萬科泊寓則已進(jìn)入28個城市，獲取房間數(shù)8.4萬間，開業(yè)6個月項目出租率約為93%。
朱旭表示，萬科在長租公寓方面是輕重各半，首先，諸如深圳、廈門這些很好的一二線城市，萬科選擇的是重資產(chǎn)模式，因為萬科認(rèn)為這些城市持有資產(chǎn)是有增值價值的。其次，重資產(chǎn)可以一個比較長的周期進(jìn)行設(shè)計和裝修，更好地為租客提供一個很好的長期保障。
萬科認(rèn)為，重資產(chǎn)租金未來一定會慢慢定期上漲，一次性投資下去，未來NOI的回報也會不斷提升。如果是輕資產(chǎn)期以后再續(xù)租，成本可能就不一樣了，“以萬科的資金實力和融資優(yōu)勢，更善于做重資產(chǎn)運營的長租公寓。”
雖然朱旭認(rèn)為萬科當(dāng)前所實施的并非多元化戰(zhàn)略，而是圍繞城市發(fā)展和消費者升級訴求來提供一切與不動產(chǎn)相關(guān)的衍生業(yè)務(wù)，但無可置疑的是，萬科正在嘗試更多的可能。
萬科五大業(yè)務(wù)當(dāng)中，最核心的主營業(yè)務(wù)仍然是住宅開發(fā)與物業(yè)管理，優(yōu)勢業(yè)務(wù)則為物流地產(chǎn)和商業(yè)，探索業(yè)務(wù)則包括教育、養(yǎng)老、滑雪度假等。
其中，朱旭指出，物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，目標(biāo)是“要做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置”。
一般而言年底都會沖量
2017年房企賽道已過四分之三，進(jìn)入第四季度沖刺期，在房地產(chǎn)集中度不斷提升背景下，大房企在規(guī)模上你追我趕境況也日益白熱化。與此同時，房地產(chǎn)面臨的調(diào)控政策和金融杠桿，都給房企四季度的銷售帶來不確定性。
朱旭介紹，一般大家都說“金九銀十”，但今年前9月，萬科銷售金額前三高卻分別出現(xiàn)在3月、6月和1月，實現(xiàn)銷售額分別為636.4億元、491.3億元和481.2億元，而“金九”錄得銷售額463.2億元，排名第四。
朱旭稱，從數(shù)據(jù)上看，上半年公司銷售屬于量價齊升的階段，對比三季度和二季度的銷售額就會發(fā)現(xiàn)，環(huán)比出現(xiàn)了輕微下跌，這說明下半年銷售增速已經(jīng)有所放緩。
但她同時指出，受益于9月份深圳、北京預(yù)售證審批制度有所放松，集團(tuán)在深圳和北京的銷售額都有了較大程度的提升，深圳環(huán)比上升了150%，北京環(huán)比上升了347%，9月份北上深三個城市銷售占比達(dá)到了31.5%，而8月份的比重僅為15%。
受一線城市占比較大因素影響，萬科9月份簽約銷售均價環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度的提升，達(dá)到13523元/平方米。
或許是基于這方面考量，朱旭在回答投資者關(guān)于利潤問題時，亦審慎回應(yīng)稱，今年萬科凈利潤率將會比去年好一些，權(quán)益比則將維持以往均衡狀態(tài)，維持三七開。但受到按揭政策變化以及首付貸利率上漲影響，萬科回款情況略微受到影響，上半年回款率略有下降，而三季度回款率應(yīng)當(dāng)與上半年保持在同一水平。9月份認(rèn)購率按金額計算也僅為55%，較之前的60%及以上略有下降。
展望下半年，朱旭表示，僅就萬科而言，四季度的銷售情況肯定不會像上半年那么強(qiáng)勁，但跟三季度差不多水平應(yīng)該是有可能，畢竟一般而言到了年底，“所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會沖量”，預(yù)計全年銷售同比肯定是增長的。
此外，就此前傳言萬科收購俄羅斯商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)O1 Properties30-51%股份事宜，朱旭則以“目前沒有收到確切的信息”、“這種項目很小，達(dá)不到披露標(biāo)準(zhǔn)”作為回應(yīng)。
朱旭同時還稱，萬科進(jìn)入海外的投資步伐其實并不是特別大，更多的是財務(wù)投資角色，希望在在海外投資過程當(dāng)中跟當(dāng)?shù)氐幕饳C(jī)構(gòu)、開發(fā)商合作去邊投一點錢邊學(xué)習(xí)。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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