人民網北京10月23日電（盧志坤）成立30年的招商局地產控股股份有限公司（000024，下稱招商地產）近期公布了第三季度的營運狀況。數(shù)據(jù)顯示，招商地產3季度實現(xiàn)營業(yè)收入77億元，前三季累計收入237.53億元，同比分別上升5%和1.2%。

　　不過，招商地產的盈利狀況仍在惡化，凈利潤總體仍在呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。報告顯示，招商地產第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.55億元，同比下降56.83%，前三季凈利潤總計22.41億元，同比下跌37.85%。中銀國際分析稱，招商地產前三季凈利潤降幅擴大源于毛利率大幅下跌。數(shù)據(jù)顯示，招商地產前三季毛利率自去年同期下滑13個點至33%，3季度則降至28%。

　　招商地產在公告中表示，前三季“歸屬于上市股東的凈利潤同比下降主要是因為受結轉的房地產項目的產品及區(qū)域結構不同的影響，”3季度“結轉項目的總體毛利率水平同比較低。”并表示，“公司本年房地產項目竣工時間分布不均衡，”3季度內“毛利率較高的項目暫未結轉。”

　　一位接近招商地產的分析人士指出，產品偏重于中高端項目影響了招商地產的去化速度，最終的表現(xiàn)就是企業(yè)的凈利潤降低。不過他也表示，招商地產近兩年來在三四線城市的擴張速度比較快，產品結構開始調整，產品線正在擴大，加大了中小戶型產品的供應，這些能夠實現(xiàn)高周轉的項目毛利率偏低，結果導致了公司凈利潤下滑。

　　凈利潤的持續(xù)下滑，則讓業(yè)界重新聚焦于經過一系列的高層人事變動之后，招商地產能否實現(xiàn)規(guī)模與效益并增的局面。億翰智庫分析師張華東說，“如何在實現(xiàn)產品快周轉的情況下，保住毛利率是招商地產面臨的新問題。”銀河證券的一位分析師則表示，“由于招商地產處于轉型期，面臨結算項目分布及產品結構的調整，不排除未來毛利率繼續(xù)下滑。”

　　招商地產董秘劉寧說，在現(xiàn)今的調控背景下，整個房地產的毛利率下滑是正常趨勢。“可能說之前招商地產的毛利率在整個行業(yè)里處于較高的水平，因為它的很多項目都得到大股東的支持。”她說，“之前房地產的高毛利率是不正常的，現(xiàn)在市場進入調整階段，企業(yè)的毛利率肯定會回歸常態(tài)。”

　　成立于1984年的招商地產，是中國最早的房地產企業(yè)之一，與同年成立的行業(yè)龍頭萬科一樣，招商地產曾擁有“招保萬金”四大房地產公司之一的輝煌。

　　不過，當萬科、保利等房企已經在千億銷售額上不斷前進時，招商地產的成績卻仍停留在百億級別，今年的銷售目標，正好是要突破500億元。從最直觀的數(shù)據(jù)來看，曾經的“招保萬金”招牌，招商地產已然在一線房企陣營中掉隊。去年，萬科實現(xiàn)了1700億元的銷售額，保利地產則是1200億元，招商地產則只有432億元。而在2000年，招商地產與萬科兩家的主營業(yè)務收入相差不到10億元，萬科全年營業(yè)收入為38.7億元，招商地產是29億元。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，近幾年的招商地產“在整體策略上偏保守，想要突破，卻一直找不到方向。”易居研究院研究員嚴躍進表示，“過去‘招保萬金’的提法，屬于一種先發(fā)優(yōu)勢的體現(xiàn)。那個時候招商地產憑借特殊的企業(yè)身份，以及較早搭乘了城鎮(zhèn)化發(fā)展的列車，所以能夠在行業(yè)中處于上游位置。”

　　“但往往此類優(yōu)勢會因為改革的推行而喪失。并且不排除后續(xù)市場中存在一些新的競爭對手。舉例來說，對比恒大，招商地產在全國化方面沒有優(yōu)勢；對比萬科，其產業(yè)化思維不足。”嚴躍進說。

