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持續(xù)輸血，10萬間長租公寓版圖想象
不管是20億元的定增計(jì)劃還是16.7億元的中期票據(jù)，都勾勒出世聯(lián)行對長租公寓版圖的倚重。
此前在2016年第三次股東大會上，世聯(lián)行高層曾表示，“即使定增融資得不到獲批，我們也會堅(jiān)定推進(jìn)，因?yàn)殚L租公寓的時代來了。”
上述的“堅(jiān)定”首先表現(xiàn)在簽約目標(biāo)的制定上，年報顯示，世聯(lián)行希冀2017年長租公寓業(yè)務(wù)全國目標(biāo)簽約總量能達(dá)到10萬間。陳勁松則在2016年業(yè)績發(fā)布會上透露了更大的雄心：“長遠(yuǎn)來看長租公寓要做100萬間。”
可以對標(biāo)的是，幾年前開始涉足長租公寓的萬科，預(yù)計(jì)到2018年拓展的公寓目標(biāo)是45萬間，預(yù)計(jì)年收入94億元；遠(yuǎn)期規(guī)劃則是計(jì)劃提供100萬套公寓，年收入達(dá)到155億元。
世聯(lián)行對長租公寓的規(guī)模訴求，除了有搶食“蛋糕”的意味，還有盈利邏輯蘊(yùn)含其中。
在2016年業(yè)績交流會中，世聯(lián)行高層曾透露：“公司敢于做持續(xù)性的投入以形成規(guī)模效應(yīng)，
�。ㄒ�?yàn)椋┮?guī)模非常重要，疊加服務(wù)也因規(guī)模而產(chǎn)生。成規(guī)模之后可以托管運(yùn)營，之后的投入會很小。”
但規(guī)模化或許用簡單的數(shù)字就能想象，回歸到現(xiàn)實(shí)，世聯(lián)行還需要解決困惑長租公寓已久的盈利難題。
2016年業(yè)績交流會上，世聯(lián)行高層的相關(guān)描述或許能讓這個問題具象化：“世聯(lián)行To B端的能力很強(qiáng)，可以通過整租方式獲取房源，降低成本。另外世聯(lián)行在二手房后市場的服務(wù)能力可以與傳統(tǒng)二手中介形成差異化競爭，可以繼續(xù)將這些服務(wù)深化。”
世聯(lián)行公寓事業(yè)部總經(jīng)理甘偉也表示，世聯(lián)行是做服務(wù)出身，對市場比較熟，對物業(yè)獲取具有較強(qiáng)的敏感性。
發(fā)展模式上，世聯(lián)行此前在廣州、深圳、武漢等地運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目，通過“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)裝修+管理服務(wù)”模式，為客戶提供包括精準(zhǔn)信息、精致房源、精細(xì)服務(wù)(包括租后管理、保潔維修、社交娛樂等)等服務(wù)。另外，世聯(lián)行建立了自有營銷出房體系，搭建互聯(lián)網(wǎng)出房渠道，有效提升了項(xiàng)目的出租率。
不過，發(fā)展長租公寓更像是一樁“細(xì)水長流”的生意，所有關(guān)鍵鏈條都需要“精打細(xì)算”，收房、服務(wù)升級以外，改造和裝修成本也是長租公寓的大頭。
對此，甘偉向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，世聯(lián)行依托組織優(yōu)勢和B端資源設(shè)立了裝修業(yè)務(wù)部。2016年，世聯(lián)行裝修業(yè)務(wù)布局27個城市，接洽14大類別供應(yīng)商，與主要一線主材廠商形成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。
按照世聯(lián)行的預(yù)期，其長租公寓項(xiàng)目投資回收期為6.01年，內(nèi)部收益率為14.69%。預(yù)計(jì)2015-2018年錄得虧損后，會在2019年迎來盈利。
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