優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)化模式
2010年04月，陽光城發(fā)起“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，總規(guī)模為5.4億元，期限為一年，其中，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)4億元由投資者以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，劣后級(jí)受益權(quán)的1.4億元，全部由陽光城全資子公司匯友源房地產(chǎn)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)。
但是，到期的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，陽光城并沒有償付，反而是延期。2011年5月19日到期的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，公司以利于推進(jìn)陽光新界所屬項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程等為由，將該信托計(jì)劃延續(xù)一年。
直至2012年5月25日公告回購(gòu)華融信托所持有的陽光新界49.18%股權(quán)，宣告該信托計(jì)劃結(jié)束。根據(jù)陽光城2011年年報(bào)，該信托計(jì)劃實(shí)際到賬金額4億元，而此番回購(gòu)，陽光城向華融信托支付股權(quán)收購(gòu)價(jià)款4.7億元。以此計(jì)算，該信托計(jì)劃資金成本約為17.5%，顯著高于公司此前公告所稱的13%。
不知是考慮償付問題，還是資本不足，在公告“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”延期一年后不久，陽光城又再次發(fā)行認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃。
2011年7月，中信信托設(shè)立的10億元“中信陽光·匯泰股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，中信信托出資5億元作為優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)，陽光城和名城地產(chǎn)將以5億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)另外5億普通級(jí)信托受益權(quán)。由此，獲得該項(xiàng)資金的陽光城控股子公司匯泰房地產(chǎn)，持股由陽光城和名城地產(chǎn)分別持75%和25%，變?yōu)橹行判磐�、陽光城和名城地產(chǎn)各持50%、37.5%與12.5%。
同時(shí)，陽光城、名城地產(chǎn)與中信信托簽署《匯泰房地產(chǎn)之股權(quán)購(gòu)買選擇權(quán)暨股權(quán)收購(gòu)合同》，本信托計(jì)劃成立之日起12個(gè)月內(nèi)，陽光城及名城地產(chǎn)對(duì)收購(gòu)本次信托計(jì)劃項(xiàng)下的標(biāo)的股權(quán)按各自出資比例享有選擇權(quán)。
陽光城、名城地產(chǎn)與中信信托簽署《匯泰房地產(chǎn)之債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，中信信托受讓公司及名城地產(chǎn)合計(jì)持有的對(duì)匯泰房地產(chǎn)5億元的應(yīng)收債權(quán)，匯泰房地產(chǎn)按照該協(xié)議的約定向中信信托償還該筆債務(wù)，在此協(xié)議項(xiàng)下，匯泰房地產(chǎn)與中信信托簽署《還款協(xié)議》，約定有關(guān)還款的具體安排。
如此一來，由社會(huì)投資人以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)的優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)，享有固定的收益并優(yōu)先分配項(xiàng)目公司的利潤(rùn)和資產(chǎn)，而開發(fā)商享有浮動(dòng)收益。
“股權(quán)+回購(gòu)”模式
錢不嫌多，陽光城絞盡腦汁地，繼續(xù)玩弄信托融資。除了上述兩種信托融資外，繼而則是“股權(quán)+回購(gòu)”模式，此類有“中信·陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。該信托計(jì)劃始于2010年8月，期限不超過36個(gè)月，但在信托計(jì)劃成立日起滿18個(gè)月時(shí)，公司能提前行使回購(gòu)權(quán)。
不過，讓人驚訝的是，2012年陽光城提前償付“中信陽光·濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。陽光城2月24日公告顯示，在中信信托回函同意后，陽光城于2012年2月5日前按約向中信信托支付濱江房地產(chǎn)49.03%股權(quán)的收購(gòu)價(jià)款24117.5萬元。
陽光城2011年年報(bào)亦表明，該信托計(jì)劃實(shí)際到賬金額2億元，此次回購(gòu)溢價(jià)達(dá)4117.5萬，資金成本超過20%。
這類信托，采取信托計(jì)劃與陽光城共同持有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，信托計(jì)劃所持股權(quán)到了約定期限，再由陽光城溢價(jià)回購(gòu)，以此借雞生蛋。
對(duì)于此次提前償付，一房地產(chǎn)人士認(rèn)為，今年兩次降息后，市場(chǎng)融資成本已有所降低，提前清算信托資金能化解部分財(cái)務(wù)成本壓力，并且項(xiàng)目亦已銷售，回購(gòu)能轉(zhuǎn)回少數(shù)股東權(quán)益，有助于公司業(yè)績(jī)。
不得不說的是，陽光城2011年凈利潤(rùn)同比下降了44.31%。今年一季度再次進(jìn)入下滑通道，凈利潤(rùn)同比降低37.92%。今年二季度業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，主要依靠剛回購(gòu)的陽光城新界實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12258.03萬元，盡管如此，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)僅9569.6萬元，同比增長(zhǎng)6.83%，尚無法扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。
超利潤(rùn)的利息
陽光城信托融資始于2010年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年5月開始，不到一年的時(shí)間內(nèi)，
陽光城發(fā)行了至少6只信托，以各只信托最高募集資金計(jì)算，信托額高達(dá)40.3億元。
2012年半年報(bào)顯示，陽光城存續(xù)和新發(fā)行的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)42.3億元，實(shí)際到賬金額32.1664億元。
陽光城存續(xù)信托總額占比市值、現(xiàn)金余額、有息負(fù)債、總負(fù)債和真實(shí)負(fù)債等多項(xiàng)指標(biāo)的比值，均相當(dāng)高企。陽光城房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率卻呈現(xiàn)反向運(yùn)動(dòng)，其2008年和2009年分別為27.56%與31%，2010年與2011年則達(dá)50.94%和49.43%，今年上半年為43.03%。
隨著限購(gòu)、限貸的房地產(chǎn)調(diào)控加碼和財(cái)務(wù)成本直線上升，陽光城房地產(chǎn)行業(yè)毛利率卻逆勢(shì)飆升，個(gè)中緣由耐人尋味。
其實(shí)，是這樣的情況：陽光城引入信托資金，在充當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)資金進(jìn)而獲取銀行貸款的同時(shí)，就利用了杠桿原理，還能以走場(chǎng)的方式重復(fù)利用資金。
陽光城聲稱，公司續(xù)存各信托計(jì)劃到期日期限錯(cuò)開配置，避免在同一時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)集中償付的情況，并且設(shè)定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)隔離。
但實(shí)際并不如陽光城聲明的那樣理想，陽光城目前存續(xù)的實(shí)際到賬金額為32.1664億元的信托計(jì)劃和信托貸款，即使以陽光城公告所稱的信托資金年利息取最低值13%進(jìn)行計(jì)算，其一年就需支付利率4.18億元，這要比2011年的凈利潤(rùn)31232.46萬元高1億多元。
也就是說，陽光城支付信托融資成本動(dòng)輒吞噬一年多的凈利潤(rùn)
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