬平方米、1218.60萬平方米、1549.11萬平方米；新增總建筑面積從2015年的950.68萬平方米飆升至2018年的4773.24萬平方米，總地價也從2015年的237.52億元增至2018年的1112.17億元。
在土地儲備策略上，公司一直推行的是多元化戰(zhàn)略，即通過參加招拍掛、并購和合作方式獲得儲備土地資產(chǎn)。
川財證券一份研究報告顯示，2017年，新城控股通過招拍掛、并購和合作方式拿地面積各占比總拿地面積比例分別為49%、29%和22%。
公司通過較為低廉的成本拿到巨量土地，最近幾年的平均土地成本（平均樓面地價）逐年降低趨勢明顯。
川財證券綜合克爾瑞數(shù)據(jù)研究顯示， 2015年至2017年新城控股平均計容樓面地價分別為3284元/平方米、4603元/平方米和3175元/平方米，樓面地價與銷售均價之比從2015年的35.58%降至2017年的23.30%。
2018年，公司平均樓面價2330元/平方米。
克爾瑞統(tǒng)計顯示，2018年，公司銷售金額及銷售面積全國排名歷史性進(jìn)入前十，分列行業(yè)第 8 位和第 7 位，增速位列十強(qiáng)房企之首。
去庫存壓力倍增
新城控股一直強(qiáng)調(diào)慢和穩(wěn)，將駱駝作為公司的圖騰，但最近幾年的擴(kuò)張，卻展現(xiàn)出了狼一樣的義無反顧。
2018年報披露，公司短期借款22.70億元。利用發(fā)行公司債、票據(jù)等工具融資，一直是公司融資的主流方式。
2018年，公司在中國銀行間市場先后發(fā)行中期票據(jù)、永續(xù)中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及超短期融資債券合計募資79億元；在上交所平臺完成購房尾款資產(chǎn)支持證券、公開及非公開債券募資55.53億元，同時，在境外發(fā)行美元債券募資13億美元。
最近幾年的大規(guī)模擴(kuò)張，公司的負(fù)債總額快速增長。2015年至2018年，負(fù)債合計從539.31億元增至2793.62億元，資產(chǎn)負(fù)債率從79.54%增至84.57%。同期，公司的融資平均成本分別為7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。
快速擴(kuò)張也導(dǎo)致公司存貨持續(xù)走高，從2015年的327.3億元，增至2018年的1456億元；同期的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從652.77天，增至1165.67天。
來源：斑馬消費
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