三年內(nèi)追趕2000億
從2017年的銷售額排行來看，宋廣菊想帶領(lǐng)保利地產(chǎn)重回“前三”的難度比三年前更大，此時(shí)保利地產(chǎn)與第一梯隊(duì)的鴻溝已從500億元擴(kuò)大至2000億元。
招商地產(chǎn)的一名內(nèi)部員工對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱：“對第一梯隊(duì)的那三家來說，名次已經(jīng)不重要，只要他們愿意，誰都有辦法當(dāng)?shù)谝�，年底沖一下銷售額而已。但碧恒萬之外的房企想在幾年內(nèi)再擠進(jìn)第一梯隊(duì)，可能性已經(jīng)不大。”
但相比“招保萬金”的另外兩家，保利地產(chǎn)迎來了央企整合和內(nèi)部改革的機(jī)遇。
2016年保利地產(chǎn)完成收購中航地產(chǎn)下屬8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及1 個(gè)在建工程，增加待開發(fā)資源140萬平方米，利用中航原資源優(yōu)勢在天津、珠海、三亞獲取3個(gè)項(xiàng)目，新增待開發(fā)資源150萬平方米。
2017年11月30日，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同業(yè)競爭僵局破冰。保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金方式收購保利集團(tuán)持有的保利（香港）控股有限公司（以下簡稱“保利香港控股”）50%股權(quán)。12月20日的年內(nèi)第二次臨時(shí)股東大會上，該方案獲保利地產(chǎn)到場股東的全票通過，整合定局。
與中海地產(chǎn)吞下中航地產(chǎn)不同，保利地產(chǎn)只是間接收購了保利置業(yè)約20%的股權(quán)，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將不會直接并表保利置業(yè)，仍將由保利集團(tuán)合并其財(cái)務(wù)報(bào)表。也就是說，保利地產(chǎn)將不會吸收保利置業(yè)銷售額。
此前同業(yè)競爭帶來最大的障礙是，保利置業(yè)進(jìn)入的城市保利地產(chǎn)都不能再進(jìn)去，比如深圳、蘇州、濟(jì)南。整合帶來的最大利好是，未來保利集團(tuán)在境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均以保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開發(fā)，也就是說保利地產(chǎn)未來的擴(kuò)張?jiān)诩瘓F(tuán)內(nèi)將不再受限制。
截至2017年底，保利置業(yè)已覆蓋中國包括上海、香港、廣州、深圳、武漢、蘇州、貴陽、南寧等20個(gè)城市，與保利地產(chǎn)相反，保利置業(yè)的主要土儲備集中在三四線城市。同業(yè)競爭障礙的掃除，有助于保利地產(chǎn)加快全國化布局和擴(kuò)充土儲。
從實(shí)際情況看，保利地產(chǎn)在過去一年已明顯加快拿地速度。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)2017年全年累積新增土地儲備超過4000萬平方米，最后一個(gè)月新增的21個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)處于洛陽、眉山、徐州等三四線城市。拿地總代價(jià)超2300億元，占到年度銷售額的約74%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來保利地產(chǎn)會持續(xù)加大對三四線城市的投資，這有利于其持續(xù)夯實(shí)城市布局。
而隨著拿地?zé)崆榈母邼q，其凈負(fù)債率水平也在提高。前三個(gè)季度，保利地產(chǎn)的長期有息負(fù)債同比大幅增加，凈負(fù)債率達(dá)102.6%，但該凈負(fù)債率目前還沒達(dá)到行業(yè)平均水平。據(jù)川財(cái)證券數(shù)據(jù)，2017年40家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三季報(bào)平均凈負(fù)債率為117.60%，10家房企的凈負(fù)債率超過200%，其中泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率最高，達(dá)到440.85%。
內(nèi)部的改革也在加速。2017年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事會通過《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投的議案》，方案與萬科等其它房企類似。單一項(xiàng)目跟投總金額上限不超過項(xiàng)目資金峰值的10%，跟投人員通過申購專項(xiàng)資管計(jì)劃或信托計(jì)劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)由跟投個(gè)人承擔(dān)，保利地產(chǎn)董事、監(jiān)事不參與跟投。
一名保利地產(chǎn)的內(nèi)部員工對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，事實(shí)上公司提出員工跟投的時(shí)間比萬科還要早，但礙于體制內(nèi)上傳下達(dá)較慢，最終實(shí)施拖到了2017年底。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度，地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)資金的前五大重倉股分別是萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福（600340.SH）、陸家嘴（600663.SH）和金地集團(tuán)（600383.SH），對保利地產(chǎn)的配置比例為6.43%。
國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續(xù)深化，隨之而來的是地產(chǎn)發(fā)展商之間的估值分化。對于保利地產(chǎn)而言，2018年是其機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的一年。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 楊依依
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