漸入存量時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，暫時(shí)還沒有哪個(gè)業(yè)態(tài)能比長租公寓更具話題性。在這場以規(guī)模為名的長租公寓賽跑中，有人進(jìn)退維谷進(jìn)而選擇黯然退場，有人正在各個(gè)城市馬不停蹄地落點(diǎn)并未項(xiàng)目持續(xù)輸血。
6月7日，世聯(lián)行發(fā)布公告宣布增加一項(xiàng)中期票據(jù)的發(fā)行額度，預(yù)計(jì)發(fā)行總額從不超過8億元調(diào)整至16.7億元，票據(jù)期限由3年調(diào)整為5年，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款、補(bǔ)充流動(dòng)資金和長租公寓建設(shè)。
需要明晰的是，2016年下半年世聯(lián)行醞釀向不超過10名的證券投資基金、證券公司等對象募集20億元，加上自有資金近5000萬元，投向一二線城市建設(shè)13萬間長租公寓。不過受制于監(jiān)管規(guī)則，該項(xiàng)定增計(jì)劃已于2017年5月16日宣布終止。
定增受阻僅過半個(gè)多月，世聯(lián)行就調(diào)整中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模，除了進(jìn)一步佐證長租公寓“對資金饑渴”的屬性外，勾勒出的更是世聯(lián)行對10萬間長租公寓版圖的倚重。
定增受阻，8億中期票據(jù)融資翻番
過去的2015-2016年，世聯(lián)行大舉進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權(quán)、與完成A輪融資的寓見青年公寓達(dá)成戰(zhàn)略合作，后又宣布啟動(dòng)20億元的定增計(jì)劃。
按照世聯(lián)行的規(guī)劃，2017年其長租公寓的簽約目標(biāo)是10萬間，未來則要做到100萬間。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢年報(bào)獲悉，截至2016年末，世聯(lián)行長租公寓業(yè)務(wù)先后落地20個(gè)城市，紅璞公寓全國簽約超過2萬間。
報(bào)告期內(nèi)，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入62.7億元，在上述62.7億元的營業(yè)收入中，包含長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)管理服務(wù)營業(yè)收入約8億元，其中長租公寓營業(yè)收入約為0.43億元，占比僅0.69%。
“微薄”的收入似乎無礙世聯(lián)行加大長租公寓投入的堅(jiān)定決心。6月7日，世聯(lián)行公告宣布，計(jì)劃增加一項(xiàng)中期票據(jù)的發(fā)行額度，預(yù)計(jì)發(fā)行總額從不超過8億元調(diào)整至16.7億元，票據(jù)期限由3年調(diào)整為5年，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款、補(bǔ)充流動(dòng)資金和長租公寓建設(shè)。
從以上信息來看，此次的中期票據(jù)除了發(fā)行總額翻番以及期限延長外，與一般的并無異同。但是，細(xì)究資金的用途就會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)。
2015年，該中期票據(jù)的議案中披露，募集資金用途為包括但不限于償還公司存量銀行貸款和補(bǔ)充流動(dòng)資金，如今則新增了“用于長租公寓建設(shè)項(xiàng)目”的表述。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此向世聯(lián)行公寓事業(yè)部總經(jīng)理甘偉求證，對方表示，調(diào)整的中期票據(jù)將用于尋找好的物業(yè)標(biāo)的，不過需要看機(jī)會(huì)，投資要算回報(bào)，還沒確定怎么用。
由此觀察，此次的中期票據(jù)更像是20億定增計(jì)劃受阻后，世聯(lián)行為長租公寓業(yè)務(wù)尋求其他輸血路徑的又一次嘗試。
2016年7月8日，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，擬向不超過10名證券投資基金、證券公司、信托投資公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者等對象，按照每股7.01元的價(jià)格，非公開發(fā)行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，將全部投入長租公寓建設(shè)項(xiàng)目。
據(jù)世聯(lián)行彼時(shí)介紹，募得的資金將用于在一二線城市建設(shè)13萬間長租公寓，并投入軟硬裝修，引進(jìn)管理、保潔、維修等人員，該長租公寓建設(shè)項(xiàng)目總投資24.79億元。
不過，略為遺憾的是，醞釀了近一年的20億元定增計(jì)劃沒有成行。5月16日，世聯(lián)行向投資者宣布，定向增發(fā)計(jì)劃終止，公司將向證監(jiān)會(huì)申請撤回申請文件。對于終止的原因，公告中提及是“再融資政策法規(guī)、資本市場環(huán)境、融資時(shí)機(jī)等因素發(fā)生了諸多變化”。
重資產(chǎn)、重運(yùn)營的屬性，決定了長租公寓需要資金的持續(xù)“喂養(yǎng)”。世聯(lián)行首席總監(jiān)王海晨曾以紅璞公寓項(xiàng)目拓展為例：一間公寓的成本在2-2.8萬元之間，10萬間公寓就是20多億元。
可以說，2017年10萬間長租公寓目標(biāo)所形成的資金需求不斷“裹挾”著世聯(lián)行前行，由此，世聯(lián)行在定增受挫僅過半個(gè)多月后，就迫切地尋求中期票據(jù)渠道也是情理之中了。
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