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來源：人民網(wǎng) 記者 孫紅麗
近期，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場，并作出“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署，進一步提振了房地產(chǎn)市場信心。
買房置業(yè)是老百姓重要的消費需求之一。讓人民群眾放心購房，住上更好的房子，誠信守法、風清氣正的市場環(huán)境不可或缺。然而實踐中，消費者在買房過程中可能遭遇種種套路，一旦交了定金買了房，常常處于弱勢地位。比如，賣房捆綁銷售裝修升級包、精裝交付貨不對板等。這種時候，消費者應該如何有效維護自身的權益？
被“虛假宣傳”誤導，開發(fā)商規(guī)避責任怎么辦？
近日，來自南京的網(wǎng)友向“人民投訴”平臺反映，南京某樓盤在銷售時，將小區(qū)主大門和會所一樓及景觀作為重要宣傳賣點，以高于周邊樓盤3000元左右每平方米的價格售賣，很多消費者都為了景觀買單。但購房完成后，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，之前宣傳的賣點全部變?yōu)槠渌δ軈^(qū)，且未做任何明確告知。小區(qū)景觀遭到破壞，實質(zhì)上房產(chǎn)溢價已經(jīng)消失，給消費者造成了重大財產(chǎn)損失。
在消費者購買一手房的時候，開發(fā)商往往會通過宣傳冊、微信公眾號等，對樓盤及樣板房進行宣介。有的開發(fā)商還會草擬類似“售樓書、廣告、宣傳資料不構成要約，不屬于交付標準，不具有約束力，雙方應以正式合同為依據(jù)”的條款。那么，這些宣傳和介紹是否有法律上的約束力？
中國消費者協(xié)會對此指出，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商無權單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構成合同內(nèi)容。當售房廣告和宣傳資料構成要約，即使未寫入合同，開發(fā)商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。
另外，業(yè)主如何避免被“虛假宣傳”誤導？遭遇開發(fā)商虛假宣傳后又該如何維護權益？
中國消費者協(xié)會法律部副主任謝龍在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，消費者維權主要的依據(jù)是以合同約定為準，但是一般情況下商品房的宣傳廣告和宣傳資料在法律上定性為要約邀請，這不具有強制約束力。
“但是，如果銷售廣告和宣傳資料是開發(fā)商在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，以及相關設施所做的說明和承諾，并且這說明承諾具體而且確定，對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定都有重大影響，那么它就構成了要約。”謝龍說，這種情況即使是沒有寫到合同里面，它也是合同的重要內(nèi)容。如果開發(fā)商違反了這些說明和承諾，那么消費者也可以據(jù)此作為證據(jù)，要求對方承擔違約責任。
根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、商業(yè)廣告和宣傳等為要約邀請。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構成要約。
舉例來說，消費者在售樓處選購商品房時，宣傳單上注明的房屋實際可使用面積是約86平方米，實際交付面積卻不足80平方米。如果通過宣傳資料和其他的相關證據(jù)能夠看出開發(fā)商以房屋實際使用面積作為賣點，從而吸引消費者簽約購買，那么可以認為，這個宣傳內(nèi)容構成要約。
謝龍建議，業(yè)主需要收集保全相關購房證據(jù)，譬如樓書、戶型圖、小區(qū)平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現(xiàn)場錄音錄像、聊天記錄等。
利用“補充協(xié)議”加重業(yè)主責任怎么辦？
“多簽了2份《補充協(xié)議》，收房時間變了，物業(yè)費漲了……”天津某樓盤業(yè)主向記者反映，補充協(xié)議和購房合同差異巨大。在購房合同基礎上添加的補充協(xié)議，加重了業(yè)主的責任，規(guī)避了開發(fā)商的責任。
實踐中，經(jīng)常有開發(fā)商利用其在房產(chǎn)交易中的優(yōu)勢地位，在與購房戶簽訂《商品房買賣合同（預售）》時，要求購房戶簽訂《補充協(xié)議》，在《補充協(xié)議》中多處變更、修改、增加原合同中的主要約定事項。
謝龍指出，這種情況會導致正式合同里的一些條款失效。
“從法律效力上來說，補充條款要高于合同條款，所以消費者一定要對補充協(xié)議的具體條款充分理解。”謝龍表示，開發(fā)商有義務充分說明每個條款的具體內(nèi)容，消費者也可以拒絕一些不合理的條款。同時，從法律上來說，一些對消費者特別不公平的條款也是無效的。當然，具體要根據(jù)條款內(nèi)容來判斷。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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