去年是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型元年，在3月31日的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，除了盤(pán)點(diǎn)業(yè)績(jī)，萬(wàn)科還公布了未來(lái)十年轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)版圖：以事業(yè)合伙人機(jī)制為支持，做“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”。
2014年，萬(wàn)科全年銷售額2151.3億元，同比增長(zhǎng)25.9%；營(yíng)業(yè)收入1463.9億元，凈利潤(rùn)157.5億元，增幅較低，同比分別增長(zhǎng)8.1%和4.2%。與此同時(shí)，其結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售。期間萬(wàn)科結(jié)算面積只增長(zhǎng)了2%，對(duì)應(yīng)結(jié)算收入增長(zhǎng)為8%。已售未結(jié)金額卻增至1946.0億元，增長(zhǎng)了19.9% 。
“我們對(duì)這個(gè)增速是不滿意的。”對(duì)于2014年萬(wàn)科的毛利率跟ROE增速均下降，萬(wàn)科董秘譚華杰總結(jié)下降的主要原因是：一方面是因?yàn)榈貎r(jià)占房?jī)r(jià)比例越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間不斷被擠壓；其次，2014年房?jī)r(jià)不斷下跌，賣(mài)出去的現(xiàn)房當(dāng)期結(jié)算會(huì)影響當(dāng)年毛利率。“無(wú)論在整個(gè)上市公司當(dāng)中還是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，17.8%接近18%的ROE還是比較高的水平，但是我們并不滿意這個(gè)水平。”他說(shuō)。
盤(pán)踞銷售額行業(yè)第一多年的萬(wàn)科在2014年被綠地集團(tuán)趕超，郁亮在去年年底的內(nèi)部公開(kāi)信里提出要放棄速度和規(guī)模，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)回款率與轉(zhuǎn)型。“只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時(shí)代，尤其當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整期的時(shí)候，我們需要加倍重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康。”郁亮表示。
截至2014年底萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流417.2億元，同比增長(zhǎng)了20倍。年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，為2006年以來(lái)最低水平。“在我們這個(gè)行業(yè)凈負(fù)債率40%一般都是屬于偏低水平，我們只有5.4%，這意味著我們資金非常寬裕。”郁亮表示，手握現(xiàn)金的重要原因是萬(wàn)科在尋求企業(yè)和二手地塊的投資機(jī)會(huì)。
在去年地價(jià)過(guò)度上漲的情況下，萬(wàn)科拿地謹(jǐn)慎，對(duì)此郁亮強(qiáng)調(diào)，目前手里的存量土地足夠2-3年開(kāi)發(fā)需要。他認(rèn)為，在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是安全的。“住宅”仍是未來(lái)十年萬(wàn)科最大的業(yè)務(wù)。萬(wàn)科判斷，這個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不會(huì)發(fā)生斷崖式下跌，住宅未來(lái)十年依然有非常好的空間。
但譚華杰也表示，必須找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)支持未來(lái)十年增長(zhǎng)，而且這個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)必須不在住宅和傳統(tǒng)商辦里面。房?jī)r(jià)單邊上漲、行業(yè)規(guī)模整體快速膨脹的年代已經(jīng)結(jié)束，隨著經(jīng)濟(jì)和城市功能轉(zhuǎn)型，大量新的需求正在浮現(xiàn)出來(lái)。
根據(jù)萬(wàn)科的構(gòu)想，未來(lái)萬(wàn)科整個(gè)業(yè)務(wù)可以概括為“三好住宅”（好房子、好服務(wù)、好社區(qū)）和“城市配套服務(wù)商”。
萬(wàn)科提到，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代住宅需求、客戶需求發(fā)生了變化，因此要結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代趨勢(shì)找到未來(lái)最核心的發(fā)展方向。“比如說(shuō)在小區(qū)層面，住宅依然是我們最重要業(yè)務(wù)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)也是一個(gè)大的業(yè)務(wù)。家裝也是一個(gè)可以考慮的業(yè)務(wù)。在社區(qū)層面，度假和養(yǎng)老是未來(lái)非常大的兩個(gè)市場(chǎng)，除此之外，社區(qū)商業(yè)、公寓、教育、醫(yī)療也是值得關(guān)注的方向。在城市層面，無(wú)論新興的商業(yè)中心還是創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)都是值得未來(lái)關(guān)注的方向。”
業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，萬(wàn)科以事業(yè)合伙人制度作為組織層面的制度支持。“事業(yè)合伙人”機(jī)制被萬(wàn)科稱為2014年萬(wàn)科發(fā)生最重要的事情，是公司轉(zhuǎn)型最重要的底氣。據(jù)萬(wàn)科介紹，目前事業(yè)合伙人體制有三個(gè)層面，在整個(gè)公司層面的“合伙人持股計(jì)劃”，員工層面“項(xiàng)目跟投計(jì)劃”以及“合伙人團(tuán)隊(duì)”。
而針對(duì)央行、財(cái)政部等五部委日前出臺(tái)的樓市新政，萬(wàn)科總裁郁亮表示，政策改變不了趨勢(shì)。“從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代這是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，而政策對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)起到至關(guān)重要作用，但是本身并不改變趨勢(shì)。中國(guó)黃金到白銀時(shí)代是市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展的必然階段，不會(huì)因?yàn)槲覀冋哒{(diào)整而改變這個(gè)判斷。”他說(shuō)�！矩�(cái)新網(wǎng)】（記者 黎慧玲）
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