第二個問題：TOD
郁亮在會上明確表示，非常看好軌道物業(yè)的未來，將之視為“潛力業(yè)務”。大的前景：全球未來80%的軌道交通都會在中國；小的前景：萬科現(xiàn)在和深鐵合作的軌道項目不足10%（40個），而且未來還會和其它軌道公司合作；穩(wěn)定性：受經(jīng)濟周期影響最小。
在之前的股東交流會上，萬科將都市圈時代軌道物業(yè)的價值提升到“第二次房改”的重要高度，誰掌握了軌道開發(fā)的先機，誰就贏了一半。
這個問題，我在去年3月萬科與深鐵第一次戰(zhàn)略發(fā)布的時候，發(fā)過文章提醒大家，注意理解萬科引入深鐵的深遠考慮，而不要只陷于深鐵的國資背景和政治干預。后來也撰文談到萬科的“護城河”問題，在房地產(chǎn)走到都市圈的時代，萬科對資源支持的需求，遠遠大過對融資支持的需求。深鐵的引入，可以加深拓寬萬科的護城河。這個在現(xiàn)在和未來，將會快速的表現(xiàn)出來。
深鐵的進入，將會顯著提升萬科在核心都市圈優(yōu)質(zhì)土地資源的獲取能力，并且會進一步大幅提升萬科房地產(chǎn)項目的投資回報率。在6月的股東大會上，深鐵明確表態(tài)：實質(zhì)支持萬科的發(fā)展。我們將很快看到，萬科在軌道上蓋開發(fā)領(lǐng)域的積極進取，不止局限于深鐵的合作，這會奠基萬科在軌道上蓋開發(fā)領(lǐng)域的門檻。這塊的業(yè)務，將會成為萬科利潤來源的非常重要的一塊。
軌道投資與都市圈戰(zhàn)略是一致的，萬科未來主要會投資于有軌道樞紐建設的城市，而這些城市主要集中在核心都市圈。
第三個問題：新業(yè)務。主要指商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長租公寓，尤其是前倆。
在商業(yè)、物流地產(chǎn)，萬科上半年干了兩件大事，商業(yè)上和印力的整合，物流上和普洛斯的整合。這兩塊業(yè)務，成為萬科的“優(yōu)勢業(yè)務”。
“第二類業(yè)務，這個業(yè)務目前從0、1到10，它的任務是從10到100，我們把它叫做優(yōu)勢業(yè)務，一個是印力商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營，我們未來的目標，在中國成為數(shù)一數(shù)二。還有一個是物流倉儲，也希望它未來全國第一，乃至全球第一。這是兩個優(yōu)勢業(yè)務，對它們的要求也不一樣，做到數(shù)一數(shù)二的目標，從10做到100。”
以郁亮的謹慎，能夠當眾說出印力、普洛斯未來在中國和全球都要做到“數(shù)一數(shù)二”，可以說萬科在這兩塊業(yè)務上是非常有信心了。這兩塊業(yè)務，將會為萬科提供非常重要的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
整體上來做個判斷，對萬科這家公司來說，結(jié)合上面的分析，可有如下判斷：
1、萬科公司未來的凈利潤率將會明顯提升，可持續(xù)發(fā)展能力非常明顯，會進入一個重視股東回報甚于規(guī)模增長的時期（這也回應了投資者于股權(quán)之爭之前的期待）。
2、萬科這三類業(yè)務會形成比較好的梯度結(jié)構(gòu)，核心業(yè)務可穩(wěn)住盤子，軌道業(yè)務可提升萬科的業(yè)績增長能力，這兩者可確保萬科作為房企未來的持續(xù)增長無虞。而第三類業(yè)務以及還處于摸索期的業(yè)務，都將扮演“黑馬”角色，錦上添花。尤其是物流、商業(yè)，都是可以看到的。
和其它房企相比，萬科這幾年來的轉(zhuǎn)變，初步看是相當值得期待的，是龍頭房企中沒有做金融而轉(zhuǎn)型又比較順當?shù)钠髽I(yè)。
只要中國房地產(chǎn)的大周期不發(fā)生突變，這樣的業(yè)務梯度，令萬科在未來實現(xiàn)可持續(xù)、有質(zhì)量的高增長，是可以預期的，這種增長不是僅限于之前規(guī)模的擴張。從這個角度，恰恰也應了王石去年在大理的表態(tài)：萬科的高增長才剛剛開始。
而對個人買房者來說，商業(yè)、物流、長租這些對個人投資沒有什么價值，但是都市圈和軌道物業(yè)，是非常重要的指引。關(guān)于都市圈時代的買房，行業(yè)現(xiàn)在還處在剛開始研究的階段，大幕剛剛拉開。和企業(yè)一樣，誰研究的多，誰卡位的早，誰越可能獲得更大的回報。具體兩點：
1、都市圈時代一定是一個結(jié)構(gòu)分化的時代，不僅在城市之間，還會出現(xiàn)在城市之內(nèi)。好的地段會越來越貴，而普通的地段并不會因為便宜就有更好的投資回報。比如深莞惠中都市圈，未來深圳的豪宅地段，價格只會更高。而東莞好的區(qū)域，價格也可能會超過深圳內(nèi)部一些產(chǎn)業(yè)、人口老化的區(qū)域。
2、軌道物業(yè)不是在地鐵邊上都可以，實質(zhì)內(nèi)涵是通勤圈的概念，一定要在通勤圈的范圍內(nèi)。比如，深莞惠都市圈，并不是東莞惠州所有的地方都是通勤圈，在通勤圈外面買房，會很坑。
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