位于北京二環(huán)宣武門“黃金地段”的知名項目“國安府”表面看似風(fēng)平浪靜，但其背后的歸屬之爭卻已經(jīng)達(dá)到了白熱化。
“國安府”為中信國安旗下樓盤，但在其2012年接盤之前，已經(jīng)經(jīng)歷一次倒手，這次倒手發(fā)生在項目初始方北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱莊勝）與信達(dá)系之間。
4月初，正是由于莊勝與信達(dá)系之間的官司宣判，雙方的轉(zhuǎn)手協(xié)議被“解除”。4月5日，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“信達(dá)”）發(fā)布公告稱，由于其子公司信達(dá)投資與莊勝的糾紛，最高人民法院近日做出二審判決，確認(rèn)解除莊勝與信達(dá)投資、信達(dá)北京分公司簽訂的框架協(xié)議及與莊勝地產(chǎn)與信達(dá)投資、信達(dá)北京分公司及信達(dá)置業(yè)簽訂的有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，并要求信達(dá)投資10日內(nèi)向莊勝支付違約金10億元，項目公司信達(dá)置業(yè)對該違約金的支付承擔(dān)連帶責(zé)任。此外，公告還指出，莊勝地產(chǎn)須向信達(dá)投資返還合同款項約22.1億元及拆遷費(fèi)5.3億元。
項目前兩任“地主”莊勝與信達(dá)系打官司，第三任“地主”中信國安反遭波及，“國安府”項目將會何去何從？
兩次倒手
4月19日，《華夏時報》記者來到“國安府”項目所在地，現(xiàn)場仍處于緊張的施工狀態(tài)，位于項目北側(cè)一期的兩棟樓主體工程已經(jīng)完成，正在進(jìn)行外立面裝飾。而位于項目南側(cè)的二期工程剛剛開始，大型機(jī)械進(jìn)行地基挖掘，不時有工地車輛將建筑材料運(yùn)入工地。
前兩任擁有者打官司，最終要“解除”合作協(xié)議，第三任擁有者中信國安反遭波及，“國安府”項目命運(yùn)將會如何引發(fā)市場關(guān)注。
故事源頭要追溯到多年前。
公開資料顯示，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1992年9月在北京市工商行政管理局登記成立，隨后其獲得了宣武門附近這塊黃金土地的開發(fā)權(quán)。不過，在2009年前后拖欠中國銀行湖南省分行、粵財投資等公司的巨額債務(wù)無法償還。
媒體報道顯示，2009年10月9日，莊勝公司與信達(dá)投資、信達(dá)北分簽訂《合作框架協(xié)議書》。主要內(nèi)容是，信達(dá)投資擬受讓莊勝公司位于宣武門附近的A-G七個地塊的開發(fā)項目并進(jìn)行投資建設(shè)，莊勝公司完成相關(guān)手續(xù)后將其過戶或更名至信達(dá)投資指定的項目公司名下。信達(dá)北分作為莊勝公司的債權(quán)人，同意對莊勝公司的債務(wù)進(jìn)行重組。
在這一背景下，北京信達(dá)置業(yè)有限公司于2009年10月20日在西城分局登記成立，作為上述項目公司。上述媒體報道指出，雙方約定，莊勝公司有權(quán)參股信達(dá)置業(yè)，參股比例為20%。同時在莊勝公司參股項目公司之前，項目公司應(yīng)為信達(dá)投資的全資附屬子公司。
2010年7月28日，莊勝公司作為甲方，信達(dá)投資、信達(dá)置業(yè)作為乙方，信達(dá)北分作為丙方，簽訂《框架協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議（三）》。三方一致同意解決因此前中行湖南分行起訴造成的強(qiáng)制執(zhí)行問題，三方達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，共同向執(zhí)行法院提出將目標(biāo)地塊抵償給信達(dá)置業(yè)。
除此之外，三方認(rèn)定，該A-G地塊拆遷，取得新的四證等所需要的費(fèi)用約為5.28億元，該地總估價為32.58億元，扣除這部分費(fèi)用后，信達(dá)投資需要向莊勝公司支付該項目地塊轉(zhuǎn)讓款為27.3億元，信達(dá)投資代為支出的費(fèi)用，以及代莊勝公司償還的債務(wù)等算在給與莊勝公司的轉(zhuǎn)讓款里。
2010年7月30日，莊勝公司與信達(dá)北分、信達(dá)置業(yè)、信達(dá)投資簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》。信達(dá)置業(yè)、信達(dá)投資同意莊勝公司以人民幣1億元增資入股信達(dá)置業(yè)，從而取得信達(dá)置業(yè)20%的股權(quán)。但這20%的入股權(quán)成為今后糾紛的隱患。
不過，在2011年，信達(dá)投資卻公開在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的信達(dá)置業(yè)股權(quán)，2011年經(jīng)過一次流拍后，2012年10月31日，中信國安集團(tuán)以13.6億元公開摘牌取得了信達(dá)置業(yè)100%股權(quán)。
不過據(jù)記者了解，信達(dá)投資在金融資產(chǎn)交易所轉(zhuǎn)讓項目公司（信達(dá)置業(yè)）股權(quán)的價格是13.6億元，實際上信達(dá)投資對莊勝進(jìn)行債務(wù)重組，以物抵債置換，中信國安取得信達(dá)置業(yè)項目公司的成本不僅包括13.6億元的股權(quán)還包括27億多的代莊勝償還的債務(wù)，中信國安的實際取得成本約40億元。
信達(dá)投資拿下的地塊，為何又要轉(zhuǎn)賣？
有接近信達(dá)資產(chǎn)的金融界人士告訴《華夏時報》記者，信達(dá)資產(chǎn)之所以投入重金做地產(chǎn)，是因為其不良貸款生意做得風(fēng)生水起，數(shù)據(jù)顯示，中國信達(dá)涉房類不良資產(chǎn)總額1321.41億元，占所有不良資產(chǎn)總額的47.49%，投資房地產(chǎn)成為手握重金的信達(dá)資產(chǎn)避險的不二選擇。從上世紀(jì)90年代中國信達(dá)資產(chǎn)從建行剝離部分不良房地產(chǎn)資產(chǎn)組建信達(dá)地產(chǎn)以來，信達(dá)地產(chǎn)一直是母公司中國信達(dá)處理不良資產(chǎn)的一個重要平臺。
不過，據(jù)記者了解，信達(dá)地產(chǎn)給自己的定位是金融地產(chǎn)商，而不是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。直到2015年，信達(dá)地產(chǎn)銷售額才突破百億大關(guān)，而且其地產(chǎn)項目多數(shù)和實際控制人中國信達(dá)業(yè)務(wù)相綁定，并引入大開發(fā)商合作開發(fā)項目，自身房地產(chǎn)開發(fā)能力較弱。
“信達(dá)地產(chǎn)的主要管理層基本是從信達(dá)資產(chǎn)調(diào)過來，擅長金融卻對開發(fā)欠缺，所以面對涉及二環(huán)內(nèi)拆遷難度很大的莊勝危改二期A-G地塊，信達(dá)投資最好的選擇就是轉(zhuǎn)讓股份，引入專業(yè)開發(fā)者。”上述金融界人士稱。
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