“萬(wàn)科已經(jīng)30歲了，早已放棄速度與規(guī)模，當(dāng)前最重要的是做好轉(zhuǎn)型。”3月31日，在萬(wàn)科A2014年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上被問(wèn)及是否有計(jì)劃重回行業(yè)規(guī)模第一時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮再次強(qiáng)調(diào)。
這個(gè)地產(chǎn)巨無(wú)霸在研究了全球27個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)大周期之后得出結(jié)論：未來(lái)十年中國(guó)的住宅行業(yè)總體安全，住宅依然會(huì)是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)；同時(shí)，萬(wàn)科將在拐點(diǎn)到來(lái)之前完成轉(zhuǎn)型。
在郁亮看來(lái)，剛剛出臺(tái)的“3·30新政”對(duì)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)發(fā)揮重要作用，但改變不了房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的趨勢(shì)。
地價(jià)太高，買(mǎi)二手土地去
“如果一手土地價(jià)格一直很貴，我們重點(diǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)到二手土地市場(chǎng)。”萬(wàn)科董秘譚華杰在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。
去年，北京、上海、廣州、深圳等14個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲。2014年下半年，上述主要城市的住宅(含商住)土地供應(yīng)、成交面積同比大幅萎縮，降幅分別為40.0%和45.1%。但成交下滑的同時(shí)土地出讓底價(jià)繼續(xù)攀升，四季度上述城市的平均土地出讓底價(jià)相比上年同期增長(zhǎng)71.9%。
由于企業(yè)普遍加大了在核心城市的布局，部分熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)拍依然激烈，成交地價(jià)不斷創(chuàng)出新高。
在此背景下，萬(wàn)科減少了拿地規(guī)模。2014年，萬(wàn)科累計(jì)新增加41個(gè)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約只有206萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬(wàn)平方米。
譚華杰表示，過(guò)去土地價(jià)格非常高，未來(lái)政府對(duì)土地供給是收縮態(tài)度。但別忘了除了政府供地之外，市場(chǎng)還有大量已經(jīng)出讓的土地。相信土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)會(huì)變得越來(lái)越市場(chǎng)化、開(kāi)放，資金、信用狀況好的企業(yè)未來(lái)會(huì)有機(jī)會(huì)。
而萬(wàn)科在謹(jǐn)慎的投資策略和較高的回款率之下，財(cái)務(wù)狀況達(dá)到近十年來(lái)的最佳水平。
2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較2014年年初大幅增長(zhǎng)41.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債228.3億元。凈負(fù)債率僅為5.4%，為2006年以來(lái)最低水平。
郁亮對(duì)包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體表示，去年萬(wàn)科設(shè)立了2000億元的回款目標(biāo)，其實(shí)壓力挺大的。因?yàn)榍懊?個(gè)月的金融政策都非常嚴(yán)格，到第四季度才有所放松。今年，萬(wàn)科還會(huì)提高回款率。
“一不小心錢(qián)多了一點(diǎn)，錢(qián)多就是任性一點(diǎn)。”郁亮不失幽默地說(shuō)，手持大量現(xiàn)金的一個(gè)原因在于尋求更多投資機(jī)會(huì)。白銀時(shí)代，不少企業(yè)、發(fā)展商可能并不想再做下去了，這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科有錢(qián)就有很多投資機(jī)會(huì)。一手市場(chǎng)現(xiàn)在看起來(lái)地價(jià)沒(méi)有下來(lái)的跡象，但是二手的土地機(jī)會(huì)還是蠻多的。
從萬(wàn)科的判斷中不難看出，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將會(huì)越來(lái)越多。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓曾表示，過(guò)去一年中，企業(yè)的日子比較難過(guò)，除了個(gè)別龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)的現(xiàn)金都比較緊張。這種困難的局面將會(huì)在今年二、三季度達(dá)到頂端。在這個(gè)過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生并購(gòu)的機(jī)會(huì)，比如某個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有錢(qián)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)；企業(yè)陷入流動(dòng)性困境時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)的機(jī)會(huì)等。
萬(wàn)科物業(yè)要單飛？
轉(zhuǎn)型成為萬(wàn)科未來(lái)十年的關(guān)鍵詞，圍繞著“城市配套服務(wù)商”，萬(wàn)科將嘗試各類(lèi)新業(yè)務(wù)。
新業(yè)務(wù)的主要方向?yàn)橄M(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。消費(fèi)地產(chǎn)包括新型商用中心、社區(qū)商業(yè)、度假物業(yè)、出租公寓，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)，延伸業(yè)務(wù)包括物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、健康(養(yǎng)老)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等。
萬(wàn)科將在未來(lái)十年重構(gòu)其商業(yè)模式，人們或許將看到萬(wàn)科家、萬(wàn)科驛、萬(wàn)科派、萬(wàn)科云、萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科里、萬(wàn)科塾等一系列“萬(wàn)科X”產(chǎn)品。
值得關(guān)注的是，萬(wàn)科自有體系內(nèi)的物業(yè)將會(huì)加入到整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去。
“我們的物業(yè)服務(wù)會(huì)走出萬(wàn)科自有項(xiàng)目，會(huì)市場(chǎng)化。而且它的潛力非常大，我們物業(yè)服務(wù)目前在全國(guó)市場(chǎng)占有率僅僅0.6%，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定數(shù)量級(jí)提升空間。”譚華杰透露。
財(cái)報(bào)顯示，截至2014年底，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)合同管理面積1億平方米。這相當(dāng)于彩生活規(guī)模的一半，而彩生活是目前國(guó)內(nèi)最大的社區(qū)服務(wù)商。
除了萬(wàn)科之外，包括中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的龍頭開(kāi)發(fā)商也對(duì)社區(qū)市場(chǎng)虎視眈眈。(來(lái)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))
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