12月21日消息，中介安排的專業(yè)“假談團”近期頻頻在二手房市場現(xiàn)身。半月談記者獲得的一份中介機構(gòu)《假談標準化》課件顯示，該企業(yè)要求員工篩選區(qū)域內(nèi)重點假談房源、制定假談標準化流程、向上級匯報每次假談的成果。課件顯示，該中介不僅要求員工用事先準備好的話術(shù)降低房東戒備心理，還要求員工在假談過程中細化分工，通過上演“無間道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段獲得房東信任，簽下獨家房源、低價房源，整個過程可謂戲精上身、戲份十足。

　　低價收房、高價轉(zhuǎn)售：中介“假談團”頻現(xiàn)

　　上海賣房人張先生最近納悶，為什么同樣一套房子，在A中介掛牌2個月無人問津，但在B中介掛牌不久就迎來三撥“看房者”？通過進一步查證，張先生發(fā)現(xiàn)這些“看房者”竟是由房產(chǎn)中介員工“客串”扮演。

　　類似情況并非個案。半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分中介為了從賣家處壓低房屋價格以便進行再次銷售賺取價差，采取組織員工冒充購房者上門，以假談降低房東價格預期。而為了賺取價差，發(fā)生在假談之后的假簽現(xiàn)象，更為觸目驚心。

　　2017年9月，62歲的李女士通過房產(chǎn)中介掛牌了一套位于上海靜安區(qū)的103平方米住宅。多家房產(chǎn)中介提供的參考市場價格為1200萬元左右。但經(jīng)掛牌中介機構(gòu)頻繁假談，李女士被說服以1040萬元出售。

　　李女士告訴半月談記者：“在中介安排下，我在交易當日與‘購房者’簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的同時，還額外簽了一份《補充協(xié)議》。”李女士提供的《補充協(xié)議》顯示，甲方（李女士）與乙方（丁某某、吳某）的房屋買賣行為變身“裝修代售”合同——“甲方同意將房屋交由乙方進行裝修施工，并代為負責選擇和確定購房者，具體付款方式及付款時間以新的購買方為準。”同時，這份《補充協(xié)議》中還明確，“乙方有權(quán)對房屋加價出售，加價部分歸乙方所有，甲方不得分享。”

　　在李女士與“購房人”簽署買賣合同和《補充協(xié)議》后不久，這套房屋即被其他中介以1200萬元的價格掛牌出售。

　　段和段律師事務所合伙人湯談寧律師認為，李女士遭遇的是假簽行為。中介先用較低的金額進行“網(wǎng)簽”鎖定房源，然后繼續(xù)尋找下家。找到真實客戶后，中介會取消之前的網(wǎng)簽，重新安排甲乙雙方簽署新的合同，并繼而完成房屋過戶。通過前述《補充協(xié)議》等操作，兩個合同之間的價差部分就是中介的牟利。

　　中介假談戲份十足

　　半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中介機構(gòu)的上崗培訓內(nèi)容中有假談技巧訓練。即在房屋掛牌后，中介組織員工冒充“購房者”與房東接觸，意在通過虛假談判，降低房東的心理預期以獲取低價房源，然后高價轉(zhuǎn)手。

　　一位資深房產(chǎn)中介行業(yè)人士告訴半月談記者，最初，中介假談是為了騙取客戶信任，后來“套路”越來越深，逐漸演變?yōu)橹薪樵诩僬勥^程中打壓房價、拖長付款周期，為后續(xù)假簽等行為鋪路。

　　據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士介紹，房產(chǎn)中介的“主攻對象”有兩類：一是急于出手的房東，另一類則是擁有產(chǎn)證的獨居老人群體。為使房主“上鉤”，部分中介機構(gòu)會“煞費苦心”地為其安排“級別更高、更頻繁”的假談。

　　在操作環(huán)節(jié)，中介先鎖定低價房源，然后誘導房東簽署《補充協(xié)議》。這類協(xié)議的主要內(nèi)容就是，約定“購房者”有權(quán)尋找新的購房人，并將房屋加價出售，其中價差由第一個購房合同中的“乙方”獨享。

　　二手房市場秩序仍待整頓

　　專家建議，各地監(jiān)管部門應從權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布，加強監(jiān)管，督促中介行業(yè)自律等方面整頓二手房市場秩序。

　　——公布二手房交易權(quán)威數(shù)據(jù)。半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“假談”亂象頻發(fā)的主要原因是二手房交易價格不透明，幾乎所有城市都不公布二手房交易數(shù)據(jù)，目前多數(shù)城市的二手房成交數(shù)據(jù)基本由當?shù)氐拇笮头课葜薪榘l(fā)布。這使得中介機構(gòu)在房屋定價方面有著極大的話語權(quán)，房東往往容易聽從中介“指導”。

　　“二手房數(shù)據(jù)缺失就導致中介機構(gòu)主導話語權(quán)，中介可根據(jù)市場是否景氣調(diào)整公布的數(shù)據(jù)。房子好賣就調(diào)高，以此哄抬購房者預期；市場遇冷就調(diào)低價，促進成交以價換量，甚至通過假談等方式低買高賣。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會常務副會長陳亮建議，各地房地產(chǎn)交易中心宜及時公布各區(qū)域代表小區(qū)的二手房交易真實成交數(shù)據(jù)，作為市場的“準繩”。

　　——加強監(jiān)管。對于獨居老人等弱勢房東群體而言，則更難準確判斷自己的房子究竟價值幾何，被欺瞞乃至詐騙時有發(fā)生。法律界人士建議，各地結(jié)合現(xiàn)狀，對二手房交易流程進一步完善。例如，滬相關(guān)部門就可針對甲乙雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后再簽署的各類《補充協(xié)議》的情況加強監(jiān)管。

　　湯談寧律師建議，對于房東出售唯一住宅、獨居老人售房等較為特殊的二手房買賣行為，監(jiān)管部門宜出臺規(guī)定要求律師介入對合同把關(guān)，以保障交易各方的權(quán)益。

　　——督促行業(yè)自律。業(yè)內(nèi)專家認為，監(jiān)管部門宜要求中介進一步加強管理和自控，不僅要管理經(jīng)紀人做什么，還要管他們“不能做什么”。中介機構(gòu)除應讓經(jīng)紀人書面承諾、為客戶可能的風險兜底外，還應通過管理倒逼經(jīng)紀人提升職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)度，規(guī)范服務。

　　來源：半月談網(wǎng) 鄭鈞天 王若宇

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