寫郁亮首秀的已有不少，上周末在虹橋機場，一字一句看了觀點地產(chǎn)的萬科中期業(yè)績交流會的全記錄，談一些自己的看法。
基本上每次萬科的業(yè)績發(fā)布會，我都會寫點東西。不是因為偏愛，而是在我看來，萬科的發(fā)布會于房地產(chǎn)界的價值，就相當于巴菲特的股東會于股票投資者的價值。跟蹤萬科的業(yè)績交流會，素來對分析中國房地產(chǎn)的狀態(tài)和趨勢非常有用。
這次萬科的交流會，郁亮說了很多東西，并非一如既往的“滴水不漏”。反而讓我第一次看到了萬科在新時期完整的公司策略，看到了一個“新萬科”。
從郁亮的答記者問里，我對萬科未來重點策略的理解是三點：核心都市圈+TOD+新業(yè)務。我沒有用郁亮業(yè)績會上的“五類劃分”，只梳理這三點，是因為這三點都已經(jīng)能看到商業(yè)模式，中期都能為公司貢獻豐厚的利潤來源。
其實這些信息萬科之前都有所涉及，但從未有過如此完整的全面表述。股權之爭前，較多談的是轉(zhuǎn)型，包括事業(yè)合伙人、新業(yè)務板塊等。股權之爭中，較多談的是城市化下半場——都市圈聚焦、軌道物業(yè)綜合開發(fā)等。但這些又被股權之爭掩蓋了，并未得到更多的關注。只有這一次，才算是完整的策略發(fā)布，這是我認為這個中期業(yè)績會最重要的價值所在。
談這個之前，先談大前提：房地產(chǎn)還有多長的玩頭。我在去年11月就發(fā)了推文《你抱著黨章正在山上哭，老演員拎著錢袋子正在山下笑》，講老司機們都在趁調(diào)控低價囤地，到現(xiàn)在為止，全都印證了，房企龍頭們?nèi)ツ甑浆F(xiàn)在的拿地規(guī)模都在接連創(chuàng)新高。這個背后，展示的就是他們對中國房地產(chǎn)大周期未完的肯定。隨后又連續(xù)發(fā)了幾篇推文：《從萬科的致股東信中可以看到什么？》《萬科的計提跌價與孫宏斌的悲觀，未必如你所想》，都在印證之前的判斷。
萬科1-7月花了多少錢拿地？
超過1300億。上半年花了537.9億，7月花了216億，廣信資產(chǎn)包551億。比起去年同期，增幅很大。這些是萬科實際支出的地價，不加合作者的出資�？偟臋嘁嫱恋亟ㄖ娣e，達到了1560萬平米。而去年全年，萬科支出大概是1800多億。逆周期操作的積極進取姿態(tài)很明顯，以此觀察其它房企龍頭，均是一樣。
這些企業(yè)的投資策略，又都高度一致的呈現(xiàn)出“聚焦核心都市圈”的特征�，F(xiàn)在再沒有哪一個企業(yè)敢高聲喊：我就是要去四五線，即便是四五線城市的房地產(chǎn)銷售量屢創(chuàng)新高，也沒有哪家企業(yè)這么干。
所以，這是我們要談的大前提。郁亮在答記者問里一個回答：
“未來十年整個版圖里核心業(yè)務仍然占最重要的位置……新業(yè)務增長再怎么快也沒有多大比重，因為核心業(yè)務太強，但是沒有必要把核心業(yè)務削下來去滿足新業(yè)務的增長”。
這句話本身就已經(jīng)說明了萬科對房地產(chǎn)長周期的判斷，白銀時代，依然有得玩，只不過玩法不一樣。
未來最大的不一樣，就是投資城市的不一樣，就是業(yè)績會上郁亮談及的一個策略，核心都市圈。
郁亮談了兩點：1、萬科投資城市的數(shù)量接近天花板了，可能不會再擴張。萬科目前投資了68個城市，今年新進入3個，石家莊、哈爾濱、蘭州，“按照現(xiàn)在這個規(guī)模差不多了”。2、萬科投資城市不再按一二三線劃分，而以城市圈、城市帶來劃分，“不在這個城市圈、城市帶上的，我們和過去一樣不會做安排”。
這些話里顯示出兩點。一是，未來萬科只打算做中國1/10城市的生意，集中投資深挖潛力，做大做強現(xiàn)有蛋糕。這是一個很大的轉(zhuǎn)變，從郁亮的話里，我認為那意味著萬科此前淡化規(guī)模的態(tài)度并非虛言，在房地產(chǎn)核心業(yè)務板塊，郁亮的態(tài)度顯然要轉(zhuǎn)向重點要利潤，而對城市繼續(xù)增量擴張可能會出現(xiàn)的規(guī)模不經(jīng)濟表現(xiàn)出疑慮。未來的萬科，在規(guī)模增長方面，也許更多會通過其它的新業(yè)務板塊來體現(xiàn)。
這個原因是可以在萬科的城市銷售額排名里找到的，在現(xiàn)有的68個城市里面，萬科已經(jīng)有16個城市做到了銷售額的NO.1，33個城市排名前三。期望通過余下城市的行業(yè)排名來繼續(xù)大幅提升規(guī)模，恐怕不現(xiàn)實，也未必劃算。
二是，聚焦都市圈，這個現(xiàn)在已經(jīng)成了大多數(shù)大型房企的高度共識，但請注意，第一次從理論的角度提出都市圈概念的房企，就是萬科。
當然，并不是說萬科進入的68個城市都值得你跟著去投資，真正值得關注的是萬科重點監(jiān)測的14個城市。而像那些連計提跌價的項目，我估計其中有一些待到開發(fā)結(jié)束，萬科會選擇退出。比如營口。
（萬科計提跌價的城市項目）
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