2018年新年剛過(guò)，就有外資房企大批量甩賣(mài)了在中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的外資房企，是一直對(duì)中國(guó)持重倉(cāng)的新加坡房企凱德集團(tuán)：83.4億元一口氣賣(mài)掉了20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
自1994年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，凱德對(duì)中國(guó)的投資一直在加倉(cāng)。不過(guò)自2015年以來(lái)，凱德中國(guó)資產(chǎn)在其集團(tuán)所占比例卻出現(xiàn)了連續(xù)下降。對(duì)于市場(chǎng)上認(rèn)為凱德是否有淡出中國(guó)的傳聞，凱德方面1月10日向記者表示，這種猜測(cè)并不屬實(shí)，凱德此次轉(zhuǎn)讓只是其對(duì)在華業(yè)務(wù)的調(diào)整。“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲資金，將投資于北京、上海等五個(gè)城市及周邊。”凱德方面說(shuō)。
從凱德手中買(mǎi)進(jìn)的，是萬(wàn)科旗下商業(yè)平臺(tái)公司印力。印力被萬(wàn)科看成是其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要平臺(tái)，被賦予很高的期望。不過(guò)基于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目絕大部分位于三四線(xiàn)城市，作為買(mǎi)入的萬(wàn)科系是否有能力經(jīng)營(yíng)好這20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也成為擺在萬(wàn)科和印力面前的一道難題。
在華持有資產(chǎn)比例下降
1月5日凱德集團(tuán)在新加坡交易所發(fā)布公告，通過(guò)旗下全資子公司凱德商用，公司擬以17.059億新元（約合83.4億元人民幣）出售凱德集團(tuán)在中國(guó)的20個(gè)購(gòu)物中心100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債。凱德方面表示，這筆交易預(yù)計(jì)于2018年第二季度完成。
凱德集團(tuán)是起源于新加坡的地產(chǎn)集團(tuán)，并在新加坡上市，其大股東為知名投資機(jī)構(gòu)淡馬錫。在中國(guó)，凱德一直被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿企業(yè)，新加坡系房企的運(yùn)營(yíng)和組織架構(gòu)也成為不少房企學(xué)習(xí)的樣本。
然而值得注意的兩個(gè)細(xì)節(jié)是，此次凱德甩賣(mài)項(xiàng)目是其自1994年進(jìn)入中國(guó)的24年以來(lái)，首次大筆轉(zhuǎn)讓在華項(xiàng)目。
另一個(gè)細(xì)節(jié)是，凱德在中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)在峰值時(shí)甚至曾一度超過(guò)在新加坡的比重，不過(guò)中國(guó)資產(chǎn)占凱德集團(tuán)的比例，近3年則也出現(xiàn)連續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。
據(jù)凱德2015年財(cái)報(bào)，凱德集團(tuán)在中國(guó)的資產(chǎn)達(dá)到215億新元（約合1050億元人民幣），占凱德集團(tuán)總資產(chǎn)的47%。從收益上看，74%的息稅前利潤(rùn)皆由新加坡及中國(guó)貢獻(xiàn)，而中國(guó)的占比為38%。
2016年，凱德集團(tuán)在中國(guó)的資產(chǎn)已降至196億新元（約合958億元人民幣），占集團(tuán)總資產(chǎn)的44%。而據(jù)凱德2017年第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，中國(guó)資產(chǎn)在凱德集團(tuán)總資產(chǎn)所占比例為39%，新加坡占44%。
業(yè)界認(rèn)為，賣(mài)掉這20個(gè)項(xiàng)目后，凱德在華持有資產(chǎn)占集團(tuán)的比例可能會(huì)進(jìn)一步下降。
記者了解到，轉(zhuǎn)讓的20個(gè)購(gòu)物中心分布于19個(gè)城市，其中14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。此次股權(quán)交易涉及的20家購(gòu)物中心，凱德通過(guò)旗下公司已經(jīng)平均持有10年，不包括停車(chē)場(chǎng)在內(nèi)，項(xiàng)目平均建筑面積約4萬(wàn)平方米。
截至2017年6月底，此次出售項(xiàng)目分別占凱德集團(tuán)在全球和中國(guó)的購(gòu)物中心資產(chǎn)規(guī)模的4%和7%。
被列為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)模板的凱德，為何突然在年初賣(mài)掉了在華資產(chǎn)包。
有投資機(jī)構(gòu)人士指出，如此大規(guī)模的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)^非一朝一夕所能達(dá)成，而一定是經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的籌備。
“房地產(chǎn)僅單一棟物業(yè)大宗市場(chǎng)交易的達(dá)成，少則三個(gè)月，周期長(zhǎng)的要半年。這么大規(guī)模的項(xiàng)目，周期會(huì)更長(zhǎng)。也就是說(shuō)，至少在去年很早的時(shí)候，凱德就已經(jīng)著手準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手項(xiàng)目的清單，并與市場(chǎng)上的買(mǎi)家展開(kāi)接觸了。而有了轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的想法，時(shí)間可能會(huì)更早。”這位投資機(jī)構(gòu)人士說(shuō)。
按前述人士的時(shí)間進(jìn)行倒推，早在2017年年中，甚至2017年年初之時(shí)，凱德便已列出轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包的項(xiàng)目，并開(kāi)始著手出售項(xiàng)目了。
不過(guò)對(duì)于轉(zhuǎn)讓在華項(xiàng)目，凱德方面1月10日表示，賣(mài)掉這些項(xiàng)目對(duì)凱德集團(tuán)整體收入影響不大。
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