北京和上海的角力
潘石屹?zèng)]有點(diǎn)明的是SOHO中國(guó)在上海的步伐逐漸慢下來(lái)的事實(shí)。時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)多方了解到，賣樓背后同時(shí)也是SOHO中國(guó)在北京和上海兩個(gè)城市權(quán)重的PK。
北京和上海兩個(gè)市場(chǎng)彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)一直存在。
長(zhǎng)期以來(lái)，SOHO中國(guó)已經(jīng)有了一套成熟的夫妻檔搭配模式：潘石屹負(fù)責(zé)前期找地找項(xiàng)目并借助強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)退出套現(xiàn)，張欣負(fù)責(zé)提升建筑設(shè)計(jì)的品位。
究其原因，首先，自2009年開(kāi)始，SOHO中國(guó)在北京的拿地難度愈發(fā)增加。北京招拍掛市場(chǎng)還給SOHO中國(guó)下了一道封殺令—原則上不允許散售。
為此，SOHO中國(guó)不得不轉(zhuǎn)向?qū)�尾樓的收購(gòu)，當(dāng)時(shí)的上海東海廣場(chǎng)就是它看中的一塊標(biāo)的。
2009-2013年間曾是SOHO中國(guó)在上海攻城略地的風(fēng)光時(shí)期，風(fēng)格甚為兇猛。4年時(shí)間里，在其所收購(gòu)的12個(gè)項(xiàng)目中，僅在上海長(zhǎng)寧區(qū)就占了4個(gè)。也正是在這一年，SOHO中國(guó)通過(guò)收購(gòu)的方式，開(kāi)始將業(yè)務(wù)中心轉(zhuǎn)移到上海。
SOHO中國(guó)有收購(gòu)的底氣和財(cái)力。2007-2009年可以稱得上是SOHO中國(guó)的黃金期，營(yíng)銷和融資上發(fā)力不少。憑借此前營(yíng)銷上的優(yōu)勢(shì)，SOHO中國(guó)對(duì)于收購(gòu)的項(xiàng)目可以迅速進(jìn)行貼牌溢價(jià)出售，回籠資金。比如2009年收購(gòu)的北京嘉盛中心，買入價(jià)是23.4億元，收購(gòu)兩個(gè)月后賣出，平均售價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，高出收購(gòu)價(jià)89%，最終項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)11億元的盈利。
資本市場(chǎng)的大展拳腳是另外一個(gè)方面。2007年IPO時(shí)，SOHO中國(guó)集資總額達(dá)到129億港元，是少數(shù)能在證券市場(chǎng)高點(diǎn)完成上市的企業(yè)。
盡管散售能帶來(lái)快進(jìn)快出的現(xiàn)金流，但短視的弊端也日漸顯現(xiàn)，也同步暴露了SOHO中國(guó)以住宅思路運(yùn)行商業(yè)地產(chǎn)的弊端。
按照王凱的回憶，進(jìn)入上海的同時(shí)也是潘張二人在權(quán)力上的轉(zhuǎn)移。張欣已經(jīng)掌握了對(duì)公司的主要話語(yǔ)權(quán)。潘石屹器重的銷售團(tuán)隊(duì)被嚴(yán)重壓縮，部分人員甚至以培訓(xùn)方式轉(zhuǎn)崗到管理部門。
彼時(shí)，具體到公司的經(jīng)營(yíng)上，潘張二人也存在分野。主流房企所追求的規(guī)模與高周轉(zhuǎn)并不是潘石屹關(guān)心的指標(biāo)，他更為在乎的是在項(xiàng)目上一次性的高回報(bào)率。而張欣則主張SOHO中國(guó)進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)張，然后借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的大幅增值。
從后來(lái)看，在2012年那個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，張欣完全占據(jù)了上風(fēng)。SOHO中國(guó)啟動(dòng)轉(zhuǎn)型。
不得不轉(zhuǎn)
轉(zhuǎn)型已經(jīng)是大勢(shì)所趨。SOHO中國(guó)不得不轉(zhuǎn)。
2012年是整個(gè)市場(chǎng)地王頻出的年份，地價(jià)在上漲。拋開(kāi)和張欣的分野，對(duì)于素來(lái)謹(jǐn)慎的潘石屹來(lái)說(shuō)，SOHO中國(guó)需要一個(gè)安全的道路。
不過(guò)，金融人士黃立沖此前認(rèn)為，SOHO的轉(zhuǎn)型是從自己的弱項(xiàng)進(jìn)行突破，原先在營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)失效。
不難發(fā)現(xiàn)，此前的SOHO中國(guó)擁有著超強(qiáng)的銷售能力和渠道，面對(duì)的是來(lái)自山西、內(nèi)蒙古和浙江一帶的投機(jī)性資本。轉(zhuǎn)型后，面對(duì)的是通過(guò)節(jié)約成本轉(zhuǎn)來(lái)賺錢的租賃市場(chǎng)。
