等了多年，談判了多年，前海地主招商蛇口終于迎來了實(shí)質(zhì)性利好。近2000億貨源、近千億土地價(jià)值，能否挽回招商蛇口曾經(jīng)在地產(chǎn)江湖的失落與內(nèi)耗？
作為特區(qū)中的特區(qū)深圳前海最重要的“地主”招商局集團(tuán)，政府與企業(yè)間的土地整備已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)年，而今這些在深圳寸土寸金的資產(chǎn)終于有了實(shí)質(zhì)性利好。
如果從房地產(chǎn)江湖更長的時(shí)間來看，背靠母公司最具資源優(yōu)勢的招商蛇口（001979.SZ）無疑已經(jīng)落后很多年了。跟同時(shí)期相比的另外一些地產(chǎn)大鱷們，招商蛇口早就在持續(xù)花落。曾經(jīng)的“招保萬金”之首，遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于萬科、保利地產(chǎn)。即便是與同類型的華潤置地（01109.HK）相比，也差距甚遠(yuǎn)。
12月24日晚，招商蛇口發(fā)布了《關(guān)于簽署前海土地整備協(xié)議的公告》和《關(guān)于簽署合資合作協(xié)議的公告》，對(duì)前海片區(qū)土地的土地整備實(shí)施方式、補(bǔ)償價(jià)值、土地使用權(quán)置換方案以及后續(xù)合資合作的實(shí)施方案進(jìn)行詳細(xì)說明。
據(jù)投資者網(wǎng)研究員了解，這是前海土地整備以來，首次披露關(guān)于前海土地面積、土地價(jià)值評(píng)估、土地收益等細(xì)節(jié)。
前海土地帶來直接利好：1850億元權(quán)益貨源和925億地價(jià)
公告稱，合作協(xié)議主要包括土地整備和合資合作兩個(gè)階段。土地整備階段，由前海管理局根據(jù)《土地整備協(xié)議》的約定收回前海土地整備范圍內(nèi)原19家持地公司原規(guī)劃下的全部土地使用權(quán)，計(jì)算得出土地補(bǔ)償價(jià)值約432.10億元；再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價(jià)值等于上述補(bǔ)償價(jià)值的新規(guī)劃下的土地使用權(quán)。該部分置換用地及前海管理局收回的經(jīng)營性用地，將一并納入合資合作范圍。
在合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內(nèi)新規(guī)劃下的持地公司股權(quán)注入合資公司，通過現(xiàn)金對(duì)價(jià)補(bǔ)足實(shí)現(xiàn)50%：
50%的股權(quán)比例，并由招商蛇口合并財(cái)務(wù)報(bào)表。合資公司將負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)合資合作范圍內(nèi)全部的用地。
根據(jù)公告，招商置換用地面積約為42.53萬平方米，總建筑面積約為212.9萬平方米；前海作價(jià)出資用地約50.14萬平米，建筑面積約為284.86萬平方米，合計(jì)用地面積約92.67萬平米，總建筑面積約497.76萬平米。
該次前海土地整備評(píng)估與合作將對(duì)招商蛇口在財(cái)務(wù)和銷售方面產(chǎn)生什么影響？投資者網(wǎng)研究員日前就相關(guān)問題發(fā)送到招商蛇口董秘劉寧、證券事務(wù)代表陳江郵箱，但截至發(fā)稿前，并沒有得到相關(guān)回應(yīng)。
華創(chuàng)證券首席房地產(chǎn)分析師袁豪說，合資公司旗下合計(jì)建筑面積約497.8萬方，對(duì)應(yīng)評(píng)估地價(jià)約925.3億元。
國信證券首席房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明給出的招商蛇口該貨源估值在1850億元。
6年談判路：前海土地整備并不容易
不管是1850億的權(quán)益貨源，還是近千億的地價(jià)評(píng)估，招商蛇口的土地變現(xiàn)能力似乎得到了市場認(rèn)可。但，何時(shí)能變現(xiàn)，或者未來市場預(yù)期如何，甚至于一直以來的前海地塊為什么沒有為招商蛇口帶來業(yè)績利好，也頗令外界疑惑。
有深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就告訴投資者網(wǎng)，“機(jī)構(gòu)的鼓吹并不大，最直接的感受是招商蛇口多年來業(yè)績處于爬坡狀態(tài)，即便有那么多核心土地，但并沒有給招商蛇口到了好處。反而是，招商蛇口近些年內(nèi)部異常不穩(wěn)，也影響了公司發(fā)展。招商蛇口錯(cuò)過了最好的發(fā)展期。”
2012年底，深圳市政府宣布賦予前海管理局“非金融領(lǐng)域計(jì)劃單列市”的審批權(quán)限，這預(yù)示著原來由深圳規(guī)土委承擔(dān)的前海合作區(qū)規(guī)劃和土地管理職能，交由前海管理局負(fù)責(zé)，后者將擁有前海開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)權(quán)。
2013年5月，深圳政府出臺(tái)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》，主動(dòng)提出土地“公轉(zhuǎn)商”的要求。這種被官方稱為“創(chuàng)新前海合作區(qū)土地整備方式”的做法，揭開了此后政企就土地長達(dá)多年協(xié)商的序幕。
《規(guī)劃》提出，前海合作區(qū)內(nèi)已出讓的工業(yè)、倉儲(chǔ)用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要求的，原土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)變更土地用途。
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