購(gòu)房者如何維權(quán)
行政投訴優(yōu)于訴訟
如果企業(yè)存在擅自提價(jià)，且有消費(fèi)者以提價(jià)后的價(jià)格購(gòu)買了相關(guān)房屋，消費(fèi)者是否有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商修改合同，以調(diào)價(jià)前的價(jià)格購(gòu)買？
蔡思斌律師認(rèn)為，價(jià)格法規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
“如果開(kāi)發(fā)商擅自提價(jià)，購(gòu)房人完全有權(quán)要求以備案價(jià)購(gòu)買房屋。”蔡思斌說(shuō)。
那么購(gòu)房者可以通過(guò)怎樣的渠道，要求開(kāi)發(fā)商變更合同？
王玉臣律師告訴記者，通過(guò)訴訟要求開(kāi)發(fā)商變更合同，修改價(jià)款的難度相對(duì)比較大。
“因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。”王玉臣解釋道，作為消費(fèi)者而言，可以以開(kāi)發(fā)商擅自提價(jià)，導(dǎo)致重大誤解或顯失公平為由要求開(kāi)發(fā)商修改合同，以備案價(jià)購(gòu)買，但是在民事訴訟司法實(shí)踐中，法院對(duì)合同變更情形的認(rèn)定是十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)�，甚至是苛刻的�?/p>
李松也對(duì)此表示贊同，他補(bǔ)充說(shuō)道，如果購(gòu)房者已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，合同中約定了價(jià)款，說(shuō)明合同是雙方真實(shí)意思的表示，這樣的價(jià)格是雙方自愿的。如果購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求變更合同，改變價(jià)格，法院通常是不支持的。
也因此，李松和王玉臣都建議購(gòu)房者更多通過(guò)行政投訴的方式維權(quán)。
“消費(fèi)者可以到行政主管部門進(jìn)行投訴，要求開(kāi)發(fā)商修改價(jià)格，行政主管部門可以依職權(quán)，責(zé)令開(kāi)發(fā)商限期改正，按備案價(jià)對(duì)外出售。”王玉臣建議。
李松還提醒購(gòu)房者，具體到上海市此次批量調(diào)查開(kāi)發(fā)商擅自提價(jià)的情況，如果房企被暫停網(wǎng)簽，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)從而導(dǎo)致合同的履行遲延，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定的期限交房或者是不能按時(shí)辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者還可以依據(jù)合同的約定向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。
尷尬的現(xiàn)實(shí)
不被熟知的備案價(jià)
如果不是此次上海市批量檢查涉嫌擅自提價(jià)的企業(yè)，或許很多購(gòu)房者并不清楚，商品房還有備案價(jià)，且開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)不能隨意提價(jià)。
法治周末隨機(jī)采訪了幾位近期有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者，幾乎所有人都表示：“以為價(jià)格就是開(kāi)發(fā)商說(shuō)多少就是多少，并不清楚有備案價(jià)這一說(shuō)，也不清楚備案價(jià)怎么查。”
蔡思斌在接受法治周末記者采訪時(shí)說(shuō)，價(jià)格備案的初衷在于切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，解決商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問(wèn)題。
“但購(gòu)房者一般不知道也不會(huì)去查詢房屋備案的真實(shí)價(jià)格，沒(méi)有便捷的查詢渠道，也沒(méi)有舉報(bào)、投訴的意識(shí)。”蔡思斌分析道。
法治周末記者登陸了北京、上海、杭州、南京等多個(gè)城市的住建委網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)除了北京市住建委網(wǎng)站在顯示商品房預(yù)售許可證時(shí)，會(huì)比較清楚地標(biāo)注出預(yù)售備案價(jià)以外，通過(guò)其他幾個(gè)城市的住建委網(wǎng)站查詢商品房備案價(jià)格的途徑并不十分清楚和便捷，還有一些城市住建委網(wǎng)站在公布商品房預(yù)售許可信息時(shí)，公開(kāi)的信息非常少，僅限于預(yù)售許可證號(hào)和發(fā)證日期。
蔡思斌認(rèn)為，這種情況使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于商品房售價(jià)有更大的操作空間。
此外，據(jù)蔡思斌透露，通常情況下，開(kāi)發(fā)商要求調(diào)價(jià)的備案請(qǐng)求取決于實(shí)際情況，此前的實(shí)務(wù)中操作中并沒(méi)有明確的調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及條件、限制等，開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)是比較容易通過(guò)的。
為何即便如此，還有開(kāi)發(fā)商不愿意在提交調(diào)價(jià)申請(qǐng)后，再行調(diào)價(jià)？
“在實(shí)際執(zhí)行中，關(guān)于備案價(jià)相關(guān)政策的執(zhí)行力度很低，真正依法執(zhí)行的寥寥無(wú)幾。而且即使進(jìn)行調(diào)查處理了，處罰力度也很小，處罰的額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商因擅自提價(jià)所獲得的利益。所以，才會(huì)有開(kāi)發(fā)商愿意、敢于擅自提價(jià)。”王玉臣補(bǔ)充道。
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商工作人員告訴法治周末記者，行業(yè)內(nèi)存在擅自提價(jià)的情況的確不少，但被查的卻不多。
在百度上鍵入關(guān)鍵詞“擅自提價(jià)”，發(fā)現(xiàn)跟房企相關(guān)的報(bào)道并不多，主要是上海市此次調(diào)查8房企相關(guān)的新聞，但該事件尚未有最終調(diào)查結(jié)果。
據(jù)河北省石家莊市政府網(wǎng)站消息，石家莊市近期處理了“永嘉公園城”調(diào)價(jià)事件，處理方案為對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商永嘉房地產(chǎn)公司主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，責(zé)令該公司取消單方面調(diào)價(jià)行為。
不過(guò)，法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，今年10月以來(lái)，多個(gè)地方出臺(tái)新規(guī)，更加細(xì)化了關(guān)于商品房售價(jià)備案制的內(nèi)容。
比如，東莞市房產(chǎn)管理局2016年10月9日發(fā)布了《關(guān)于新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度的通知》，規(guī)定經(jīng)價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格高于備案價(jià)格，或者比備案價(jià)格下浮超過(guò)15%的，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法網(wǎng)簽；開(kāi)發(fā)企業(yè)在價(jià)格備案后要求重新調(diào)整銷售價(jià)格的，應(yīng)在上次備案兩個(gè)月后再申請(qǐng)辦理。
除此之外，無(wú)錫、蘇州、福州也有類似規(guī)定。
法治周末記者 肖莎
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