　　招商地產正在積極改變這種情況。從去年開始，招商地產進行了關鍵的高層人事變動。一直掌管公司事務的林少斌辭任董事長和董事職務，董事總經理賀建亞成為了招商地產的第一負責人，業(yè)界認為招商地產或從此進入“賀建亞時代。”宋丁說，“類似這種層面的人事調整，更多的是因為企業(yè)在發(fā)展思路或者策略上要作出轉變。”

　　外界很快就見識到了賀建亞要改變招商地產過去幾年發(fā)展思路的嘗試。去年9月，剛剛就任“第一責任人”不久的賀建亞就拋出了總額達64.87億元的增發(fā)方案，此時距離招商地產上一次增發(fā)方案獲批已經過去了5年時間。2008年，招商地產增發(fā)募集近60億元獲批，此后，就再沒有這樣的紀錄。

　　不過由于時間倉促、準備不充分，招商地產的這次增發(fā)沒有得到市場的強有力回應。但它可能釋放出的一個明顯信號則是，賀建亞不是“低調”的林少斌，已經開始全面主持工作的他在未來極有可能為招商地產帶來更為激進的擴張策略。

　　例如，去年招商地產獲取土地總地價達到221億元，占簽約銷售金額的一半，新增項目總建筑面積666萬平方米，拿地力度較往年有所增加。這種較為大膽的拿地策略也持續(xù)到今年。今年年中報顯示，招商地產上半年新增15個項目，補充項目資源370.21萬平方米，其中權益面積341.68萬平方米。而新增項目土地支出逾108億元，其中僅1月份的土地支出就達到了83億元。

　　也是從去年開始，一向以穩(wěn)健溫和著稱的招商地產首次提到“突出狼性”的字眼，提出未來五年實現(xiàn)千億元收入、利潤百億元，并進入中國房地產企業(yè)十強的戰(zhàn)略目標。快速拿地則成為招商地產做大規(guī)模的開始。

　　“在一個企業(yè)到三、四百億的時候，再往上上一點規(guī)模，這個階段是需要（增加土地），”賀建亞在公開的訪談中說，“一方面是有效城市覆蓋面問題，另一方面是目標核心城市深耕問題。招商地產在這樣的時期兩方面的需要都要滿足。一些業(yè)務適度的擴張、加上企業(yè)深耕的需要，對資源的需求就會有所提升。”

　　協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖說，“過去，招商地產的項目集中于中高端，通常在核心城市的核心地段獲取土地比較難，地價也比較昂貴�，F(xiàn)在轉向一些有需求的三四線城市，不僅是為了實現(xiàn)快周轉，也要進一步擴大規(guī)模。”

　　知情人士表示，實際上，在林少斌執(zhí)掌招商地產的后期，隨著賀建亞話語權的擴大，企業(yè)風格已經大有改進，營收規(guī)模迅速增長。營業(yè)收入從2010年的137.8億元增長到2013年的達到325億元，銷售額則是以每年近百億元的規(guī)模增長。

　　訪談紀錄顯示，賀建亞對招商地產未來的增長保持樂觀。“中國房地產過去十年的發(fā)展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團出于資源配置的考慮，沒有在這里面做更大投入。而恰恰到了現(xiàn)在，新城鎮(zhèn)化這種對產城融合互動的強大需求，可以在這個領域內狠狠地來施展一番拳腳，形成集團軍作戰(zhàn)。”他說。

　　不過，隨著企業(yè)在核心一線城市以外的快速擴張，低端項目毛利率偏低導致的凈利潤下滑成為招商地產需要面對的問題。賀建亞顯然需要平衡的問題則是，如何在做大規(guī)模的同時保證股東的收益水平。

　　劉寧對此并不擔心。她稱，招商地產之前有很高的毛利率，但是布局不是很大，總體的利潤不會太高。“現(xiàn)在我在全國布局以后，高毛利的項目比重肯定會下降，但是一個房地產公司要做成規(guī)模，你就要接受這樣的安排，不可能只在一二線。”

　　她進一步指出，要做成一個全國性的企業(yè)，而且全國項目多，布局均勻，企業(yè)的抗風險能力就會更強。

　　“我們在這個過程中，從400億邁向千億，又遇到了整個房地產調控這么艱難的過程，投資者也應該以一個寬容的心態(tài)看待我們這一過程，”她說，“這個過程肯定是曲折的，但是我們還是很樂觀，覺得未來還是可以的。”

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