水土不服的癥狀開(kāi)始顯現(xiàn)。2012年SOHO中國(guó)在上海曝出欠薪門。此后，為了爭(zhēng)奪外灘8-1地塊，SOHO中國(guó)與上海本地巨頭復(fù)星對(duì)簿公堂，二審結(jié)果是SOHO中國(guó)敗訴。在上海靜安區(qū)東八塊地塊的爭(zhēng)奪中，SOHO中國(guó)敗北，失手于美資房企。
慶幸的是，這兩年，潘張二人的主張?jiān)诿襟w的公開(kāi)報(bào)道中，開(kāi)始出現(xiàn)一致。他們公開(kāi)站臺(tái)，在資本市場(chǎng)上維護(hù)SOHO中國(guó)的利益。
轉(zhuǎn)型的初衷源于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)判，潘張認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從投資型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。而在過(guò)去三年里，互聯(lián)網(wǎng)的興起和消費(fèi)產(chǎn)業(yè)提升也確實(shí)造就了一批數(shù)量龐大的消費(fèi)能力極強(qiáng)的中產(chǎn)階級(jí)。
潘石屹曾表示，持有北京和上海的優(yōu)質(zhì)辦公空間是公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)模式，這點(diǎn)不會(huì)變。為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出售相對(duì)不太核心的資產(chǎn)，同時(shí)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)在上海和北京市場(chǎng)投資比重各占一半的目標(biāo)。
事實(shí)是，與一度以300億元“光速進(jìn)軍上海”相反，SOHO中國(guó)卻上演了“反轉(zhuǎn)”戲碼。當(dāng)然，這已經(jīng)不是第一次，不過(guò)也符合潘石屹此前的表述。
按照公開(kāi)資料顯示，SOHO中國(guó)三年來(lái)已經(jīng)在上海套現(xiàn)超過(guò)100億元。在2013年和2014年，潘石屹已經(jīng)分別出售了位于上海曹家渡板塊的靜安廣場(chǎng)、虹口區(qū)的海倫廣場(chǎng)以及虹口SOHO，另外還出售了虹橋凌空SOHO一半的項(xiàng)目，套現(xiàn)83億元。
從近些年的業(yè)績(jī)來(lái)看，SOHO的轉(zhuǎn)型業(yè)績(jī)呈現(xiàn)上，有著低負(fù)債率和較高現(xiàn)金流的兩大特點(diǎn)。按照2015年財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)的凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計(jì)90.12億元。
不過(guò)，在2014年和2015年出現(xiàn)了整體營(yíng)收上出現(xiàn)顯著下滑。財(cái)報(bào)的解釋為，“本年度公司完工項(xiàng)目較少，結(jié)算的建筑面積減少”。
相反，SOHO中國(guó)在租金收入、新出租物業(yè)上有了大幅的增加。2015年SOHO中國(guó)租金收入約10.52億元，相比2014年的4.25億元，大幅上漲148%，公司2015年新出租物業(yè)達(dá)到28.78萬(wàn)平方米，完成預(yù)期目標(biāo)的128%。此外，公司2015年毛利潤(rùn)率約為74%，相比2014年也提升了24個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于匯率風(fēng)險(xiǎn)上，SOHO中國(guó)也進(jìn)一步進(jìn)行了把控。據(jù)6月6日的公告信息，公司贖回所有尚未償還本金總額為2.53億美元，于2022年到期的票據(jù)。加上溢價(jià)及利息，SOHO中國(guó)此次贖回美元債的總代價(jià)為2.82億美元。
不過(guò)高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型姿勢(shì)大于實(shí)際。他撰文指出，老潘在許多“新概念”都是“走在行業(yè)的前端。SOHO中國(guó)的“轉(zhuǎn)型故事”，不能說(shuō)明房企的轉(zhuǎn)型沒(méi)有出路，而是非常明確地說(shuō)明，沒(méi)有實(shí)質(zhì)價(jià)值轉(zhuǎn)變的“轉(zhuǎn)型”沒(méi)有意義，也沒(méi)有出路！
共3頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] [3] 下一頁(yè)
潘石屹難忍慢錢的寂寞 SOHO中國(guó)四年轉(zhuǎn)型路宣告終結(jié)
SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型之困：只因未能租售并舉？
SOHO中國(guó)去年凈利跌87% 擬出售浦東非核心物業(yè)
SOHO中國(guó)凈利跌87% 轉(zhuǎn)型3年重操賣樓舊業(yè)
SOHO中國(guó)引人矚目 月底將出售上�！笆兰o(jì)廣場(chǎng)”
搜索更多: SOHO中國(guó)
