融資政策及監(jiān)管收緊讓房地產(chǎn)開發(fā)商在這個夏季感到了陣陣涼意。各大房企正拼盡全力，力�，F(xiàn)金流。
01
綠城之后，碧桂園也全力回籠現(xiàn)金
澎湃新聞周三報道稱，連續(xù)5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園改變了擴張策略，他們嘗試犧牲規(guī)模甚至利潤來緩解融資壓力，保證現(xiàn)金流。
報道援引多位碧桂園內(nèi)部人士的消息稱，首先，“全覆蓋”戰(zhàn)略在內(nèi)部已明確叫停，暫不對外宣揚。
該戰(zhàn)略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)均需有碧桂園的項目。
其次，碧桂園現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金轉(zhuǎn)，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數(shù)個區(qū)域的多個合作項目已經(jīng)或者正在退出，退出項目均是非操盤項目。
再者，為了實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流周轉(zhuǎn)，有的項目哪怕利潤轉(zhuǎn)負(fù)也要搶現(xiàn)金流。不過，由于碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。
跟投機制在房地產(chǎn)開發(fā)商中非常盛行，碧桂園正是其中的領(lǐng)頭羊。在董事局主席楊國強的大力推動下，碧桂園所有新項目都采用跟投機制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團投資占比85%以上，員工跟投的資金池可投入不高于15%的股權(quán)比例。
碧桂園并非唯一一家將重點專攻現(xiàn)金流的房企。周一彭博社稱，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略；加大應(yīng)收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售；嚴(yán)格控制付款。
上述報道發(fā)布后，綠城媒體代表回應(yīng)稱，關(guān)于公司內(nèi)源性現(xiàn)金流的管控安排是每半年度進行的“常規(guī)”管理動作，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全。
中金公司財富管理團隊表示，開發(fā)商的現(xiàn)金流管理能力和政府調(diào)控政策是決定房企信用資質(zhì)水平的兩大關(guān)鍵要素，現(xiàn)金流管理能力直接決定了房企的違約風(fēng)險水平。
02
“回籠現(xiàn)金”戰(zhàn)略下，房企銷售破紀(jì)錄
在略顯激進的“銷售回款”戰(zhàn)略積極推進之際，房企上半年的銷售業(yè)績一路高歌猛進，甚至創(chuàng)出了史上最高記錄。
今年上半年，碧桂園、恒大、萬科等中國十大地產(chǎn)商銷售近2萬億元，日均銷售額首次突破了100億大關(guān)，達到108.9億元，去年同期日均銷售額為85億元。
根據(jù)中國基金報的統(tǒng)計，從地產(chǎn)銷售額來看，2018年上半年位列榜首的就是碧桂園，達到了4136.8億元，平均日賺22.9億元。碧桂園的大部分房產(chǎn)在三四線城市，正好是上半年熱銷的主要領(lǐng)域。
恒大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭，分別日賺17億和16.7億元。
來源：中國基金報
上半年，全國范圍內(nèi)強二線和三四線城市銷售火爆，深圳近期也出現(xiàn)樓盤一天銷售70多億和80多億的現(xiàn)象。上周，開盤均價高達8.55萬元/平方米的深圳華潤城三期樓盤741套新房一天之內(nèi)全部賣光，引發(fā)全國關(guān)注。
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