1月5日，華麗家族股份有限公司(600503.SH，華麗家族)公布了業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計(jì)2010年度凈利潤較上年同期增長430%-480%，上年同期利潤為9472萬元。以此算來，2010年，華麗家族的凈利潤將超過5.1億元，而2010年前三季度，華麗家族的凈利潤只有2166萬元。

　　華麗的業(yè)績暴增近5倍，實(shí)際上是因華麗家族與潘石屹進(jìn)行了一筆股權(quán)交易而獲利約3.9億元，占全部利潤的近8成。

　　這背后的邏輯是：按照華麗家族2008年的股改承諾，如果其2010 年凈利潤低于 5.05億元，大股東南江集團(tuán)將以現(xiàn)金方式補(bǔ)償差額部分。

　　利潤8成來自股權(quán)交易

　　華麗家族稱，業(yè)績變動(dòng)的主要原因有兩個(gè)：首先，華麗家族與搜候(上海)投資有限公司簽訂合同，將華麗家族與上海盛大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按原框架協(xié)議收購的上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48.4761%股權(quán)及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給搜候(上海)投資有限公司，合同履行完畢后，增加華麗家族2010年度的凈利潤約 3.9億元；其次，華麗家族蘇州項(xiàng)目2010年開始銷售，將給其帶來約1億元的凈利潤。

　　這種爆發(fā)式增長的背后卻難掩華麗家族自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2010年的尷尬，這意味著在其為數(shù)不多的項(xiàng)目中，僅有蘇州太上湖項(xiàng)目略有盈利，貢獻(xiàn)了20%左右的利潤，而剩下近8成的利潤依靠賣項(xiàng)目所得。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱了華麗家族2010年所有的公告發(fā)現(xiàn)，華麗家族全年的資產(chǎn)收購、出售共4次，其中一次為2010年3月份將持有的上海長春藤房地產(chǎn)有限公司 85%的股權(quán)以1.58億元一次性出讓，獲得2366萬元的投資收益。其余三次交易均集中在2010年10月份，分別為收購上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 51%的股權(quán)，獲得位于盧灣區(qū)的匯景天地項(xiàng)目；出售上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48.4761%股權(quán)給搜候(上海)投資有限公司，該公司持有淮海中路第 43 街坊(馬當(dāng)路 388 號(hào)地塊)復(fù)興天地中心項(xiàng)目；收購廣東華孚投資控股有限公司 100%的股權(quán)，該公司持有華泰長城期貨40%的股權(quán)�；乜�2010年，華麗家族頻繁的資本運(yùn)作為公司帶來的回報(bào)遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開發(fā)本身。

　　目前，華麗家族在售項(xiàng)目僅為匯景天地及蘇州吳中區(qū)太湖度假區(qū)的太上湖項(xiàng)目。華麗家族總裁辦相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，匯景天地2010年已經(jīng)銷售一部分，預(yù)售款并不計(jì)入2010年報(bào)表；2010年太上湖項(xiàng)目推出一期和二期，貢獻(xiàn)利潤1億元左右；復(fù)興天地中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年底到2013年一季度可以竣工。

　　資本騰挪高手

　　時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，華麗家族與大股東南江集團(tuán)共同出資5.508億收購的金疊房地產(chǎn)，其開發(fā)的匯景天地原名萊茵廣場，早在2005年前曾是南江集團(tuán)旗下公司萊茵房地產(chǎn)的項(xiàng)目。此后，華麗家族與南江集團(tuán)旗下另一公司上海地福投資有限公司共同持有萊茵房地產(chǎn)90%和10%的股權(quán)，在華麗家族借殼上市前夕，萊茵地產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓給了一家注冊(cè)于英屬維爾京群島的TANFORD HOLDING COMPANY LIMITED，該公司委派南江集團(tuán)、華麗家族的實(shí)際控制人王偉林作為萊茵房地產(chǎn)的執(zhí)行董事。

　　2009年10月19日，建行上海分行發(fā)布公告，“建行財(cái)富”萊茵廣場理財(cái)產(chǎn)品A檔(7億元)、B檔優(yōu)先級(jí)(6.75億元)和次級(jí)產(chǎn)品(0.75億元)正式成立，建行上海分行將理財(cái)計(jì)劃資金委托給中信信托設(shè)立信托。中信信托以 7.5 億元信托資金對(duì)金疊房產(chǎn)增資，持有金疊房地產(chǎn)99.34%股權(quán)(建行上海分行據(jù)此設(shè)立 B 檔理財(cái)產(chǎn)品)，剩余7 億元委托建行浦東分行向金疊房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款，金疊房地產(chǎn)用14億收購萊茵房地產(chǎn)。

　　巧合的是，2009年9月25日，華麗家族曾公告南江集團(tuán)及其他4名自然人股東分別將0.6億股和1.1億股悉數(shù)質(zhì)押給中信信托。隨后，南江集團(tuán)購買了“建行財(cái)富”萊茵廣場理財(cái)產(chǎn)品 B檔次級(jí)產(chǎn)品。其中約定期滿時(shí)，南江集團(tuán)在支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，有權(quán)受讓或指定第三方受讓金疊公司100%的股權(quán)。

　　2010年10月12日，華麗家族發(fā)布公告，受讓金疊房產(chǎn)的 51%股權(quán)，南江集團(tuán)受讓金疊房產(chǎn)另外 49%股權(quán)。同時(shí)，南江集團(tuán)為了避免形成同業(yè)競爭，放棄除所有權(quán)及分紅權(quán)之外的其他所有權(quán)力，并承諾待條件成熟時(shí)，南江集團(tuán)愿意將其在金疊公司的股權(quán)部分甚至全部轉(zhuǎn)讓給華麗家族。

　　通過一系列的資本騰挪運(yùn)作，華麗家族重新獲得已完成結(jié)構(gòu)封頂、并取得預(yù)售證的匯景天地項(xiàng)目。

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