從SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型那一刻開始，種種質(zhì)疑便如影隨形。
7月29日，SOHO中國(guó)推廣部給記者們?nèi)喊l(fā)的郵件中一句平淡的話語(yǔ)—“SOHO中國(guó)32.97億元整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)”，迅速在網(wǎng)上演化成了種種驚悚的標(biāo)題， 再一次指向?qū)OHO中國(guó)以售轉(zhuǎn)租戰(zhàn)略的自我打臉的抨擊。
從2012年8月開始，潘石屹，這位圓頭圓腦、戴著黑色圓框眼鏡，一臉招牌式笑容的男人帶著SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的故事，進(jìn)行宣講。就如同當(dāng)年他和妻子張欣二人為公司上市進(jìn)行全球IPO路演那會(huì)一樣，不辭辛勞，不厭其煩。
SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是要告別散售模式，成為一家重資產(chǎn)、輕銷售的公司。四個(gè)字的總結(jié)是“以售轉(zhuǎn)租”，這也是張欣一直以來(lái)主張的戰(zhàn)略。這在過(guò)去曾被認(rèn)為是潘張二人最大的分歧，也被認(rèn)為是潘石屹的一次妥協(xié)。盡管在公開場(chǎng)合，潘石屹并沒(méi)有承認(rèn)過(guò)這一點(diǎn)。
作為業(yè)內(nèi)有名的夫妻檔和夫妻公司，張潘二人權(quán)力互換的消息一直在坊間流傳。不過(guò)，過(guò)去的時(shí)間里，潘石屹不止一次在強(qiáng)調(diào)，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型是成功的。而營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)連續(xù)三年的持續(xù)下滑，成為外界反駁的絕佳注腳。
SOHO中國(guó)的賣樓試驗(yàn)
在商言商。褪去包裝出來(lái)的形象，潘石屹在本質(zhì)上是一個(gè)不折不扣的商人。跟不少地產(chǎn)大佬一樣，他在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上地位的奠定，一是來(lái)自于對(duì)潛在土地市場(chǎng)價(jià)值的判斷，二則是在攬財(cái)上的精明。
賣出SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，從時(shí)間上來(lái)看，潘石屹是成功掌控了節(jié)奏的大玩家。
從今年3月份在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開釋放出售項(xiàng)目的消息到7月底就找到買家，僅僅不到半年的時(shí)間。SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)本身的買進(jìn)至賣出，前后也不過(guò)五年的時(shí)間。
看上去還是一筆十分劃算的買賣，在賬面上，帶來(lái)5.02 億元的毛利潤(rùn)進(jìn)賬，這接近于公司2015年整年的凈利潤(rùn)。
按SOHO中國(guó)官方給出的消息：“在SOHO中國(guó)旗下投資物業(yè)分布中，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的面積相對(duì)較小，其可租面積只占所有自持項(xiàng)目總可租面積的約3.7%，其出售對(duì)SOHO中國(guó)投資物業(yè)出租模式幾乎沒(méi)有影響。”
而就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，這幢寫字樓是比較成熟的物業(yè)，地段、租金收益率和出租率三個(gè)維度就可以窺見。選址上，項(xiàng)目位于有小陸家嘴之稱的竹園商貿(mào)區(qū)；租金收益率上，達(dá)4.69%，高出公司目前8個(gè)已經(jīng)落成項(xiàng)目整體租金收益率的2.55個(gè)百分點(diǎn)；至于出租率方面，項(xiàng)目自招租以來(lái)每年交出100%的出租率，2015年租金同比漲幅24.7%，租金每天超過(guò)10元/平方米。
賣掉之前，潘石屹早就向媒體作出過(guò)合情合理的解釋：一方面是賣掉后能夠償還部分外債；另一方面是為了手握更多的現(xiàn)金流以找到下一個(gè)更好的項(xiàng)目。
潘石屹早就已經(jīng)預(yù)料到外界會(huì)產(chǎn)生對(duì)SOHO中國(guó)撤資上海的想法，他彼時(shí)強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，“這并不是從上海撤資”，而是在火爆的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中嗅到了錢的味道。“把部分非核心物業(yè)資產(chǎn)拿出來(lái)銷售，銷售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)作為試探市場(chǎng)。”他說(shuō)道。
嗅到金錢味道的同時(shí)，亦是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的感知。根據(jù)第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部近期對(duì)上海核心商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)的最新預(yù)測(cè)，未來(lái)三年內(nèi)，供應(yīng)量將從原先的108萬(wàn)平方米降至61萬(wàn)平方米，空置率將從8.4%升至11.5%。結(jié)論認(rèn)為，上海寫字樓市場(chǎng)即將步入供過(guò)于求的通道。
這樣看，提前售出，并不是一件壞事。
這也符合潘張二人一貫的主張。按照SOHO中國(guó)內(nèi)部人士王凱（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的解釋，兩人的共同點(diǎn)在于對(duì)降低公司的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)的堅(jiān)持，“SOHO中國(guó)賬面上會(huì)保證好充沛的現(xiàn)金流”。
而這些現(xiàn)金流可以用來(lái)回購(gòu)股票和債券。SOHO中國(guó)的收入來(lái)自人民幣，償還的貸款是美元，貶值風(fēng)險(xiǎn)加劇。事實(shí)上，SOHO中國(guó)在年初以來(lái)已經(jīng)開始向境內(nèi)發(fā)債。
市場(chǎng)分析亦指出，從租轉(zhuǎn)售后，公司在投資回報(bào)的速度上會(huì)放慢，未來(lái)不排除將進(jìn)一步促使公司出售旗下物業(yè)。
在另一個(gè)維度上，按照從事商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的分析，即便持有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式之一，對(duì)于SOHO中國(guó)當(dāng)下的轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)需要大量的現(xiàn)金來(lái)為轉(zhuǎn)型做支撐。
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