“為什么良渚這個項目到目前為止都沒能復(fù)制？因為萬科是講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的公司，而良渚的項目周期拉得太長。”杭州萬科良渚文化藝術(shù)中心館長沈毅晗對記者表示。
杭州萬科良渚文化村是浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司旗下的一個地產(chǎn)項目，位于杭州市西北遠郊約20公里處，占地面積約10000畝。良渚文化村由南都房地產(chǎn)集團于2000年啟動，2006年萬科并購南都后接手，其以“新都市主義人居場所”為定位，對良渚進行“城市配套服務(wù)商”試驗田打造，被業(yè)內(nèi)稱作“四大神盤”之一，并被官方選為G20峰會參觀接待點。截止到2016年8月，良渚共交付9910戶，常住6600余戶，入住率超60%。
2016年以來 ，特色小鎮(zhèn)培育工程興起后，良渚一度成為樣本，被認為是城鎮(zhèn)化進程中地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向之一。2013年6年，藍城集團董事長宋衛(wèi)平在參觀良渚時曾表示，良渚模式是“國家城鎮(zhèn)化的未來”。
沈毅晗曾于2007年-2014年間任良渚文化村助理總經(jīng)理，著有《走近夢想小鎮(zhèn)》一書，講述良渚的開發(fā)建設(shè)與社區(qū)營造。他對財新記者表示，小鎮(zhèn)培育需要慢慢“熬”，成本很高，在萬科內(nèi)部都不具有可復(fù)制性。從這種意義上講，當(dāng)前較熱的特色小鎮(zhèn)培育需要“降溫”。
1、開發(fā)商代行公共職能
沈毅晗在書中透露，中國國家大劇院設(shè)計者、法國建筑師設(shè)計師保羅·安德魯?shù)搅间緟⒂^時提的第一個問題就是：“這里的道路是你們維護的嗎？這里的居民向你們交稅嗎？”
沈毅晗答復(fù)，市政公路由萬科代為維護，居民只用交物業(yè)稅。保羅·安德魯繼續(xù)追問：“你們開發(fā)商不是有離開的一天嗎？如果當(dāng)?shù)鼐用癫唤o你們納稅，你們怎么做到可持續(xù)呢？”
這正是良渚的開發(fā)運營中面臨的一個難點。
“一般這種項目都在遠郊，而遠郊的政府行政職能和項目開發(fā)水準往往是不匹配的。”沈毅晗表示，開發(fā)商一般會將遠郊小鎮(zhèn)項目往文旅方向打造，但小鎮(zhèn)在行政區(qū)劃下可能僅歸屬于縣政府，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，后者的組織架構(gòu)和人員配套不足以支撐公共運營，只有由開發(fā)商代行。
以良渚為例，萬科在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育、宗教、交通等職能，興建了學(xué)校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設(shè)施，開通往返城區(qū)的業(yè)主班車，同時還組織編寫社區(qū)自治條例《村民公約》。當(dāng)?shù)貨]有派出所，萬科還組建治安隊執(zhí)行當(dāng)?shù)刂伟布俺鞘泄芾砉δ�。總體來講，成本巨大。
村民食堂
萬科良渚文化中心
“當(dāng)時沒想這么多，就想著蓋房子，最多搞一點商業(yè)。后來交付了2000套后，發(fā)現(xiàn)沒辦法住，居民反映最大的問題就是配套，交通、醫(yī)療、教育、吃飯這種問題。”沈毅晗表示，特色小鎮(zhèn)涉及諸多民生問題，應(yīng)由政府和開發(fā)商共同介入，否則后者將投資巨大。
他表示，因運營成本原因，萬科從2014年起開始逐漸放棄在良渚執(zhí)行公共職能。“政府沒有過來接收，但因為我們前期已將其維護到一定狀態(tài)了，現(xiàn)在相當(dāng)于是自治。”
2、九年現(xiàn)金流為正
良渚文化村于2000年拿地，2002年正式開發(fā)。沈毅晗表示，從拿地算起至今已16年， “估計已經(jīng)超過100億了”。
至于營收，他透露，良渚在2009年才逐步實現(xiàn)正現(xiàn)金流，11年之后實現(xiàn)盈利 。“現(xiàn)在已經(jīng)完全是利潤了，因為后續(xù)有100多億的銷售額。”
“良渚在萬科也是一個很奇葩的項目。”沈毅晗表示，一般來講，萬科的開發(fā)項目執(zhí)行嚴格的時間表，講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。相比之下，良渚近十年的盈利周期太長，以至于萬科至今都未復(fù)制該項目，即使2016年的銷售額已經(jīng)突破3600億元。
以良渚為例，他認為，一個小鎮(zhèn)的培育周期很長，不太適合由職業(yè)經(jīng)理人進行操作。“職業(yè)經(jīng)理人在做投資測算時，是以1至3年為一個周期的，但小鎮(zhèn)整體的開發(fā)，包括公共設(shè)施在內(nèi)，都是以10至20年為一個周期的。”
從這個意義上講，他認為，現(xiàn)今較火的特色小鎮(zhèn)需要“降溫”。自從特色小鎮(zhèn)火起來之后，良渚每天都會接待上百人的參觀調(diào)研。一個內(nèi)陸某縣的縣長告訴他，其所在縣有5個特色小鎮(zhèn)的“任務(wù)”，他覺得不可思議。
“小鎮(zhèn)要熬，但一個企業(yè)能熬得過10年不賺錢嗎？企業(yè)都是靠資本來推動的，什么樣的資本能熬十年不賺錢？”沈毅晗說，“很多人在問小鎮(zhèn)的盈利模式問題，但我覺得小鎮(zhèn)真的不存在模式——盈利周期長，模式?jīng)]有。”
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